서울남부지방법원 2025타경9660. 소유자는 조수형·조지형 각 지분 2분의 1이고, 2025년 4월 17일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 들어온 사건입니다. 등기상 근저당·압류가 잡혀 있지 않고, 계산상 기준 시점은 2025년 4월 17일 경매개시결정입니다. 문제는 그 이전부터 점유·전입한 임차인들이 여러 명 있다는 점입니다. 등기만 보면 단순하지만 점유관계는 단순하지 않습니다.
현재 확인되는 임차인은 실제 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 박승익은 보증금 20,000,000원·월세 1,500,000원으로 1층을 점유합니다. 나머지 문춘동·이지윤·조성민·조병추는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 4명을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보고 실제 계약관계와 보증금을 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9660 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동1가 357 · 서울특별시 영등포구 당산로20길 10 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 지상1층 근린생활시설 등 · 지상2·3층 주택 각 1개호 · 지하1층 자동차 관련 시설 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상3층 지하1층 · 사용승인일 1990.03.17 |
| 토지 | 대 93.6㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 조수형 지분 2분의 1 · 조지형 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,654,068,500원 / 1,058,603,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 조수형 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 시점이 먼저다
등기상 소유권보존은 1990년 6월 29일이고, 이후 근저당이나 압류 없이 2025년 4월 17일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 들어왔습니다. 제공된 권리 계산에서는 이 경매개시결정이 기준 시점으로 잡혀 있으며 매각으로 소멸합니다.
그런데 임차인들의 전입일은 조성민 2016.09.19, 이지윤 2016.11.28, 박승익 2022.11.07, 문춘동 2023.09.25, 조병추 2024.11.19로 모두 2025.04.17보다 앞섭니다. 따라서 “등기에 담보권이 없다 = 매수인이 아무것도 안 떠안는다”고 보면 안 됩니다.
② 임차인 5명 — 확정 인수 20,000,000원, 나머지는 금액 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승익 | 1층 | 2022.11.07 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 문춘동 | 2층 | 2023.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.06.24 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이지윤 | 미상 | 2016.11.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 조성민 | 3층 | 2016.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 조병추 | 3층 | 2024.11.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
③ 예상배당·회차 — 배당표의 0원과 인수위험을 혼동하면 안 된다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,986,030원 |
| 인수 · 임차인 박승익 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 조수형 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,045,616,970원 |
매각가 1,058,603,000원 가정. 집행비용 12,986,030원 후 계산상 1,045,616,970원이 소유자 교부로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 박승익 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,058,603,000원 | 1,045,616,970원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 846,882,400원 | 836,013,576원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 677,505,920원 | 668,330,861원 | 20,000,000원 |
회차가 더 내려가면 매각가는 846,882,400원, 677,505,920원으로 낮아지지만 박승익의 20,000,000원 인수는 그대로입니다. 여기에 미상 임차인 4명의 보증금이 확인되면 실질취득액은 각 회차 매각가보다 더 올라갑니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 “싸졌다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 이용·입지·토지 — 주택만 있는 건물이 아니다
- 이용상태. 지상1층은 근린생활시설 등으로 이용 중이며 상호는 오오카미, 지상2·3층은 각 1개호 주택, 지하1층은 공부상 자동차 관련 시설 등입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층·지하1층 건물이며 사용승인일은 1990.03.17입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 내부 인테리어·벽지도배, 창호는 새시창호 등입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2·5호선 영등포구청역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 93.6㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·세로각지(가)이며 공시지가는 6,305,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역 등이 포함되며 도로에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 문춘동·이지윤·조성민·조병추의 보증금과 확정일자를 확인해 실제 대항력·우선변제·인수범위를 확정해야 합니다.
- 박승익 인수 20,000,000원 반영. 현재 회차 최저가만 볼 것이 아니라 확인된 보증금 인수를 더한 실질취득 최소 1,078,603,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 문춘동 배당요구 확인. 2025.06.24 배당요구 사실과 실제 보증금·확정일자를 함께 대조해 미배당 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 3층 점유관계 확인. 조성민과 조병추가 모두 3층으로 조사돼 있어 실제 점유 부분과 각 임대차 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 이지윤 점유 부분 확인. 전입일은 2016.11.28이나 점유 부분이 미상입니다.
- 복합 이용 확인. 1층 근린생활시설, 2·3층 주택, 지하1층 자동차 관련 시설 등으로 이용 형태가 섞여 있으므로 각 층의 실제 이용과 인도범위를 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가·현황과 실제 구조를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료를 직접 대조해 보증금 미상 4명의 인수범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 1,654,068,500원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,058,603,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 할인율만 보면 핵심을 놓칩니다. 박승익의 보증금 20,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 현재 확인분만으로도 실질취득은 1,078,603,000원입니다.
더 큰 문제는 문춘동·이지윤·조성민·조병추입니다. 이들은 모두 경매개시결정 이전에 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 남습니다. 즉 최저가가 더 내려가더라도 최종 취득비용이 얼마나 되는지 아직 확정할 수 없습니다.
등기는 단순하지만 임차관계는 복잡합니다. 이 물건의 입찰 판단 순서는 유찰률 확인 → 응찰가 계산이 아니라, 임차인 4명의 계약·보증금 확인 → 최종 인수액 산정 → 그 다음 응찰가 판단이어야 합니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리확인이 우선입니다.
