서울남부지방법원 2025타경9660. 당산동1가 357 토지와 지상 3층·지하 1층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 지상 1층 근린생활시설, 지상 2·3층 각 주택 1개호, 지하 1층 자동차 관련 시설 등으로, 단순한 아파트나 한 세대짜리 주택이 아니라 근린생활시설과 다세대 주택이 결합된 혼합형 부동산입니다. 조수형과 조지형이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 조수형이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 권리관계는 단순합니다. 근저당권과 압류·가압류가 없고, 소유권보존등기 다음에 2025.04.17. 경매개시결정이 기입됐습니다. 그러나 등기상 담보권이 없다는 사실이 매수인의 안전을 의미하지는 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차인 5명의 전입일이 모두 경매개시결정보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9660 · 공유물분할을 위한 경매 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동1가 357 · 서울특별시 영등포구 당산로20길 10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설·주택 혼합건물 |
| 건물 이용상태 | 지상 1층 근린생활시설 등(오오카미) · 지상 2·3층 주택 각 1개호 · 지하 1층 자동차 관련 시설 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 3층·지하 1층 · 사용승인 1990.03.17. |
| 토지 | 대 93.6㎡ · 주상용 · 평지·정방형 · 세로각지(가) · 공시지가 6,305,000원/㎡ |
| 소유자 | 조수형 2분의 1 · 조지형 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,654,068,500원 / 1,654,068,000원 (신건·감정가 100%) |
| 신청인 / 청구액 | 조수형 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.05.21. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 임차인이 핵심
등기상 분석 기준은 2025.04.17. 경매개시결정입니다. 별도의 근저당권이나 압류권리는 없지만, 임차인 5명의 전입일은 2016.09.19.부터 2024.11.19.까지로 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 박승익은 확인된 보증금과 선행 전입을 기준으로 대항력 있는 임차인으로 보며, 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 20,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
문춘동·이지윤·조성민·조병추는 선행 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 특히 문춘동은 2025.06.24. 배당요구를 했으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 2,000만원보다 ‘미상 4명’이 더 중요하다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승익 | 1층 | 2022.11.07. | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 문춘동 | 2층 | 2023.09.25. | 미상 | 2025.06.24. | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 미상 |
| 이지윤 | 미상 | 2016.11.28. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 미상 |
| 조성민 | 3층 | 2016.09.19. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 미상 |
| 조병추 | 3층 | 2024.11.19. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 미상 |
③ 가격·실질취득 — 신건 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 1,654,068,000원으로 감정가 1,654,068,500원의 사실상 100%입니다. 여기에 박승익의 확인된 보증금 20,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 1,674,068,000원입니다. 보증금 미상 임차인 4명에게 승계할 금액이 확인되면 실질취득액은 그만큼 더 증가합니다.
비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가와 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인이나 신건 최저가만으로 가격 메리트가 있다거나 싸다고 평가할 수 없습니다. 유찰 시 매각가격은 내려가지만, 임차인 인수액은 별도로 남을 수 있어 매 회차마다 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수보증금을 다시 계산해야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 추가 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,654,068,000원 | 20,000,000원 | 1,674,068,000원 | 보증금 미상 4명 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,323,254,400원 | 20,000,000원 | 1,343,254,400원 | 보증금 미상 4명 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,058,603,520원 | 20,000,000원 | 1,078,603,520원 | 보증금 미상 4명 |
④ 예상배당표 (매각가 1,654,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,940,680원 | 매각가의 1.1% 추정 |
| 인수. 임차인 박승익 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 · 매수인 전액 인수 |
| 2. 경매개시결정 · 조수형 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,635,127,320원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
박승익 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다. 문춘동·이지윤·조성민·조병추의 보증금은 계산에 반영되지 않았으므로 실제 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 영등포구청역 남동측 인근으로, 주변에는 단독주택·다세대·연립주택과 근린생활시설이 밀집한 주상지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 노선버스 정류장과 영등포구청역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 혼합용도. 지상 1층은 근린생활시설, 지상 2·3층은 주택, 지하 1층은 공부상 자동차 관련 시설로 이용되는 구조입니다. 층별 임대차·명도·수익성을 각각 확인해야 합니다.
- 토지. 대지 93.6㎡, 주상용, 평지·정방형이며 세로각지(가)에 해당합니다. 용도지역은 준공업지역이고 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 1990.03.17. 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물이 포함되므로 현황상 구조·면적과 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 전수 확인. 박승익 외 4명의 보증금·차임·계약기간·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서 원본과 현장조사로 확인해야 합니다.
- 중복 점유 확인. 조성민과 조병추는 모두 3층으로 조사됐습니다. 동일 공간의 세대 구성인지 별도 임대차인지 확인해야 보증금 중복 계산을 피할 수 있습니다.
- 문춘동 배당요구 확인. 2025.06.24. 배당요구가 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당 가능액과 미배당 승계액을 별도로 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 현재 확인된 최소액은 1,674,068,000원입니다. 추가 보증금·취득세·명도비·수선비를 더한 총투입액으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 층별 명도 계획. 1층 영업시설과 2·3층 주택 점유자가 달라 명도협의와 인도 절차가 복수로 발생할 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·사용자와 임대차 범위를 감정평가서 도면 및 현황과 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 경매취득 시 적용 관계를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 제출문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 0건 ≠ 인수 0원”
이 사건의 등기부에는 근저당권이나 압류가 없습니다. 하지만 매수인이 실제로 마주할 핵심 권리는 등기부 밖의 임대차입니다. 박승익 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 계산되고, 나머지 4명도 모두 경매개시결정보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 승계액이 열려 있습니다.
따라서 신건 최저가 1,654,068,000원을 보고 단순히 감정가 수준의 매물로 평가해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 최소 실질취득액부터 1,674,068,000원이고, 미상 임차보증금이 밝혀지면 총액은 더 높아집니다. 비교 가능한 실거래 근거도 없는 만큼 권리 확인 전 가격 평가는 보류가 맞습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 임차인 5명의 계약관계와 실제 승계액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.