서울남부지방법원 2025타경9681. 양천구 신월동 오성빌라 제1층 제101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 1991.02.01이고, 대상면적은 51.51㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 우리자산신탁주식회사로 표시되어 있으며, 2018.07.05 국제자산신탁주식회사 명의로 신탁된 뒤 2019.12.30 상호변경을 거쳐 현재 명칭으로 이어졌습니다.
가격부터 보면 1회 유찰 후 최저매각가는 148,000,000원입니다. 비교 가능한 거래는 2022.11의 143,000,000원 1건이고, 최신 거래·비교 평균도 모두 143,000,000원으로 제시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가는 이 기준의 103.5%로, 1회 유찰됐다는 이유만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9681 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 72-20 오성빌라 제1층 제101호 · 화곡로12길 13 |
| 물건종류 / 대상면적 | 집합건물(다세대주택) · 51.51㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 2층건 내 제1층 제101호 |
| 등기상 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 148,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 에스비자산관리대부 주식회사 / 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’만 보고 끝내면 안 된다
등기 흐름의 중심은 2018.07.05입니다. 이날 투에스대부주식회사 명의 채권최고액 1,000,000원 근저당권이 접수번호 130096으로 먼저 설정되고, 이어 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁이 접수번호 130097로 등기됐습니다. 해당 근저당권은 2021.04.08 에스비자산관리대부주식회사 앞으로 이전되어 현재 경매채권자와 연결됩니다.
반면 사건의 기준권리 자료에는 2025.04.23 임의경매개시결정이 제시돼 있습니다. 하지만 그보다 앞선 2018.07.05 근저당권 이전등기가 현재 미말소 상태로 표시되고, 2025.07.08에는 그 근저당권부채권에 채권최고액 1,000,000원의 근질권도 설정되어 있습니다. 따라서 실제 입찰에서는 2018년 근저당 원등기와 이전등기, 신탁원부의 처분 조항을 함께 대조해 어떤 권리가 매각으로 소멸하는지 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자의 대항력이나 보증금 존재를 임의로 단정할 수 없으며, 현장 점유관계와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 103.5%
오성빌라는 총 6세대이고, 비교 가능한 거래는 1건입니다. 확인 가능한 거래는 2022.11, 48.41㎡, -1층, 143,000,000원입니다. 최신 거래금액과 비교 평균도 143,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 48.41㎡ | -1 | 143,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 143,000,000원 |
현재 최저가 148,000,000원은 비교 기준 143,000,000원의 103.5%입니다. 즉 감정가에서 1회 유찰됐더라도 현재 회차의 실질취득액은 비교 시세보다 낮지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 전체 평균 숫자 하나만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,872,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 145,128,000원 |
현재 배당 계산은 채권자 총 배당액을 0원, 소유자 잔여를 145,128,000원, 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 동시에 사건 청구액은 112,000,000원으로 제시되어 있으므로, 이 배당표만으로 실제 담보권 배당·소멸을 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 2층건 내 제1층 제101호입니다. 사용승인일은 1991.02.01입니다.
- 주위환경. 신화중학교 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트·각종 근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,835,000원/㎡, 토지면적은 203.4㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방으로 제시되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·수평표면구역·대공방어협조구역 등이 포함되어 있으며, 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 오성빌라는 총 6세대이고 제시된 거래도 1건이어서, 거래 표본이 많은 대단지 유형과 달리 개별 물건 상태와 실제 매수수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2018-9352호에서 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리·처분 조항을 직접 확인해야 합니다.
- 근저당 원등기 대조. 2018.07.05 투에스대부주식회사 근저당과 2021.04.08 에스비자산관리대부주식회사로의 이전 관계를 등기 원문에서 확인하세요.
- 2025.07.08 근질권 확인. 웰컴저축은행주식회사 명의 채권최고액 1,000,000원 근질권 설정이 경매와 어떤 관계인지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 148,000,000원은 비교 시세 143,000,000원의 103.5%입니다. 1회 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
- 특별매각조건. 이 사건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 제시되어 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 계산은 청구액 112,000,000원이 있음에도 채권자 배당액을 0원으로 잡고 있으므로, 실제 배당요구·담보권 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 가격도, 권리도 아직 확인할 것이 남았다”
이 물건의 현재 회차는 가격 측면에서 공격적으로 볼 이유가 없습니다. 최저가 148,000,000원이 비교 시세 143,000,000원의 103.5%로 이미 시세 기준 이상이기 때문입니다. 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 신탁부동산이고 2018년 근저당이 2021년 현재 경매채권자에게 이전된 뒤 2025년 근질권까지 설정되어 있어 권리 원본 대조가 반드시 선행돼야 합니다.
총 6세대 다세대주택에 비교 거래도 1건뿐이어서 가격 자료의 두께 역시 얇습니다. 현재 회차에서는 “1회 유찰”보다 “실질취득 148,000,000원이 비교시세의 103.5%”라는 사실을 우선해서 봐야 합니다. 결론은 가격 메리트는 부족하고, 신탁·근저당 확인 전 권리도 확정하지 않는 보수적 접근입니다.
