💰 최저 166,400,000원 🏠 장수진 보증금 320,000,000원 ⚠️ 인수 156,729,600원 🔒 입찰보증금 20%
서울남부지방법원 2025타경9706. 독산동 영풍타운 6층 602호로, 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정했습니다. 이 사건의 핵심은 3회 유찰된 166,400,000원이라는 최저가가 아닙니다. 장수진은 2020.12.21. 전입·점유, 2020.10.30. 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준으로 제시된 2023.08.11. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 매각가 166,400,000원을 가정하면 집행비용 3,129,600원을 제외한 163,270,400원이 장수진에게 배당되고, 보증금 부족분 156,729,600원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차의 실질 부담은 323,129,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 총부담은 장수진 보증금 320,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 297-19 영풍타운 제6층 제602호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제6층 제602호 · 사용승인 2017.01.16. |
| 소유자 | 권태익 · 2020.11.21. 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 166,400,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 349,265,291원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력 임차인’이 핵심
등기부상 2017년 관악농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.08.11. 남동세무서장의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 2025.04.21. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차 관계 — 장수진 인수 확정 구조 + 별도 미상 위험
| 임차 관련자 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장수진 대항력 有 우선변제 有 | 건물전부 2020-12-21 | 2020-10-30 | 320,000,000원 | 미배당분 매수인 인수 |
| 택금융 대항력 有 우선변제 有 | 2020-12-21 | 2020-10-30 | 미상 | 추가 인수 가능성 확인 필요 |
장수진은 2023.12.15. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 320,000,000원으로, 2022.11.22. 10,000,000원이 증액된 내용이 등기돼 있습니다. 현재 배당표는 이 장수진 보증금만 반영해 156,729,600원 인수를 계산하고 있습니다.
③ 가격 구조 — 51% 낙찰가가 곧 취득원가는 아니다
감정가 325,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 166,400,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 장수진 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 166,400,000원 | 156,729,600원 | 323,129,600원 |
| 4회 유찰 시 | 133,120,000원 | 189,543,680원 | 322,663,680원 |
| 5회 유찰 시 | 106,496,000원 | 215,794,944원 | 322,290,944원 |
즉 166,400,000원에서 133,120,000원, 다시 106,496,000원으로 최저가가 내려가도 장수진 관련 실질 부담은 약 322,000,000원대에 머뭅니다. 유찰 자체가 실질취득원가를 크게 낮춰주지 않는 구조입니다. 동일 물건의 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않는 만큼, 이 숫자를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 장수진 보증금 | 320,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 349,265,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장수진 보증금 부족분 156,729,600원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자 한국주택금융공사 청구액 349,265,291원은 현재 배당가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남서측 인근으로, 아파트·다세대주택 등 공동주택과 업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 가산로5길, 서측으로 시흥대로123길과 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 시설이 갖춰진 것으로 추정됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 낙찰가 166,400,000원에 장수진 인수액 156,729,600원을 더한 323,129,600원이 기본 판단금액입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수액 189,543,680원, 5회 유찰 시 215,794,944원으로 증가해 장수진 관련 총부담은 크게 줄지 않습니다.
- 택금융 권리 확인. 대항력·우선변제권이 표시돼 있지만 보증금이 확인되지 않아 추가 부담 여부를 매각물건명세서 원문과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차권 인수 구조 확인. 장수진 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다는 조건이 명시돼 있습니다.
- 시세 검증. 확인 가능한 실거래 시세 비교값이 없어 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰”보다 “보증금 3.2억”을 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 325,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 166,400,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 장수진의 대항력 있는 보증금이 320,000,000원이고, 현재 회차에서 미배당되는 156,729,600원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 부담은 323,129,600원으로 다시 감정가 부근까지 올라옵니다.
더 낮은 가격에 유찰되더라도 인수액이 늘어나는 구조라 장수진 관련 실질취득은 거의 고정됩니다. 여기에 별도 신고된 택금융의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰된 싼 물건”이 아니라 “대항력 보증금이 낙찰가를 대체하는 인수형 물건”으로 보는 것이 정확합니다. 시세 검증과 택금융 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
