서울남부지방법원 2025타경9706. 금천구 독산동 영풍타운 6층 602호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되는 집합건물입니다. 겉으로 보이는 숫자는 감정가 325,000,000원에서 세 차례 유찰된 최저가 166,400,000원입니다. 감정가 대비 51.2%까지 떨어졌기 때문에 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
그러나 이 사건의 기준은 최저가가 아닙니다. 임차권자 장수진은 2020.12.21. 전입·점유를 시작했고, 2020.10.30. 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 2023.08.11. 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 배당 추정에서는 보증금 320,000,000원 중 163,270,400원이 배당되고 156,729,600원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 297-19 영풍타운 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 금천구 가산로5길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 감정평가상 오피스텔 이용 추정 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층 |
| 사용승인일 | 2017.01.16 |
| 소유자 | 권태익 (2020.11.21. 매매, 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 166,400,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 349,265,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2017.02.01. 관악농업협동조합의 채권최고액 1,740,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 2017.04.14. 일부포기를 원인으로 해당 근저당권 설정등기 말소가 기재돼 있습니다. 이후 2023.08.11. 남동세무서장 명의의 압류가 말소기준으로 제시됐습니다.
장수진의 전입·점유일은 2020.12.21., 확정일자는 2020.10.30.으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.12.15. 이뤄졌지만, 대항력 판단의 출발점인 전입·점유가 먼저이므로 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차관계 — 장수진 미배당분 인수, 추가 기재도 확인 필요
| 성명 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장수진 | 건물전부 주거(임차권등기) | 2020.12.21 | 2020.10.30 | 320,000,000원 | 2023.12.15 신청 | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
| 택금융 | 주거 | 2020.12.21 | 2020.10.30 | 미상 | 2025.04.18 신청 | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
③ 실질취득 — 유찰이 가격 할인을 만들지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 감정가 51.2% | 166,400,000원 | 156,729,600원 | 323,129,600원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 133,120,000원 | 189,543,680원 | 322,663,680원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 106,496,000원 | 215,794,944원 | 322,290,944원 |
현재 실질취득 323,129,600원은 감정가 325,000,000원의 99.4%입니다. 또 소유자 권태익의 2020.11.21. 등기상 거래가액 310,000,000원보다 13,129,600원 높은 수준입니다. 다만 최근 12개월 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 현재 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 장수진 보증금 | 320,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 관악농업협동조합 근저당 | 1,740,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 349,265,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장수진의 보증금 부족분 156,729,600원은 매수인 인수 추정입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세일중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·다세대주택 등 공동주택, 업무시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 6층에 위치합니다.
- 도로. 북측으로 가산로5길, 서측으로 시흥대로123길과 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 소로1류와 소로2류에 접합니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 기본 위생·급배수· 난방·승강기·소방·주차장 설비가 있는 것으로 추정됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차의 판단 가격은 최저가 166,400,000원이 아니라 장수진 미배당 인수를 더한 323,129,600원입니다.
- 장수진 배당액 재계산. 집행비용·당해세·최우선변제에 따라 장수진의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 변합니다.
- 택금융 관계 확인. 동일한 전입일·확정일자와 배당요구가 기재돼 있으나 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류에서 장수진과의 관계 및 별도 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 원문 대조. 관악농업협동조합 근저당은 2017.04.14. 일부포기를 원인으로 말소 기재가 있으므로 공동담보목록과 현재 등기 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 조건 확인. 실제 이용형태와 대출·세금·전입 관련 조건을 관계기관 및 금융기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세는 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1.66억 낙찰”이 아니라 “3.23억 취득”
이 사건의 핵심은 세 차례 유찰도, 감정가 대비 51.2%라는 숫자도 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입·점유한 장수진의 보증금 320,000,000원이 실질취득 가격을 결정합니다. 현재 최저가 166,400,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액 156,729,600원을 더하면 총부담은 323,129,600원입니다.
추가 유찰이 이어져도 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 전환됩니다. 감정가와 거의 같은 금액을 부담하면서, 최근 시세 비교 근거는 부족하고 보증금 미상 임차관계까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸 보이는 대항력 인수형으로 분류해야 하며, 시세와 추가 임차관계가 명확해지기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.