서울남부지방법원 2025타경9774. 강서구 화곡동 포유 5층 509호 오피스텔입니다. 가격표만 보면 감정가 135,000,000원에서 69,120,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 정진영의 선순위 전입입니다. 정진영의 전입일은 2019.03.25로, 말소기준권리인 주식회사 일풍의 2025.02.18 가압류보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 배당 후 남을 보증금도 계산할 수 없습니다.
배당 계산상 별도의 매수인 인수액은 계상되지 않았지만, 이는 정진영의 보증금 자체가 확인되지 않은 상태에서 작성된 계산입니다. 실제로 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않는다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 가능성이 있으므로, 낙찰가 69,120,000원만을 실질취득가로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9774 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제5층 제509호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 / 오피스텔 |
| 소유자 | 김종집 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 69,120,000원 |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 청구액 | 28,035,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기상 말소기준권리는 2025.02.18 주식회사 일풍 가압류 27,600,000원입니다. 그 뒤 현대카드·농협은행·농업협동조합중앙회 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 롯데카드 가압류 11,122,728원은 2025.03.28 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진영 | 주거 | 2019.03.25 | 미상 | 미상 | 2025.05.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 임차인으로 확인된 사람은 정진영 1명입니다. 전입일은 2019.03.25이고 배당요구는 2025.05.29에 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당요구를 했다는 이유만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없고, 낙찰 후 인수 여부와 금액도 현재 단계에서는 계산할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 51.2%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 69,120,000원으로 감정가 135,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 55,296,000원, 5회 유찰 시 44,236,800원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
그러나 이 물건은 실거래 시세 자료가 없고, 더 중요한 것은 정진영의 보증금이 미상이라는 점입니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 남는 경우 실질취득액은 낙찰가 + 인수 보증금이 되므로, 현재 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,644,160원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 일풍 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,019,410원 | 9,019,410원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,131,777원 | 14,131,777원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 196,800,000원 | 16,724,653원 |
| 6. 갑구 9번 · 주식회사일풍 | 미상 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 186,844,481원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 경매개시결정 · 정진영 | 28,035,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 462,431,218원 중 채권자 예상배당은 67,475,840원이고, 미배당액은 394,955,378원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 계산에는 임차인의 보증금이 반영되어 있지 않으므로, 정진영의 실제 보증금이 확인되면 배당 및 매수인 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 민간임대주택 등기와 기타 등기사항
이 부동산에는 2022.01.04 민간임대주택등기가 기록되어 있으며, 그 내용은 2019.03.03 민간임대주택 등록을 원인으로 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 것입니다. 입찰 전 현재 등록상태와 매각 이후 적용관계를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
최초 2019.01.08 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019.03.25 김종집 명의로 소유권이 이전되어 현재 단독소유로 표시되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북동측 인근으로 오피스텔·업무용건물·상업용건물이 혼재하는 화곡로변 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 9호선 가양역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 509호이며 위생·급배수·난방·도시가스·소방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 남동측 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 공시지가는 10,640,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 정진영의 실제 보증금, 계약기간, 임대인, 지급내역을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현황상 주거 임차인으로 조사됐으므로 실제 점유자가 누구인지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제권 성립 및 배당순위를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 대항력 판단 보수적으로. 2019.03.25 전입이 2025.02.18 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 미상 상태에서는 인수 위험을 0원으로 계산하지 마세요.
- 관계인 여부 확인. 정진영이 별도 강제경매 채권자로도 등장하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 계약서·금융자료 등으로 검증해야 합니다.
- 민간임대주택 상태 확인. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격판단 보류. 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔어도 실거래 시세와 임차보증금이 확인되지 않아 실질적인 가격 메리트는 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “51.2% 최저가”보다 먼저 풀어야 할 권리
이 사건은 숫자만 보면 3회 유찰로 감정가 135,000,000원이 69,120,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 경매의 실제 취득원가는 최저가만으로 끝나지 않습니다. 정진영의 전입일은 2019.03.25, 말소기준권리는 2025.02.18입니다. 그런데 정작 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 전입 임차인의 실질 위험은 아직 숫자로 확정되지 않았다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득액도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 정진영의 실제 임대차관계와 보증금 규모를 확인하는 것입니다.
