서울남부지방법원 2025타경9774. 강서구 화곡동 포유 15층 건물 중 5층 509호 오피스텔입니다. 등기상 근저당권은 없고, 2025.02.18. 주식회사 일풍의 가압류 27,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 승부처는 후순위 채권이 아니라 2019.03.25. 전입한 정진영입니다.
정진영은 주거용으로 점유하는 것으로 조사됐고 2025.05.29. 배당요구를 했습니다. 다만 점유 부분, 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 이 정보만으로 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 따라서 예상배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 이를 실제 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제5층 제509호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김종집 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2019.03.25. 소유권이전 · 2016.07.27. 매매 및 신탁재산의 처분 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 108,000,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 청구액 | 28,035,550원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 2025.02.18. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 일풍 · 27,600,000원 |
| 선순위 공시사항 | 2022.01.04. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 미확정
2025.02.18. 주식회사 일풍의 가압류가 말소기준입니다. 현대카드, 농협은행, 농업협동조합중앙회의 후순위 가압류와 두 건의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2022.01.04. 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞선 공시사항이므로 별도 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진영 | 미상 / 주거 | 2019.03.25 | 미상 / 미상 | 2025.05.29 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 미상입니다. 따라서 “대항력 있음” 또는 “인수 없음” 중 어느 쪽도 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되거나 매수인의 인수책임이 사라지는 것도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 108,000,000원으로 감정가 135,000,000원의 80%입니다. 그러나 가격의 핵심은 최저가 자체가 아니라 최저가에 매수인이 인수할 임차보증금을 더한 실질취득가입니다. 정진영의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없으므로, 현재 가격을 “시세보다 싸다”거나 “메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 367,865,946원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 389,109,146원 | 0원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 69,120,000원 | 67,475,840원 | 406,078,106원 | 0원 | 0원* |
* 위 0원은 채권 배당 시나리오의 계산값입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자의 임차보증금 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 2,312,000원 | 매각가의 2.1% 추정 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 일풍 | 27,600,000원 | 27,600,000원 | 청구금액 기준 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,019,410원 | 9,019,410원 | 청구금액 기준 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,131,777원 | 14,131,777원 | 청구금액 기준 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,122,728원 | 11,122,728원 | 2025.03.28. 말소 이력 대조 필요 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 196,800,000원 | 43,814,085원 | 미배당 발생 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사일풍 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 186,844,481원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 9. 갑구 11번 경매개시결정 · 정진영 | 28,035,550원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권자 총 청구액은 473,553,946원, 예상 채권자 배당은 105,688,000원이며 미배당액은 367,865,946원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 정진영의 임차보증금과 우선변제 여부가 확정적으로 반영돼 있지 않으므로, 매수인 인수액을 판단하는 최종 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북동측 인근 화곡로변에 위치하며, 주변은 오피스텔·업무용건물·상업용건물이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 9호선 가양역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 509호이며 위생·급배수·난방·도시가스·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 남동측 약 15미터 포장도로와 접한 2필지 일단의 평지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 658.2㎡, 공시지가 10,640,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔의 가격과 임대수익은 같은 건물의 최신 거래가·보증금·월세 및 관리비를 함께 대조한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본. 정진영의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 확정일자, 실제 점유 시작일과 점유 부분을 확인하세요.
- 대항력 판단. 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정하지 말고 주민등록·점유·임대차관계를 함께 대조하세요.
- 관계인 여부. 임차인 정진영과 소유자 김종집의 관계, 2025타경12385 강제경매 채권자 정진영이 동일인인지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.01.04. 민간임대주택등기의 현재 효력과 임대의무 관련 사항을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 2025.03.28. 말소된 롯데카드 가압류가 예상배당에 포함된 이유와 실제 채권 존속 여부를 확인하세요.
- 가격 대조. 감정가 80%만 보고 판단하지 말고 같은 건물·인근 유사 오피스텔의 최신 매매가와 임대조건을 조사하세요.
- 진행 결과. 매각기일로 기재된 2026.07.14.의 진행 결과와 후속 매각기일 여부를 확인하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 취득비용과 명도비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “80% 최저가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 물건은 후순위 채권이 많은 것처럼 보이지만, 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 진짜 위험은 채권 총액 473,553,946원이 아니라, 말소기준보다 앞서 전입한 정진영의 임차보증금이 얼마인지 알 수 없다는 점입니다. 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없고, 최저가 108,000,000원이 저렴한지도 판단할 수 없습니다.
여기에 정진영이 임차인이면서 별도 경매의 채권자로도 나타나고, 말소된 롯데카드 가압류가 예상배당에 포함된 불일치까지 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 후순위 권리 소멸은 비교적 단순하지만, 임차보증금과 관계인 여부가 확인되기 전에는 입찰가를 정할 수 없는 고위험 확인형 물건입니다.