인수는 0원, 가격 여유는 4%뿐 — 신월동 신성리치빌 302호

서울남부지방법원 2025타경9805. 양천구 신월동 신성리치빌 제3층 제302호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이며 사용승인일은 2010.12.13입니다. 현재 소유자 김형준은 2020.10.13 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 200,000,000원입니다.

권리의 출발점은 현 소유자의 취득보다 훨씬 앞선 2011.01.07 우리은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최저가 240,000,000원에서 선순위 우리은행 채권도 전액 배당되지 않지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액은 0원

말소기준은 2011.01.07 을구 1번 우리은행 근저당권 240,000,000원입니다. 2020년 이후 설정된 등촌동새마을금고 근저당권 130,000,000원, 골드론파이낸스대부 근저당권 22,500,000원과 각 가압류·압류는 모두 말소기준보다 늦습니다. 경매 매각으로 소멸하는 후순위 권리이므로 배당을 받지 못한 금액까지 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.

을구 6번 골드론파이낸스대부 근저당권에는 같은 날 강남캐피탈대부의 근저당권부채권 질권설정도 등기돼 있습니다. 배당계산에는 별도 인수액이 반영되지 않았지만, 매각물건명세서와 등기 원본에서 말소촉탁 대상과 최종 등기 상태를 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 4% 할인만으로는 강한 가격 메리트가 아니다

신성리치빌은 총 8세대이며, 대상 면적 57.16㎡와 일치하는 실거래는 2022년 6월과 7월의 2건입니다. 두 거래 모두 250,000,000원으로 신고됐습니다.

최저가 240,000,000원은 비교 실거래 평균과 최신 거래가 250,000,000원의 96.0%입니다. 차액은 10,000,000원으로, 감정가 300,000,000원에서 1회 유찰됐다는 사실만 보면 할인 폭이 커 보이지만 실제 거래 기준으로는 4.0% 낮은 수준에 그칩니다. 취득 관련 비용과 명도·수리 비용이 발생하면 이 차이는 쉽게 소진될 수 있습니다.

단지 경매 집계에서는 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 0.0%로 나타나며 확인된 최근 경매 매각금액과 매각일도 없습니다. 총 8세대의 소규모 다세대라는 점까지 고려하면, 아파트처럼 거래량을 전제로 한 빠른 환금성을 기대하기보다 실제 매수 수요와 금융기관 담보평가를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

총 채권액 609,539,507원 중 예상배당액은 235,840,000원이며 미배당액은 373,699,507원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.

유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 별도 인수금이 증가하는 유형이 아니라, 낙찰가 자체가 권리분석상 실질취득액이 되는 구조입니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 입지. 월정초등학교 서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 남서측 약 6m 포장도로와 북서측 약 3m 막다른 도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제3층 제302호이며 외벽은 석재붙임과 치장벽돌 마감, 창호는 샷시창입니다.
• 토지. 2필지 일단의 장방형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 124.5㎡, 공시지가는 2,680,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 지목 ‘도로’ 한정으로 기재돼 있습니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 동일면적 실거래가 2건에 그칩니다. 매도 시 거래기간과 가격 협상 폭이 커질 가능성을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검증. 최저가 240,000,000원은 2022년 실거래 250,000,000원의 96.0%입니다. 최신 인근 다세대 거래와 현재 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자와 임차권등기 유무를 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 을구 6번 근저당권부채권 질권설정과 각 말소등기의 최종 상태, 매각물건명세서상 인수조건을 직접 확인해야 합니다.
• 경매 진행상태. 2022년 골드론파이낸스대부가 신청한 임의경매는 취하로 말소됐습니다. 현재 사건 2025타경9805의 매각기일 2026.07.14 진행·변경·매각 결과를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유관계와 체납 관리비, 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금 계획. 8세대 다세대인 만큼 대출 가능액, 예상 매도기간과 보수비를 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 조건부”

이 물건은 권리만 보면 비교적 정리가 잘 된 사건입니다. 2011.01.07 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 어느 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 미배당액 373,699,507원이 크더라도 낙찰자가 이를 추가 부담하는 것은 아닙니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 실질취득액 240,000,000원은 확인된 실거래 250,000,000원보다 10,000,000원 낮을 뿐이고, 그 실거래도 2022년 2건입니다. 총 8세대 다세대의 낮은 거래 표본과 임대관계 미상이라는 점을 고려하면, 1회 유찰이라는 외형만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 권리는 합격이지만, 최신 시세·점유·대출과 보수비를 확인한 뒤에만 가격 판단이 가능한 조건부 물건입니다.