서울남부지방법원 2025타경9815. 여의도씨티아이 제5층 제511호, 감정 이용상태가 공부상 오피스텔인 집합건물입니다. 감정가는 127,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 81,280,000원입니다. 등기상 현 소유자는 채병호이며 2014.04.24 거래가액 124,706,364원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자가 아닙니다. 김지은은 2022.07.29 전입·점유해 2023.03.07 말소기준 가압류보다 선행하고, 보증금 129,000,000원에 확정일자와 배당요구까지 갖춘 대항력·우선변제권 임차인입니다. 통상 현재 매각가라면 미배당액 49,583,040원이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이번 사건에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권을 특별매각조건이 끊는다

현재 말소기준권리는 2023.03.07 주식회사 광주은행의 가압류 26,970,257원입니다. 그보다 앞서 있던 신한은행 근저당은 2022.07.29 이미 말소되었고, 채양숙의 근저당도 2021.11.25 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 광주은행·다올저축은행·서민금융진흥원 가압류와 한국주택금융공사 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

이 포기·말소 조건은 김지은 관련 권리에만 적용됩니다. 별도 점유자 채경훈까지 포괄하는 조건으로 해석해서는 안 됩니다. 다만 채경훈의 전입일은 2025.01.23으로 말소기준일 2023.03.07보다 뒤이므로 제공된 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 점유·명도 관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김지은과 채경훈은 보증기관의 대위·중복신고로 합산되는 항목이 아니라 각각 확인된 실제 임차인입니다. 김지은 관련 미배당 보증금은 특별매각조건으로 매수인에게 청구하지 않는 구조이며, 채경훈은 전입일이 말소기준보다 늦어 제공 자료상 대항력이 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 81,280,000원’으로 본다

이번 사건은 특별매각조건 때문에 김지은의 인수액을 실질 0원으로 보므로, 실질취득금액은 현재 최저가 81,280,000원입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 127,333,333원, 최신 거래는 2026.06 126,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 2.0%입니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 63.8%입니다.

전체 12건 평균 125,416,666원은 참고값이지만 가격 매력 판단의 주근거로 쓰지 않습니다. 최근 시장만 보면 126,000,000원·128,000,000원대 거래가 확인되고, 최근 12개월 평균 역시 127,333,333원입니다. 현재 실질취득 81,280,000원은 이 최근 가격대보다 낮아 가격 여유가 분명히 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,280,000원 가정)

배당계산상 김지은 보증금의 부족분은 49,583,040원입니다. 그러나 특별매각조건에서 김지은의 승계인이 이 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 하므로, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔. 사용승인일은 2013.12.10이며 여의도씨티아이 총 88세대입니다.
• 입지. 영등포동1가 소재 지하철1호선 영등포역 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 영등포역과 각종 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 도로. 북서측 왕복8차로, 남서측 및 남측 약6미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 도로와 접하며 건축선 저촉이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상18층 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 김지은 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 확인하세요.
• 실질취득 기준. 이 사건은 위 포기·말소 조건을 반영하면 실질취득이 81,280,000원입니다. 특별조건이 달라지면 인수 계산도 달라집니다.
• 채경훈 점유 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·점유 형태·퇴거 협의 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비·시설 상태는 별도 현장점검이 필요합니다.
• 환금성 보수적으로 평가. 현재 3회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 2.4회라는 점을 감안해 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡으세요.
• 최근 실거래 우선. 전체 평균 125,416,666원보다 최근 12개월 평균 127,333,333원과 최신 거래 126,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다

표면만 보면 보증금 129,000,000원의 대항력 임차인이 있는 까다로운 사건입니다. 현재 매각가 기준 일반 계산으로는 49,583,040원의 미배당 보증금이 생기기 때문입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에서 김지은의 승계인이 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 해, 김지은 관련 매수인 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있습니다.

그 전제에서 실질취득 81,280,000원은 최근 12개월 실거래 평균 127,333,333원의 63.8%이고, 최신 거래 126,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 이전 기간 대비 2.0%로 하락장이 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “대항력 임차인 때문에 무조건 위험하다”가 아니라, 특별매각조건을 정확히 확인한 뒤 가격 할인과 3회 유찰·소형 오피스텔의 환금성 위험을 함께 평가하는 것입니다.