보증금 1.29억 인수는 특별조건으로 0원* — 하지만 1.27억은 최근 시세와 거의 같다

서울남부지방법원 2025타경9815. 영등포역 북동측 인근의 ‘여의도씨티아이’ 5층 511호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 기준면적은 17.18㎡이며 건물은 2013년 12월 10일 사용승인된 지하 1층·지상 18층 규모입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 127,000,000원입니다.

표면상 가장 큰 숫자는 김지은의 임차보증금 129,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 2,000,000원 크기 때문에 특별조건이 없다면 미배당 잔액의 매수인 승계 여부가 핵심 쟁점이 됩니다. 그러나 이 사건에는 채권자인 김지은의 승계인이 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

* 낙찰가만 단순 비교한 룰상 잔액 가능액은 129,000,000원 - 127,000,000원 = 2,000,000원입니다. 실제 배당 잔액은 집행비용·배당순위에 따라 달라질 수 있으나, 특별매각조건의 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 포기 조건과 말소기재를 함께 봐야 한다

권리관계에서 먼저 확인할 부분은 등기상 근저당의 말소기재입니다. 2014년 4월 24일 설정된 신한은행 근저당 96,000,000원은 2022.07.29 해지로 말소되었고, 2021년 9월 8일 설정된 채양숙 근저당 150,000,000원도 2021.11.25 해지로 말소된 것으로 기재돼 있습니다.

김지은의 임대차계약일은 2022.07.05, 확정일자는 2022.07.06, 주민등록·점유개시일은 2022.07.29이며, 주택임차권등기는 2024.08.06 접수됐습니다. 신한은행 근저당 말소일과 주민등록·점유개시일이 같은 날이므로 대항력 및 배당순위는 등기 접수순서, 점유 사실과 원본 서류를 대조해야 합니다. 다만 매각조건 자체가 김지은 승계인의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 그 조건이 이행되면 매수인의 보증금 인수는 0원입니다.

② 임차인·점유자 분석

확인되는 임차관계는 2명입니다. 김지은은 보증금·확정일자·점유개시일이 확인되고 임차권등기까지 마쳤으며, 특별매각조건상 그 승계인이 미배당 잔액 청구를 포기합니다. 채경훈은 2025.01.23 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입 시점은 김지은의 임차권등기와 2023년 가압류들보다 늦지만, 실제 계약관계와 현재 점유 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 1.27억은 ‘시세 수준’

여의도씨티아이의 면적 일치 실거래 12건은 110,000,000원~130,000,000원이며 전체 평균은 125,416,666원입니다. 다만 오래된 저가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 3건 평균은 127,333,333원, 최신 2026년 6월 거래는 126,000,000원입니다.

최저가이자 실질취득액인 127,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.7%로 333,333원 낮을 뿐이며, 최신 거래 126,000,000원보다는 1,000,000원 높습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +2.0%로 하락 추세는 아니지만, 경매 취득에 필요한 명도·대출·수리·체납 확인 비용을 고려하면 현재 가격에서 뚜렷한 할인은 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

예상배당 총액은 집행비용 2,578,000원과 채권자 배당 124,422,000원으로 매각대금 127,000,000원 전액이 소진됩니다. 총 채권액은 607,516,249원, 미배당액은 483,094,249원, 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 말소된 근저당이 배당 대상으로 포함된 계산이므로 실제 배당표로 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며, 현장조사는 폐문과 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 진행됐습니다.
• 입지. 지하철 1호선 영등포역 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 영등포역 및 각종 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 2013.12.10 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 18층 건물로 승강기·주차장·난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 왕복 8차로, 남서측과 남측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 682㎡, 공시지가는 11,970,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되고 도로 및 건축선과 접하거나 저촉됩니다.
• 환금성. 최근 거래는 1.25억~1.28억원대에 집중돼 있으나 88세대 규모의 소형 오피스텔로, 동일 금액대 주거용 부동산보다 매수층과 대출조건이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 김지은 승계인의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 낙찰 후 어떤 절차와 시점에 이행되는지 확인하세요.
• 확약 주체. 특별조건은 김지은의 승계인에게만 적용됩니다. 실제 승계인과 채권자 지위, 제출된 확약서의 범위를 대조해야 합니다.
• 근저당 말소 확인. 신한은행 근저당은 2022.07.29, 채양숙 근저당은 2021.11.25 말소 기재가 있으므로 최신 등기부에서 현존 여부를 재확인하세요.
• 김지은 대항력 순위. 주민등록·점유개시와 신한은행 근저당 말소가 같은 2022.07.29이므로 접수순서와 실제 점유개시를 원본으로 확인하세요.
• 채경훈 점유. 2025.01.23 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 현재 점유와 계약서를 조사하세요.
• 가격 상한. 현재 1.27억은 최근 12개월 평균 1.273억과 거의 같습니다. 명도·수리·세금·금융비용을 제외하고도 남는 할인폭을 확보해야 합니다.
• 오피스텔 비용. 부가가치세 적용 여부, 주거용 사용에 따른 취득세·대출조건, 관리비 체납과 공용부분 승계 가능성을 확인하세요.
• 현장 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로 누수·설비·불법변경 여부를 현장 조사하세요.

맺으며 — 권리위험은 조건부 해소, 가격 메리트는 미미

이 물건은 보증금 129,000,000원의 임차권이 보이지만, 김지은의 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건 덕분에 주된 인수위험은 0원*으로 정리됩니다. 특별조건이 확실히 이행된다면 보증금보다 낮은 낙찰가 때문에 실질취득액이 129,000,000원으로 고정되는 인수형 구조는 피할 수 있습니다.

그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 127,000,000원은 최근 12개월 평균 127,333,333원의 99.7%이고 최신 거래 126,000,000원보다 높습니다. 여기에 후순위 전입자 채경훈의 계약관계, 감정평가 당시 확인하지 못한 내부 상태, 말소등기와 배당 시뮬레이션의 불일치까지 남아 있습니다. 결론은 “인수는 조건부 해소, 가격은 시세 수준, 서류 검증은 필수”입니다. 특별조건 원문과 최신 등기부를 대조하기 전에는 가격만 보고 접근할 사건이 아닙니다.