의정부지방법원 2025타경63456. 파주시 상지석동 갤러리하우스 105동 4층 402호, 전용 75.55㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 박시은 씨로, 2014년 취득한 2분의1 지분과 2023년 증여받은 2분의1 지분을 합쳐 전부를 보유한 구조입니다. 경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사이고 청구액은 104,088,806원입니다.
권리의 기준점은 2020.01.13. 우리은행 근저당권 125,400,000원입니다. 임차인 최서우 씨는 2023.03.03. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 배당요구도 2025.07.07. 접수했습니다. 보증금은 15,000,000원, 월세는 650,000원이며 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 등기와 예상배당표 사이에 반드시 확인해야 할 불일치가 있습니다. 2014.05.22. 설정된 우리은행 근저당 130,900,000원은 2020.01.13. 해지로 말소된 것으로 기재되어 있는데, 예상배당표는 이 권리에 66,965,200원을 우선 배당하고 있습니다. 따라서 배당표만 보고 채권관계와 낙찰 후 처리구조를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-21 갤러리하우스 제105동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.55㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 |
| 소유자 | 박시은 (2분의1 지분 2건) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 104,088,806원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 준공 / 세대수 | 2014.02.28 / 갤러리하우스 104·105동 14세대 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 배당표는 원본 대조 필요
2014년 설정된 을구 1번 근저당은 2020.01.13. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 을구 3번 우리은행 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2024.12.26. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.06.20. 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 임차인의 점유관계는 매수인에게 인수되지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최서우 · 402호 | 2023.03.03 / 미상 | 15,000,000원 / 650,000원 | 2025.07.07 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 32.6% 숫자만으로 ‘저가’라 단정할 수 없다
갤러리하우스 104·105동 전용 75.55㎡의 확인 거래는 2022년 2건입니다. 평균은 210,500,000원, 최신 거래는 2022.09.의 222,000,000원입니다. 최저가 68,600,000원은 이 평균의 32.6%이고 매수인 인수가 없어 실질취득액도 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 75.55㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2022.07 | 75.55㎡ | 1 | 199,000,000원 |
| 평균 | 75.55㎡ | 2건 | 210,500,000원 |
표면적인 가격 차이는 큽니다. 하지만 두 거래 모두 2022년이고 거래표본도 2건뿐이어서, 2026.06.30. 매각기일의 시장가치를 직접 설명하기에는 시차와 표본 한계가 큽니다. 더욱이 이 물건은 감정가 200,000,000원에서 이미 3회 유찰되어 68,600,000원까지 내려왔습니다. 시장이 낮은 가격에도 즉시 매수하지 않았다는 사실을 가격 할인만큼 중요하게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 130,900,000원 | 66,965,200원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 125,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 미배당액은 189,334,800원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 104,088,806원이지만 이 시뮬레이션에서는 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소된 을구 1번 권리가 배당대상으로 포함된 점을 반드시 원본과 대조해야 합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 최상층 402호입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 평택파주고속도로 북고양(설문)IC 북서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설· 공업용 건물이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 토지는 서측 약 5미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 성장관리계획구역과 접하고 공시지가는 502,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 임대관계는 감정평가 당시 미상으로 기재됐습니다.
- 환금성. 갤러리하우스 104·105동은 14세대 규모이고 동일면적 확인 거래는 2건입니다. 소규모 다세대 특성상 거래량과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 말소 확인. 2014년 우리은행 근저당이 2020.01.13. 해지로 실제 말소됐는지 등기부 원본의 현재사항과 말소사항을 다시 대조하세요.
- 배당순위 재산정. 예상배당표가 말소된 근저당에 66,965,200원을 배당하고 있습니다. 배당요구종기, 채권계산서와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 최서우 씨의 전입일, 보증금 15,000,000원, 월세 650,000원, 배당요구일 2025.07.07.을 주민등록·임대차계약서와 대조하세요. 확정일자는 미상입니다.
- 최우선변제 반영 여부. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 신청채권자의 회수액은 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 확인. 확인 거래는 2022.07.과 2022.09. 두 건뿐입니다. 과거 평균 210,500,000원을 현재 매도가격으로 그대로 사용하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 48,020,000원, 5회 유찰 시 33,614,000원으로 계산되어 있으나, 가격 하락이 곧 환금성 개선을 뜻하지는 않습니다.
- 명도·관리비. 대항력은 없더라도 실제 점유자의 인도 일정과 미납 공용관리비를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인하고, 서로 다른 기재가 있으면 법원 기록을 기준으로 재검토하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 확인 비용도 큰 물건”
이 물건의 임차인 권리는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2020.01.13. 우리은행 근저당이고, 최서우 씨의 전입은 2023.03.03.이므로 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원이라 최저가 68,600,000원이 곧 실질취득액입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가의 34.3%, 2022년 거래평균의 32.6%라는 수치만 보면 매우 낮아 보이지만 거래는 2건뿐이고 이미 3회 유찰됐습니다. 게다가 말소된 것으로 기재된 2014년 근저당이 예상배당표에서는 선순위 배당을 받는 불일치까지 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 현재 시세 확인이 필요하고 배당구조는 원본 검증 전 보류입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 등기와 배당표의 충돌을 해소하고 실제 환금가치를 확인할 수 있느냐에 있습니다.