서울남부지방법원 2025타경10001. 강서구 화곡동 금호에스티지 1층 101호, 감정평가상 도시형생활주택 1세대로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 최저가는 감정가 239,000,000원의 약 33%인 78,315,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 가격을 판단할 때는 최저매각가보다 먼저 박미경의 임차보증금 250,000,000원을 봐야 합니다.
박미경은 2020.03.10 전입·점유했고, 확정일자는 2020.02.03입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2021.12.08 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 박미경은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에선 예상배당 76,505,330원, 예상 미배당액 173,494,670원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제1층 제101호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 등촌로13길 78 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 1세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건물 내 제1층 제101호 · 사용승인 2019.12.05 |
| 소유자 | 김석진 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 78,315,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박미경 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건의 말소기준은 2021.12.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 김명환 근저당권, 강서구·국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 박미경은 2020.03.10 전입·점유로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖췄고, 2023.08.22에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당액이 곧 인수 위험
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박미경 | 건물 전부 · 주거 | 2020.03.10 / 2020.02.03 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
박미경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 했고, 확정일자에 따른 우선변제권도 행사합니다. 다만 우선변제권이 있다는 사실과 보증금 전액 회수가 가능한지는 별개입니다. 현재 최저가 78,315,000원에선 집행비용 1,809,670원을 먼저 제외한 뒤 박미경에게 76,505,330원만 배당되므로 173,494,670원이 남습니다.
③ 가격 판단 — 유찰이 거듭돼도 실질취득액은 거의 줄지 않는다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 오히려 확인 가능한 기준인 감정가 239,000,000원과 비교하면, 현재 회차의 낙찰가와 예상 인수액 합계는 251,809,670원으로 감정가보다도 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 78,315,000원 | 76,505,330원 | 173,494,670원 | 251,809,670원 |
| 6회 유찰 시 | 62,652,000원 | 61,124,264원 | 188,875,736원 | 251,527,736원 |
| 7회 유찰 시 | 50,121,600원 | 48,819,411원 | 201,180,589원 | 251,302,189원 |
5회에서 7회까지 최저가는 78,315,000원에서 50,121,600원으로 크게 내려가지만, 임차인의 미배당 보증금은 173,494,670원에서 201,180,589원으로 늘어납니다. 즉 유찰 자체가 실질매입비를 크게 낮춰주지 않습니다. 이 사건은 ‘최저가 할인율’이 아니라 보증금 250,000,000원 규모의 대항력 인수 구조를 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,809,670원 |
| 1. 임차인 박미경 보증금 | 250,000,000원 | 76,505,330원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 김명환 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박미경 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준입니다. 임차인 박미경의 보증금 부족분 173,494,670원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정고등학교 남동측 인근. 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 학교가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.12.05 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측 등촌로13길, 동측·남측 등촌로13마길에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 환금성 신호. 금호에스티지는 12세대이며, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 본건은 이미 5회 유찰돼 있어 최저가 할인만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 78,315,000원이 아니라 현재 예상 인수액까지 포함한 251,809,670원을 실질취득 부담으로 놓고 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 박미경의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록·점유, 확정일자와 배당요구, 임차권등기명령 내용을 원본 대조하세요.
- 신청채권자와 동일인. 박미경이 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 집행권원과 임대차채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 강서구·국세 압류가 존재합니다. 당해세 여부는 임차인 실제 배당액과 매수인의 최종 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 추가 유찰의 실익 점검. 6회·7회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 임차보증금 미배당액은 각각 188,875,736원·201,180,589원으로 늘어 실질취득 부담 감소폭은 작습니다.
- 실거래 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 ‘감정가 대비 싸다’는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 별도의 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “78,315,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 다섯 번 유찰된 숫자입니다. 감정가 239,000,000원이 78,315,000원까지 내려오면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 박미경의 대항력 있는 보증금 250,000,000원이 그 차이를 메웁니다. 현재 예상배당 후 남는 173,494,670원을 매수인이 인수하면 실질취득 부담은 251,809,670원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가는 내려가지만 임차인의 미배당 보증금이 커져 총 부담이 계속 250,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 세금 압류 변수와 실거래 비교자료 부재, 이미 5회 유찰된 환금성 신호까지 겹칩니다. 최저가 기준으로는 싸 보이지만, 실질취득 기준으로는 가격 메리트를 확인하기 어려운 인수형 사건입니다.
