서울남부지방법원 2025타경10001. 화곡동 금호에스티지 제1층 제101호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택 1세대입니다. 이 사건의 핵심은 4회 유찰이 아니라 임차인의 순서입니다. 박미경은 2020.03.10 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2020.02.03입니다. 반면 말소기준권리는 2021.12.08 주택도시보증공사의 가압류입니다. 즉 임차인의 대항요건이 말소기준보다 먼저 형성돼, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 보증금을 매수인이 승계합니다.
현재 최저매각가는 97,894,000원이고 예상 배당상 박미경에게 95,731,908원이 배당됩니다. 보증금 250,000,000원 중 남는 154,268,092원이 매수인 인수액입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 배당액은 줄고 인수액은 커지므로, 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되어 실질취득은 보증금 250,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 최저가 97,894,000원만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제1층 제101호 · 도로명 서울특별시 강서구 등촌로13길 78 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 1세대 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.12.05 · 금호에스티지 12세대 |
| 소유자 | 김석진 · 2020.03.18 소유권이전 등기 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 97,894,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박미경 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2021.12.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 김명환 근저당권, 강서구·국 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박미경의 전입·점유는 2020.03.10으로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.08.22에 이루어졌지만, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.10 | 2020.02.03 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
③ 가격 구조 — 4회 유찰이 할인으로 연결되지 않는다
현재 회차는 감정가 239,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 97,894,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 41% 수준이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 154,268,092원을 떠안기 때문에 실질취득은 약 250,000,000원입니다. 감정가 239,000,000원보다도 높은 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 97,894,000원 | 95,731,908원 | 154,268,092원 |
| 5회 유찰 시 | 78,315,200원 | 76,505,526원 | 173,494,474원 |
| 6회 유찰 시 | 62,652,160원 | 61,124,421원 | 188,875,579원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 97,894,000원 → 78,315,200원 → 62,652,160원으로 낮아지지만, 인수액은 154,268,092원 → 173,494,474원 → 188,875,579원으로 증가합니다. 따라서 추가 유찰만으로 매수인의 실질 부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,162,092원 |
| 1. 임차인 박미경 보증금 | 250,000,000원 | 95,731,908원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 김명환 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박미경 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 집행비용 2,162,092원을 제외한 매각대금이 박미경의 보증금에 우선 배당되며, 미배당 154,268,092원은 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당과 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 물건이며 감정상 “도시형생활주택 1세대”로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 금호에스티지는 12세대이고 사용승인일은 2019.12.05입니다.
- 입지. 서울신정고등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 등촌로13길, 동측 및 남측으로 등촌로13마길과 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 완경사지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,395,000원/㎡, 토지면적은 142.0㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 신호. 금호에스티지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 본건도 이미 4회 유찰된 상태여서 최저가 숫자만으로 수요가 충분하다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 97,894,000원에 낙찰되더라도 임차인 미배당 154,268,092원이 승계되는 구조이므로 가격 판단은 약 250,000,000원 수준에서 시작해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 박미경의 전입·점유 2020.03.10, 확정일자 2020.02.03, 임차권등기 2023.08.22 및 보증금 250,000,000원을 서로 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 관계. 박미경이 임차권자이면서 경매신청채권자로 표시되므로 채권관계와 임대차의 실질을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 강서구 및 국세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 합니다. 선순위 차감이 생기면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회 유찰 시 매각가 78,315,200원에 인수 173,494,474원, 6회 유찰 시 매각가 62,652,160원에 인수 188,875,579원으로 인수액이 증가합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 “감정가 대비 41%”만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실질취득액을 기준으로 별도 시세 검증이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 대항력 보증금이 먼저다”
이 사건은 4회 유찰되어 최저가가 97,894,000원까지 떨어졌지만, 그 숫자만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 박미경의 전입·점유가 2020.03.10으로 말소기준 2021.12.08보다 앞서고, 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 예상배당 후 미배당 154,268,092원이 매수인에게 승계되므로 실질취득은 약 250,000,000원 수준입니다. 5회·6회로 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가합니다.
최근 실거래 가격으로 확인되는 가격 메리트도 없고, 실질취득액은 감정가 239,000,000원을 웃돕니다. 여기에 12세대 규모의 도시형생활주택, 단지 경매 평균 3.6회 유찰, 세금 압류와 임차인 관계 확인까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. “최저가 97,894,000원짜리 물건”이 아니라 “대항력 보증금 승계를 포함해 약 250,000,000원을 부담하는 물건”으로 분석해야 합니다.
