서울남부지방법원 2025타경10001. 서울 강서구 화곡동 금호에스티지 제1층 제101호로, 감정평가상 도시형생활주택 1세대로 이용 중인 전용 29.97㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 표면상 최저가는 감정가 239,000,000원의 51.2%인 122,368,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 박미경은 2020.03.10 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 2021.12.08 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
박미경의 임차보증금은 250,000,000원입니다. 현재 회차에서 집행비용 2,513,152원을 먼저 공제하면 임차인에게 예상되는 배당은 119,854,848원이고, 나머지 130,145,152원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 매수인의 총부담은 최저가 122,368,000원과 인수액을 더한 252,513,152원입니다. 이는 감정가보다 13,513,152원 높은 금액이므로 “3회 유찰되어 싸다”는 평가는 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제1층 제101호 · 도로명주소 서울특별시 강서구 등촌로13길 78 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 1세대 · 전용 29.97㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2019.12.05 · 총 12세대 |
| 소유자 | 김석진 (2019.12.02 매매, 거래가액 250,000,000원 · 2020.03.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 122,368,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박미경 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 말소보다 선순위 임차인이 핵심
등기부상 2020.01.09 국민은행 근저당권이 먼저 설정됐지만, 2020.03.10 일부포기를 원인으로 말소등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 박미경의 전입·점유가 시작됐고, 2021.12.08 주택도시보증공사 가압류가 이 사건의 말소기준으로 제시됩니다. 따라서 현존 말소기준보다 먼저 점유와 주민등록을 갖춘 박미경의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분석됩니다.
2021.12.14 김명환 근저당권, 2023년의 강서구·국세 압류, 2023.08.22 임차권등기, 2025.05.27 강제경매개시결정은 말소기준 이후 등기로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 소멸하더라도 그보다 앞선 2020.03.10의 점유·전입을 기초로 한 대항력과 미배당 보증금 반환채무는 별개입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 박미경 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2020.01.27 확정 2020.02.03 전입·점유 2020.03.10 배당요구 2023.08.22 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 인수 130,145,152원 |
박미경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금은 250,000,000원이며 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다. 그러나 현재 최저가로는 집행비용 공제 후 보증금 전액을 배당할 수 없으므로 미배당 잔액 130,145,152원을 매수인이 부담합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
이 사건에는 동일 단지·일치 면적의 실거래 비교표본이 제시되지 않았습니다. 금호에스티지는 총 12세대의 소규모 도시형생활주택이고, 분석 대상 전용면적은 29.97㎡입니다. 따라서 “최저가 122,368,000원”만 감정가와 비교해 할인율을 계산하는 방식은 적절하지 않습니다. 대항력 임차보증금 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 122,368,000원 | 130,145,152원 | 252,513,152원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 97,894,400원 | 154,267,699원 | 252,162,099원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 78,315,520원 | 173,494,159원 | 251,809,679원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 낙찰가는 97,894,400원으로 내려가지만 인수액은 154,267,699원으로 증가해 실질취득은 252,162,099원입니다. 5회 유찰 시에도 낙찰가 78,315,520원과 인수액 173,494,159원을 합치면 251,809,679원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 총부담은 보증금 250,000,000원과 집행비용 수준으로 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,513,152원 |
| 1. 임차인 박미경 보증금 | 250,000,000원 | 119,854,848원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 954,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 4. 김명환 근저당권 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 박미경 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금 배당에 사용됩니다. 박미경의 보증금 미배당액 130,145,152원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정고등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.12.05 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 서측 등촌로13길, 동측·남측 등촌로13마길에 접한 소로각지이며, 완경사의 가로장방형 토지입니다. 토지면적은 142.0㎡, 공시지가는 3,395,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역· 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대, 전용 29.97㎡의 소규모 도시형생활주택입니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 소형·소규모 물건 특성상 매수층과 금융조건을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총부담을 분리하지 말 것. 현재 최저가 122,368,000원에 임차보증금 인수액 130,145,152원을 더한 252,513,152원이 실제 가격 판단 기준입니다.
- 추가 유찰을 가격 기회로 보지 말 것. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 커져 실질취득액은 각각 252,162,099원·251,809,679원으로 거의 변하지 않습니다.
- 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2020.01.27, 확정일자 2020.02.03, 전입·점유 2020.03.10, 보증금 250,000,000원의 지급과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 박미경이므로 강제경매 신청채권의 원인, 판결·집행권원과 임차보증금 반환채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 강서구·서초세무서·용산세무서에 법정기일, 당해세 여부와 예상 교부청구액을 확인해야 실제 임차인 배당액을 계산할 수 있습니다.
- 국민은행 말소 확인. 2020.03.10 일부포기 말소등기의 대상과 공동담보목록 제2020-27호에서 이 호실이 해제됐는지 확인해야 합니다.
- 명도보다 보증금 정산이 우선. 임차권등기가 있는 물건은 낙찰 후 인도 협의와 함께 미배당 보증금의 지급·상계·말소서류 교부 절차를 구체적으로 합의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 조세채권 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건이 아니다”
이 물건의 최저가는 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다. 대항력 있는 박미경의 보증금 250,000,000원이 매각대금에서 전액 변제되지 않기 때문에, 매수인은 현재 회차 기준 130,145,152원을 추가로 인수합니다. 그 결과 실질취득액은 252,513,152원으로 감정가 239,000,000원을 웃돕니다.
추가 유찰로 낙찰가가 97,894,400원이나 78,315,520원까지 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 증가하므로 총부담은 약 252,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 조세채권이 선순위로 배당되면 임차인의 미배당액이 더 늘어날 수 있습니다. 소규모 12세대 도시형생활주택의 환금성과 임차인·신청채권자 동일인 관계까지 고려하면, 이 사건은 최저가가 아니라 보증금과 실질취득액을 기준으로 접근해야 하는 고위험 인수형 물건입니다. 결론은 명확합니다. 유찰 횟수는 매력 요인이 아니며, 권리와 가격 모두 보수적 판단이 필요합니다.