서울남부지방법원 2025타경10045. 신월동 그라비스 102동 302호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 6회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 2019년부터 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 이우성은 2019.04.05. 전입, 2019.04.06. 점유를 시작했고 보증금은 최초 190,000,000원에서 2021.03.17. 9,000,000원이 증액돼 현재 199,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 현재 최저가 63,963,000원만 시세와 비교하는 것은 의미가 없습니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 62,411,666원이고, 나머지 136,588,334원은 매수인 인수 예상액입니다. 7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가면 인수액은 각각 149,150,667원, 159,200,534원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 싸질수록 임차보증금 미배당분이 늘어나는 구조라 실질적인 취득원가는 대략 199,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상11층 · 제3층 제302호 · 사용승인일 2018.12.17. |
| 소유자 | 노슬비 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 63,963,000원 (6회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 이우성 / 199,138,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 대항력
말소기준으로 제시된 권리는 2023.04.27. 양천구 압류입니다. 문제는 임차인 이우성의 전입일이 2019.04.05.로 그보다 훨씬 빠르다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2025.03.18.이지만, 등기 내용에 2019.04.05. 주민등록과 2019.04.06. 점유개시가 기재돼 있어 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 이후 압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 보증금 미변제분에 대한 대항력은 별도로 남아 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이우성 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 199,000,000원 | 전입 2019.04.05. 확정 2021.03.17. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
배당요구도 2025.03.18. 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 보증금이 현재 최저가보다 훨씬 크기 때문에 전액 배당은 불가능하며, 현재 회차 기준 예상 미배당액 136,588,334원이 매수인에게 넘어갑니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 1.99억’을 시세와 비교
그라비스의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2023.11. 전용 21.01㎡, 11층, 225,000,000원이고 이전 거래는 2022.01. 전용 34.55㎡, 7층, 300,000,000원입니다. 최근 12개월 기준값은 225,000,000원이며, 최근 거래가 이전 거래 대비 -25.0% 하락한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 기준 | — | 1건 | 225,000,000원 |
표면적인 최저가 63,963,000원은 최근 기준가의 28.4%지만, 이 숫자는 투자판단 기준이 아닙니다. 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 199,000,000원을 기준으로 보면 최근 거래 225,000,000원보다 낮기는 합니다. 다만 본건의 대상면적은 29.65㎡이고 확인된 거래면적은 21.01㎡와 34.55㎡로 면적이 일치하지 않으며, 거래표본도 2건뿐입니다. 게다가 최근 추세가 -25.0%이므로 단순히 “시세보다 싸다”고 단정할 만큼 강한 가격 근거는 아닙니다.
③ 회차별 인수 구조 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 최저가 | 임차인 예상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 (26.21%) | 63,963,000원 | 136,588,334원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 7회 유찰 시 (20.97%) | 51,170,400원 | 149,150,667원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 (16.78%) | 40,936,320원 | 159,200,534원 | 총부담은 보증금 수준에 수렴 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 다음 회차에서 최저가가 51,170,400원 또는 40,936,320원으로 내려가더라도 인수액이 그만큼 커지므로, 최저가 하락 자체가 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건의 가격판단 기준은 63,963,000원이 아니라 약 199,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,551,334원 |
| 1. 임차인 이우성 보증금 | 199,000,000원 | 62,411,666원 |
| 2. 경매개시결정 · 이우성 | 199,138,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당상 매각대금은 집행비용과 임차인 보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 136,588,334원은 매수인 인수 예상액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월1동주민센터 남측 인근. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지하1층/지상11층 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.12.17. 기본 위생·급배수·냉난방·소화전·화재탐지·승강기·도시가스·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 40m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 4,312,000원/㎡, 평지·가로장방·광대로한면. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 그라비스는 24세대이며 확인된 실거래는 2건, 단지 경매물건 평균 유찰 6.2회·낙찰률 0.0%로 집계돼 가격뿐 아니라 매각 용이성도 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 63,963,000원을 매입원가로 보지 말고, 대항력 보증금 약 199,000,000원을 중심으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 지급관계 확인. 임차인과 경매 채권자가 동일하므로 임대차계약서, 증액계약, 보증금 지급 증빙을 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력·배당 확인. 전입 2019.04.05., 점유 2019.04.06., 확정일자와 배당요구 내역을 매각물건명세서·등기부 원문과 다시 맞춰야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 최근 거래 225,000,000원은 본건과 면적이 일치하지 않고 최근 추세도 -25.0%입니다. 단순 비교로 가격 가점을 크게 주면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 24세대 오피스텔, 평균 6.2회 유찰·낙찰률 0.0%라는 단지 경매지표를 매도기간과 출구가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약과 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,396만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 244,000,000원이 63,963,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 199,000,000원이 존재하고, 배당에서 못 받는 부분을 매수인이 인수하기 때문에 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 약 199,000,000원 수준에 머뭅니다.
최근 확인 거래 225,000,000원과 비교하면 여지는 있어 보이지만, 거래표본이 적고 면적이 다르며 최근 거래 추세는 -25.0%입니다. 여기에 평균 6.2회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “낮은 최저가는 착시, 승부처는 임차보증금의 진정성과 약 1.99억 실질취득가의 적정성”입니다. 권리 확인 없이 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
