서울남부지방법원 2025타경10045. 양천구 신월동 ‘그라비스’ 102동 302호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가가 감정가 244,000,000원에서 51,170,000원까지 내려온 숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 권리관계의 중심에는 소유자 노슬비가 아니라 임차인 이우성이 있습니다. 이우성은 2019.04.05 전입하고 보증금 199,000,000원의 주택임차권을 갖고 있으며, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
말소기준권리는 2023.04.27 양천구 압류입니다. 임차인의 전입은 그보다 앞선 2019.04.05이므로, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 예상배당에서 임차인이 받지 못하는 149,151,060원은 낙찰자가 부담하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘기 때문에 실질취득 총액은 보증금 약 199,000,000원 수준에 고정되는 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 대상면적 29.65㎡ · 지하1층/지상11층 중 3층 |
| 소유자 | 노슬비 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 51,170,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이우성 / 199,138,900원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.04.27 양천구 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸 대상으로 분류돼 있지만, 등기가 지워지는 것과 임차보증금 채무가 없어지는 것은 별개입니다. 이우성은 말소기준보다 앞서 전입했고 대항력이 있으므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이우성 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.04.05 | 199,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
임대차계약은 2019.03.21, 주민등록일자는 2019.04.05, 점유개시일자는 2019.04.06입니다. 최초 보증금 190,000,000원에 2021.03.17 9,000,000원이 증액돼 현재 임차보증금은 199,000,000원입니다. 배당요구도 2025.03.18 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 5,117만원이 아니라 약 1.99억
그라비스의 거래 표본은 2건입니다. 대상면적은 29.65㎡인데 거래 표본은 21.01㎡와 34.55㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 최신 거래는 2023.11, 21.01㎡·11층의 225,000,000원이며, 이전 거래는 2022.01, 34.55㎡·7층의 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
전체 평균 262,500,000원에는 과거 300,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 메리트 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최신 거래 및 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 모두 225,000,000원이고, 최근 대비 과거 거래 추세는 -25.0%입니다. 따라서 시장은 하락 방향으로 나타납니다.
핵심은 현재 최저가가 최근 평균의 22.7%라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 보증금 인수를 반영하면 실질취득은 약 199,000,000원이므로, 시세 비교도 반드시 이 금액으로 해야 합니다. 최신 거래 225,000,000원보다는 낮지만, 거래 표본이 2건뿐이고 대상면적과 정확히 일치하지 않으며, 거래 추세도 -25.0%여서 큰 폭의 가격 안전마진이 확인됐다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,321,060원 |
| 1. 임차인 이우성 보증금 | 199,000,000원 | 49,848,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 이우성 | 199,138,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 부족분 149,151,060원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 실질취득은 크게 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 51,170,000원 | 149,151,060원 |
| 8회 유찰 시 | 40,936,000원 | 159,200,848원 |
| 9회 유찰 시 | 32,748,800원 | 167,240,678원 |
낙찰가가 51,170,000원에서 40,936,000원, 32,748,800원으로 낮아져도 임차인의 미배당액은 149,151,060원에서 159,200,848원, 167,240,678원으로 늘어납니다. 이것이 바로 대항력 인수형 경매에서 유찰 횟수만으로 싸졌다고 볼 수 없는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용중이며 사용승인일은 2018.12.17입니다.
- 주위환경. 신월1동주민센터 남측 인근으로 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 40m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 그라비스는 24세대이며 경매 평균 유찰횟수 6.3회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가 계산 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합친 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이우성의 대항력과 배당 후 잔액 인수 문구가 매각물건명세서에 명시돼 있으므로 원본과 배당요구 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 이우성이므로 임대차의 형성 경위와 실제 채권관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 한계. 대상면적 29.65㎡와 거래 표본 21.01㎡·34.55㎡가 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -25.0%로 나타나므로 과거 전체 평균 262,500,000원을 가격 상단 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 추가 유찰 착시. 8회·9회 유찰 시에도 인수액이 늘어나는 구조이므로 최저가 하락만으로 실질취득가가 크게 낮아지지 않습니다.
맺으며 — “5,117만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 승부처는 7회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 199,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 49,848,940원이고, 예상 부족분 149,151,060원은 매수인 인수입니다. 따라서 실질취득은 약 199,000,000원 수준으로 봐야 하며, 추가 유찰이 나와도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커집니다.
최신 거래 225,000,000원과 비교하면 실질취득이 낮기는 하지만, 거래 표본은 2건뿐이고 대상면적과 일치하지 않으며 시장 추세도 -25.0%입니다. 여기에 7회 유찰, 단지 평균 6.3회 유찰, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 “최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 제한적이고, 대항력 임차보증금 인수를 정확히 계산해야 하는 고난도 물건”입니다.
