최저가 9,994만원이지만, 실질취득은 약 2.01억 — 신월동 그라비스 302호

서울남부지방법원 2025타경10045. 양천구 신월동 그라비스 102동 3층 302호, 전용 29.65㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 244,000,000원이고 네 차례 유찰돼 최저매각가는 99,942,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 계산할 수 없습니다. 임차인 이우성의 주민등록일은 2019.04.05로 말소기준인 2023.04.27 양천구 압류보다 빠르고, 보증금 199,000,000원에 대하여 배당요구도 했습니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인에게 승계됩니다.

현재 회차의 예상배당은 집행비용 2,198,956원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 97,743,044원이 배당되는 구조입니다. 보증금 잔액 101,256,956원은 낙찰자의 부담으로 남습니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어나, 실질취득액은 보증금 수준인 약 2.01억원 부근에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.04.27 접수된 양천구 압류입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 등기 접수순위가 아니라 기존 주민등록과 점유 시점을 기준으로 검토해야 합니다. 이우성은 2019.04.05 주민등록, 2019.04.06 점유개시로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 임차인입니다.

최초 보증금 190,000,000원은 임대차계약일과 확정일자가 2019.03.21이고, 2021.03.17에 9,000,000원이 증액돼 총 199,000,000원이 됐습니다. 증액분에도 2021.03.17 확정일자가 기재돼 있습니다. 2025.03.18 임차권등기와 배당요구가 이뤄졌으며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금은 실제 임차인 1명의 금액으로 봅니다.

② 실질취득과 시세 — 유찰돼도 약 2.01억

최저가는 99,942,000원에서 79,953,600원, 63,962,880원으로 내려가지만 인수액은 각각 101,256,956원, 120,885,565원, 136,588,452원으로 증가합니다. 여섯 차례 유찰을 가정해도 실질취득은 200,551,332원입니다. 유찰로 낮아지는 금액 대부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.

그라비스 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2023.11 전용 21.01㎡, 11층, 225,000,000원이고, 다른 거래는 2022.01 전용 34.55㎡, 7층, 300,000,000원입니다. 대상 면적 29.65㎡와 정확히 일치하는 거래는 없습니다.

최저가 99,942,000원만 비교하면 최근 12개월 평균 225,000,000원의 44.4%지만, 이는 인수액을 제외한 착시입니다. 실질취득 201,198,956원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균의 89.4%로, 차이는 23,801,044원입니다. 표면상 약 10.6% 낮지만 비교 거래가 단 1건이고 면적도 21.01㎡로 다르므로, 이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 99,942,000원 가정)

집행비용 공제 후 매각대금 전액이 임차보증금에 배당되며, 보증금 부족분 101,256,956원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 강제경매 신청채권자와 임차인이 동일한 이름이므로 보증금과 신청채권이 별개의 경제적 채권인지, 같은 원인채권이 표시된 것인지 원본 서류를 통해 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신월1동주민센터 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 40m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층 건물로 사용승인일은 2018.12.17입니다. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·도시가스·주차설비를 갖췄습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역 등에 포함됩니다. 상대보호구역과 건축선 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄한 토지로 업무시설·다세대주택·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
• 환금성. 그라비스는 24세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.4회, 매각률은 0.0%로 나타나며 현재 물건도 이미 4회 유찰됐습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 응찰 판단. 현재 최저가 99,942,000원이 아니라 인수액을 합한 201,198,956원을 기준으로 수익성과 자금계획을 검토해야 합니다.
• 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 200,839,165원·200,551,332원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
• 임대차 진위 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이우성이고, 소유권이전 등기일과 주민등록일도 2019.04.05로 같으므로 계약·송금·증액·점유자료를 대조해야 합니다.
• 보증금 범위 확인. 최초 190,000,000원과 2021.03.17 증액분 9,000,000원의 계약서·확정일자·지급내역을 각각 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 재계산. 실제 낙찰가, 집행비용, 조세채권 등에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 입찰가별 배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 현 점유 확인. 건물의 현재 점유자와 명도 상대, 출입 가능 여부를 현황조사 원본과 현장 확인으로 대조해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 최신 거래는 전용 21.01㎡, 이전 거래는 34.55㎡로 대상 29.65㎡와 다릅니다. 층·면적·상태 차이를 보정하지 않은 단순 평균을 응찰가 기준으로 삼으면 안 됩니다.
• 규제·소음 확인. 공항소음 관련 제3종 구역과 수평·진입표면구역, 상대보호구역, 건축선 관련 제한을 관계기관 자료와 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·강제경매 신청채권 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,994만원 낙찰”이 아니라 “약 2.01억 취득”

이 물건의 핵심은 네 차례 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 이우성의 보증금 199,000,000원이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 현재 회차에서 법원에 납부할 금액은 99,942,000원이지만, 배당되지 않는 101,256,956원을 승계하면 실질취득은 201,198,956원이 됩니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘어 총비용은 약 2.01억원에서 거의 변하지 않습니다.

실질취득은 최신 거래 225,000,000원의 89.4%로 계산되지만, 거래가 한 건뿐이고 대상과 면적이 일치하지 않으며 최근 가격은 이전 거래보다 25.0% 낮습니다. 여기에 4회 유찰, 24세대 오피스텔의 제한된 거래표본, 임차권자와 신청채권자가 동일한 관계 확인 부담까지 겹칩니다. 최저가에는 착시가 있고, 권리관계에는 확인 과제가 남아 있습니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 인수금을 포함한 실질취득액과 임대차 진위를 중심으로 판단해야 합니다.