52,757,000원
서울남부지방법원 2025타경10051. 당산동 리버뷰 제13층 제1307호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 52,757,000원까지 내려왔지만 이 사건은 최저가 자체보다 선순위 대항력 임차인의 보증금을 먼저 봐야 합니다. 임차인 정성훈은 2022.03.16 주민등록을 마쳤고, 말소기준권리인 2022.08.31 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.02.10이고 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만, 현재 매각대금에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
현재 회차 매각가 52,757,000원을 가정하면 집행비용 1,349,626원을 제외한 51,407,374원이 정성훈에게 배당되고, 남는 보증금 108,592,626원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 52,757,000원 + 108,592,626원 = 161,349,626원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 커져 총부담은 보증금 160,000,000원 부근에 계속 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제13층 제1307호 · 도로명 버드나루로 97 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 18.32㎡ · 16층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 강정아 · 2022.04.15 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 52,757,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 172,078,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임차보증금 | 정성훈 160,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
말소기준권리는 2022.08.31 서민금융진흥원 가압류 9,238,653원입니다. 그 뒤의 국민행복기금 가압류와 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 정성훈의 주민등록일은 2022.03.16으로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2022.02.10입니다. 2024.03.22 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 대항력에 따라 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정성훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.03.16 / 2022.02.10 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 정성훈은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사하지만, 보증금 160,000,000원보다 현재 배당 가능액이 작으므로 미배당분이 남습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 44.7%가 아니라 실질취득 136.7%
리버뷰의 최근 12개월 실거래는 2026.07의 118,000,000원 한 건이며, 최신 거래 역시 118,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 148,000,000원이지만 최근 시세는 그보다 낮고, 최근 구간이 과거 대비 -21.7%로 하락했습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 가격을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.36㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2025.07 | 18.36㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 18.78㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 18.32㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2023.07 | 18.36㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2022.12 | 18.36㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 18.36㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 19.42㎡ | 16 | 147,000,000원 |
| 2022.06 | 18.36㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 18.92㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 18.78㎡ | 16 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 18.32㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 148,000,000원 |
최저가 52,757,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 44.7%입니다. 하지만 이 비교는 대항력 임차인의 인수를 빼버린 숫자입니다. 실제 부담액 161,349,626원을 최근 거래 118,000,000원과 비교하면 136.7%로 최근 시세보다 43,349,626원 높습니다. 전체 거래 평균 148,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,349,626원 |
| 1. 임차인 정성훈 보증금 | 160,000,000원 | 51,407,374원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,238,653원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 17,964,966원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 | 172,078,871원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금에서는 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 108,592,626원이 매수인에게 승계됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰이 더 돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 52,757,000원 | 108,592,626원 | 161,349,626원 |
| 6회 유찰 시 | 42,205,600원 | 118,954,101원 | 161,159,701원 |
| 7회 유찰 시 | 33,764,480원 | 127,243,281원 | 161,007,761원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 52,757,000원에서 42,205,600원, 다시 33,764,480원으로 떨어져도 매수인이 승계하는 보증금이 그만큼 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 161,349,626원 → 161,159,701원 → 161,007,761원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물로 사용승인일은 2015.06.09입니다. 승강기·개별난방·도시가스·기계식주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·준주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 리버뷰는 149세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.7회, 매각률은 0.0입니다. 최근 실거래도 118,000,000원으로 과거 거래보다 낮아 가격 하락을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담 확인. 현재 기준 실질취득액은 161,349,626원입니다. 52,757,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 정성훈의 보증금 160,000,000원 중 현재 예상 미배당액 108,592,626원이 매수인 승계 대상입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 161,159,701원·161,007,761원으로 거의 고정됩니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 118,000,000원이고 추세가 -21.7%이므로 과거 전체 평균 148,000,000원만 기준으로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 임차보증금 잔액을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 싸지만 취득가는 싸지 않다”
이 물건은 5회 유찰로 최저가가 52,757,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 161,000,000원의 33%라 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 정성훈의 보증금 160,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 회차에서 108,592,626원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다. 결국 실질취득은 161,349,626원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래는 118,000,000원이며 최근 가격 추세는 -21.7%입니다. 실질취득액은 이 최근 시세보다 약 36.7% 높습니다. 더 유찰되어도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담이 거의 160,000,000원 부근에 고정됩니다. 낙찰가는 크게 할인됐지만 실질 가격은 최근 시세 이상이고, 대항력 임차인의 보증금 승계까지 겹친 고위험 가격 구조입니다.
