서울남부지방법원 2025타경10051. 영등포구 당산동 리버뷰 13층 1307호, 전용 18.32㎡의 다세대 물건으로 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 161,000,000원에서 6회 유찰된 최저가 42,206,000원입니다. 하지만 이 사건에서 최저가는 실제 취득비용을 뜻하지 않습니다. 정성훈 임차인은 2022.03.16 전입했고, 말소기준권리인 2022.08.31 서민금융진흥원 가압류보다 먼저 대항력을 갖췄습니다. 확정일자도 2022.02.10이고 배당요구를 해 우선변제를 받지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
현 최저가 42,206,000원을 기준으로는 집행비용 1,159,708원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 41,046,292원이 배당되고, 보증금 잔액 118,953,708원이 남습니다. 따라서 낙찰대금과 인수를 합친 현 회차의 실질 부담은 161,159,708원입니다. 이는 정확히 “최저가가 떨어질수록 싸지는” 구조가 아니라, 낙찰가가 떨어진 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총취득비용이 약 160,000,000원 수준에 머무는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제13층 제1307호 · 도로명 버드나루로 97 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 18.32㎡ · 16층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 강정아 · 2022.04.15 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 42,206,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 172,078,871원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|
| 정성훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) 전입 2022.03.16 · 점유개시 2022.03.18 · 확정 2022.02.10 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2024.03.22 |
등기부의 2015.10.30 우리은행 근저당권 1,200,000,000원은 2021.12.24 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.08.31 서민금융진흥원 가압류 9,238,653원입니다. 이후 국민행복기금 가압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 등기가 지워진다는 것과 임차보증금 인수의무가 사라지는 것은 별개입니다. 정성훈의 전입이 말소기준권리보다 빠르기 때문에 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 4,220만원이 아니라 약 1.6억
리버뷰 전용 18㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 148,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 118,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 118,000,000원입니다. 최근 구간이 과거보다 21.7% 낮은 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.36㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2025.07 | 18.36㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 18.78㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 18.32㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2023.07 | 18.36㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2022.12 | 18.36㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 18.36㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 19.42㎡ | 16 | 147,000,000원 |
| 2022.06 | 18.36㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 18.92㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 18.78㎡ | 16 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 18.32㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 118,000,000원 |
최저가 42,206,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 35.8%라 매우 싸게 보입니다. 그러나 그 비교는 이 사건에서는 잘못된 기준입니다. 실질취득 기준은 대항력 임차보증금 때문에 약 160,000,000원이고, 이는 최신 거래 118,000,000원 및 최근 12개월 평균 118,000,000원을 크게 웃돕니다. 전체 12건 평균 148,000,000원과 비교해도 실질취득이 더 높습니다. 따라서 6회 유찰에도 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,159,708원 |
| 1. 임차인 정성훈 보증금 | 160,000,000원 | 41,046,292원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,238,653원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 17,964,966원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 172,078,871원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상 미배당 임차보증금 118,953,708원은 매수인 인수. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 42,206,000원 | 118,953,708원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 실질취득 약 1.6억 |
| 7회 유찰 시 | 33,764,800원 | 127,242,966원 | 최저가 추가 하락에도 총부담은 거의 유지 |
| 8회 유찰 시 | 27,011,840원 | 133,874,373원 | 인수 증가로 실질취득이 보증금 수준에 수렴 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 동측 인근. 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물의 13층이며 사용승인일은 2015.06.09입니다. 개별난방·승강기·도시가스·기계식주차장·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·준주거지역, 공시지가 8,430,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 리버뷰 149세대, 대상 면적은 18.32㎡의 원룸형 소형 주택입니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이고 최신 거래가 118,000,000원으로, 과거 평균보다 낮은 흐름이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 입찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금의 합으로 수익성을 계산해야 합니다. 현 회차 기준 인수 예상액은 118,953,708원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회·8회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 127,242,966원·133,874,373원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 148,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 118,000,000원과 -21.7% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 임차권 명도·인수 확인. 임차권등기 자체의 소멸과 보증금 잔액 인수는 별개입니다. 배당표와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 ≠ 74% 할인”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 42,206,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력을 가진 정성훈의 보증금 160,000,000원이 가격의 바닥을 사실상 고정합니다. 현재 회차에서는 118,953,708원을 추가로 인수해야 하고, 더 유찰되면 낙찰가 대신 인수액이 늘어납니다. 결국 실질취득은 약 160,000,000원 수준입니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 118,000,000원이고 최근 흐름은 -21.7%입니다. 감정가 161,000,000원에 가까운 실질취득비용을 부담하면서 최근 시세는 그보다 낮습니다. 여기에 이미 6회 유찰됐고 소형 원룸형 주택이라는 환금성 특성까지 고려하면, 권리구조는 명확하지만 투자매력은 낮은 사건입니다. 이 물건에서는 “얼마나 싸게 낙찰받는가”보다 인수까지 포함해 최종 얼마를 지급하게 되는가가 판단의 출발점입니다.
