126,080,000원
서울남부지방법원 2025타경10058. 당산동 신동인오피스텔 8층 801호입니다. 감정가 197,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 126,080,000원입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “감정가의 64%까지 떨어진 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 2022.03.11. 전입·점유를 시작하고 2022.02.07. 확정일자를 받은 김윤영의 보증금 190,000,000원이 말소기준권리인 2024.11.15. 압류보다 앞서기 때문입니다.
통상 구조라면 현재 회차에서 배당받지 못하는 66,485,120원은 매수인에게 넘어오는 대항력 보증금 위험입니다. 실제 배당표도 그렇게 계산돼 있습니다. 다만 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 김윤영 임차권에 한해서는 룰상 계산되는 인수액과 달리 실질 인수액을 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10058 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-243 신동인오피스텔 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 12층 내 제8층 · 오피스텔로 이용중 |
| 사용승인일 | 2012.08.06 |
| 소유자 | 주식회사신동인오피스텔 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 126,080,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 204,995,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 소유자는 2018.03.26. 소유권을 취득한 주식회사신동인오피스텔입니다. 김윤영은 2022.03.11. 주민등록 및 점유를 시작했고, 2024.04.01. 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.11.15. 영등포구 압류입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 김윤영 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수가 문제되는 구조입니다.
② 임차·점유 기재 — 확정 임차권과 미상 기재를 분리해서 본다
| 성명 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.03.11 / 2022.02.07 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 택금융 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
김윤영은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서가 함께 확인되고 배당요구도 2024.04.01. 이뤄졌습니다. 반면 “택금융”은 이름 외 핵심 정보가 확인되지 않습니다. 보증금과 전입일이 없으므로 대항력 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다. 특별매각조건으로 해소되는 김윤영의 보증금과 이 미상 기재를 하나로 묶어 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 64%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 197,000,000원의 64%인 126,080,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 64%를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다. 확인 가능한 것은 감정가 대비 경매 회차 할인뿐입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 김윤영 룰상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 64%) | 126,080,000원 | 66,485,120원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 51%) | 100,864,000원 | 91,348,096원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 41%) | 80,691,200원 | 111,161,242원 | 실질 0원 |
표에서 보듯 일반적인 대항력 인수형 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 김윤영 미배당 보증금이 커집니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 증가분을 그대로 매수인 부담으로 계산해서는 안 됩니다. 김윤영 부분의 실질 인수는 0원입니다. 다만 “택금융” 기재와 유치권 표지는 이 조건의 적용 범위 밖에서 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,565,120원 |
| 1. 임차인 김윤영 보증금 | 190,000,000원 | 123,514,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 204,995,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김윤영 미배당액은 66,485,120원입니다. 이는 일반 규칙상 매수인 인수로 계산된 금액이며, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 김윤영 관련 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·건물·현장 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 남동측 인근으로 오피스텔·업무시설·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물의 8층 801호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차·소화전·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 토지면적은 363.0㎡, 공시지가는 6,122,000원/㎡입니다. 북서측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 현장 특이사항. “유치권 행사중임” 표지판이 부착된 것으로 조사됐습니다. 성립 여부와 점유 주체는 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 김윤영 미배당 보증금 66,485,120원의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떻게 적시돼 있는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- “택금융” 기재 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 별도 점유자나 권리자인지, 단순 기재 문제인지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 유치권 표지 현장 확인. 표지가 붙어 있다는 사실과 유치권이 법적으로 성립한다는 것은 별개입니다. 점유 여부와 주장 근거를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인과 시세를 분리. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마십시오. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 가격 메리트 판정이 보류됩니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 매각대금은 집행비용과 김윤영 배당에 전액 소진되는 계산입니다. 신청채권자 배당은 0원입니다.
- 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 깨끗하다고 단정할 단계는 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 보증금 190,000,000원입니다. 김윤영은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권자이고, 현재 회차의 일반 배당 계산만 보면 66,485,120원이 매수인 인수로 남습니다. 그러나 특별매각조건이 이 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어 김윤영 부분의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. “택금융”이라는 별도 기재는 전입·보증금이 불명확하고, 현장에는 “유치권 행사중” 표지가 있습니다. 여기에 이미 4회 유찰됐음에도 최근 실거래 자료가 없어 126,080,000원의 시세 메리트도 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 주된 임차보증금 위험은 특별조건으로 해소, 나머지 미상 권리·점유는 확인 전까지 보류입니다.
