서울남부지방법원 2025타경10058. 영등포구 당산동 신동인오피스텔 8층 801호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트조 12층 건물 중 8층에 위치합니다. 이 사건의 말소기준은 2002년 8월 10일 설정된 김치환 명의 근저당권 170,000,000원으로 산정되어 있습니다. 김윤영의 전입·점유 개시는 2022년 3월 11일이므로 기준권리보다 약 20년 늦고, 등기상 판단도 대항력 없음입니다.
보증금은 190,000,000원으로 최저가 197,000,000원에 거의 맞먹지만, 이 사건은 특별매각조건으로 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 김윤영 임차권만 놓고 보면 낙찰자의 실질취득금액은 낙찰가와 같은 197,000,000원입니다. 다만 이 확약은 다른 점유자에게 자동으로 확대되지 않습니다. 매각물건명세서에 나타난 ‘택금융’은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-243 신동인오피스텔 제8층 제801호 도로명: 서울특별시 영등포구 버드나루로15길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트조 12층 내 8층 |
| 사용승인 | 2012.08.06 |
| 소유자 | 주식회사신동인오피스텔 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (2회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 204,995,939원 |
| 말소기준권리 | 2002.08.10 을구 1번 근저당권 · 김치환 · 채권최고액 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권은 해소되지만 사건 이력이 복잡하다
말소기준 산정상 2002년 김치환 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 2024년 김윤영 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 2003년 경매 낙찰, 다수 근저당의 설정·해지, 2021년 신탁과 2022년 신탁재산 귀속 등 장기간의 등기 이력이 누적되어 있습니다. 과거 권리의 말소 기록과 현재 말소기준 산정을 최신 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석
| 임차인·점유자 | 계약·점유 정보 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤영 건물의 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2022.02.05 확정 2022.02.07 전입·점유 2022.03.11 보증금 190,000,000원 배당요구 2024.04.01 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 배당 확정일자·배당요구 있음 | 승계 없음 실질 인수 0원* |
| 택금융 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 보증금 미상 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 보증금·확정일자 확인 필요 | 승계 없음 인수금액 산정 불가 |
* 특별매각조건상 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 한 김윤영 임차권의 실질 인수액입니다. ‘택금융’의 미상 임차·점유관계에는 적용되지 않습니다.
③ 가격·회차 — 최저가가 싸다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 197,000,000원입니다. 사건은 2회 유찰로 표시되어 있지만, 현재 회차 가격은 감정가의 100%입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 197,000,000원이 인근 오피스텔 시세보다 낮은지, 높은지 수치로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 100%) | 197,000,000원 | 193,442,000원 | 17,234,503,928원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 157,600,000원 | 154,593,600원 | 17,273,352,328원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,080,000원 | 123,514,880원 | 17,304,431,048원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 김치환 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김치환 | 150,000,000원 | 23,442,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 김훈종 | 35,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 김치환 | 204,995,939원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 14,202,172원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 권오석 | 158,760,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당권 · 이지현 | 80,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한저축은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 8번 근저당권 · 주식회사다인파트너스대부 | 450,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 10번 근저당권 · 주식회사다인파트너스대부 | 450,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 11번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 5,400,000,000원 | 0원 |
| 14. 을구 14번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 15. 갑구 17번 경매개시결정 · 조현모 | 204,995,939원 | 0원 |
| 16. 갑구 20번 경매개시결정 · 이호연 | 204,995,939원 | 0원 |
| 17. 갑구 27번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 204,995,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 197,000,000원 중 집행비용 3,558,000원을 제외한 193,442,000원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당액은 17,234,503,928원으로 추정됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 등기상 말소·해지 이력이 다수 존재하므로 최신 등기와 실제 채권계산서에 따른 확정 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 제8층 제801호입니다. 사용승인일은 2012.08.06입니다.
- 입지. 서울영동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·업무시설·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차·소화전·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 평탄한 세로장방형 토지로, 북서측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 363.0㎡, 공시지가는 6,122,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최신 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가 197,000,000원의 시장 적정성과 매각 용이성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 제출 서류를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- ‘택금융’ 실체 확인. 실제 점유 여부, 주민등록 전입일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 대항력과 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 유치권 조사. 표지 부착자, 공사계약서, 세금계산서, 미지급 공사대금, 점유 개시일, 점유 지속 여부와 신고서를 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2003년 경매 낙찰과 다수 권리의 말소·해지 이력이 있으므로, 2002.08.10 근저당을 현재 사건의 기준권리로 보는 산정이 최신 원본과 일치하는지 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당과 명도 협상 가능성을 가늠할 수 있습니다.
- 시세 현장조사. 감정가와 최저가가 모두 197,000,000원입니다. 인근 동일 용도·유사 면적 오피스텔의 최신 실거래와 현재 매물 가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 명도 비용 반영. 확인된 임차권 말소 외에 미상 점유자와 유치권 표지가 남아 있으므로 인도명령 가능 여부, 협상비용과 소송 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 관리비·공용부분 확인. 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
맺으며 — “1.9억 임차권이 해소돼도, 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 김윤영의 보증금 190,000,000원입니다. 하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소까지 예정되어 있어 확인된 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
문제는 그다음입니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘택금융’ 점유자가 별도로 나타나고, 현장에는 ‘유치권 행사중’ 표지가 붙어 있습니다. 여기에 2002년부터 이어진 복잡한 등기 이력과 다수의 말소·해지 기록, 국세·지방세 압류 가능성까지 겹칩니다. 현재 최저가 197,000,000원은 감정가와 같고 최신 실거래 비교 근거도 없어 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 등록 임차권은 해소, 나머지 권리·점유와 가격은 보류. 원본 서류와 현장 점유를 정밀 확인하기 전에는 낮은 등급이 타당한 사건입니다.