최저가가 140,160,000원이어도 싸지 않다 — 실질취득 197,762,240원인 더넥스트목동 903호

서울남부지방법원 2025타경10082. 양천구 신정동 더넥스트목동 제9층 제903호, 전용 17.28㎡ 오피스텔입니다. 소유자 전진환은 2021년 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 218,000,000원입니다. 현대카드 주식회사가 청구금액 18,659,358원으로 강제경매를 신청했으며, 2025.05.28. 경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다.

그러나 이 물건의 핵심은 경매개시결정 이후 등기된 임차권 자체가 아니라, 그보다 앞선 2021.12.14. 전입신고와 확정일자입니다. 임차인 이단비는 보증금 195,000,000원으로 건물 전부를 주거용으로 사용했고, 말소기준일보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 임차권등기는 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 말소돼도 보증금 잔액은 남는다

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관이나 대위변제 기관의 중복 신고가 아니라 이단비 본인이 임차권자이며, 배당요구도 했습니다. 전입일과 확정일자가 모두 2021.12.14.로 말소기준일인 2025.05.28.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 대항력 인수 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 거의 그대로

현재 최저매각가는 140,160,000원입니다. 여기에서 집행비용 2,762,240원을 제외한 137,397,760원이 임차인에게 배당되며, 보증금 부족분 57,602,240원은 매수인이 인수합니다.

낙찰가가 140,160,000원 → 112,128,000원 → 89,702,400원으로 내려가도, 임차보증금 인수액은 반대로 57,602,240원 → 85,241,792원 → 107,312,243원으로 늘어납니다. 결과적으로 권리상 실질취득액은 약 197,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 이 물건은 추가 유찰만 기다린다고 총 부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 시세보다 높다

더넥스트목동 동일·유사 면적 실거래는 총 3건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 평균 192,333,333원에는 2023년 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -7.2%입니다. 최신 거래가는 175,000,000원으로 내려왔고, 현재 회차 실질취득액 197,762,240원은 최신 거래보다 22,762,240원, 최근 12개월 평균보다 10,262,240원 높습니다. 따라서 최저가만 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,160,000원 가정)

임차인 보증금 부족분 57,602,240원은 매수인 인수입니다. 신청채권자 현대카드는 청구금액 18,659,358원을 배당받지 못하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울영상고등학교 남측 약 50m, 서울남부지방법원 북서측 약 200m 지점에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 지하철 5호선 신정역 약 350m, 2호선 신정네거리역 약 700m 거리입니다. 간선도로인 신월로에 접합니다.
• 건물. 2021.05.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 약 30m, 북측과 동측 각각 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 규모·거래. 총 29호 규모이며 확인되는 실거래는 3건입니다. 최근 거래 추세는 -7.2%로 하락했습니다.
• 현황 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않아 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 감정평가됐습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 140,160,000원에 인수액 57,602,240원을 더한 197,762,240원을 시세와 비교해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 배당표상 인수액은 57,602,240원이지만 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있어 잔액이 증가할 가능성을 점검해야 합니다.
• 임차권등기 말소와 명도 구분. 임차권등기가 말소되더라도 보증금 잔액이 변제되기 전까지 점유·인도 문제가 이어질 수 있습니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 낙찰가 하락분이 대부분 임차보증금 인수액 증가로 전환되므로 회차별 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 192,333,333원보다 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 구조·설비·하자 여부를 별도로 점검해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표 밖 비용을 관리주체와 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “64% 최저가”가 아니라 “197,762,240원 실질취득”

이 물건의 표면상 최저매각가는 감정가의 64%인 140,160,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 195,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액 57,602,240원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 권리상 실질취득액은 197,762,240원입니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 175,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -7.2%이고, 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분이 보증금 인수액 증가로 바뀌어 총 부담은 약 197,000,000원대에서 유지됩니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 최근 시세 이상인 대항력 인수형 오피스텔로, 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.