서울남부지방법원 2025타경10154. 서울 양천구 목동 양지샤인빌 6층 601호, 전용 29.96㎡의 다세대주택입니다. 감정가 400,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 256,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 강화영은 2022.04.08 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.21이며, 임차보증금은 379,000,000원입니다. 경매개시결정일인 2025.06.04보다 훨씬 앞서므로 등기자료상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
통상적인 계산만 하면 매각대금 256,000,000원에서 집행비용 4,384,000원을 제하고 임차인에게 251,616,000원이 배당돼 보증금 부족분 127,384,000원이 남습니다. 그러나 이 물건은 매각물건명세서 비고에 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다. 즉 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 일반적인 대항력 인수형과는 결론이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 807-7 양지샤인빌 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.96㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 제6층 제601호 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 소유자 | 이금남 · 2022.03.15 매매 · 거래가액 399,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 256,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 422,506,103원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.04 강제경매개시결정입니다. 강화영의 임차권등기는 2024.04.04 접수됐고, 전입·점유는 2022.04.08, 확정일자는 2022.03.21이므로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 등기자료 역시 이를 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류하고 있습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수 위험 사건입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 有, 실질 승계는 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강화영 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 379,000,000원 | 2022.04.08 / 2022.03.21 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 강화영은 보증기관 중복신고나 대위·승계자로 표시된 인물이 아니라 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 임차인입니다. 배당요구도 2024.04.04 접수돼 우선변제권 행사 요건이 제시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 최신성은 확인 필요
양지샤인빌(807-7)은 총 15세대, 사용승인일은 2021.08.05입니다. 대상 전용면적은 29.96㎡이며 실거래 비교 면적도 일치합니다. 제시된 최근 12개월 표본은 12건, 평균 거래금액은 387,416,666원입니다. 현재 최저가 256,000,000원은 이 평균의 66.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.96㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2022.03 | 29.96㎡ | 6 | 399,000,000원 |
| 2022.03 | 29.96㎡ | 2 | 399,000,000원 |
| 2022.02 | 29.96㎡ | 4 | 399,000,000원 |
| 2022.01 | 29.71㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2022.01 | 29.96㎡ | 5 | 399,000,000원 |
| 2021.12 | 29.88㎡ | 2 | 389,000,000원 |
| 2021.11 | 29.71㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2021.11 | 29.88㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2021.11 | 29.88㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2021.11 | 29.88㎡ | 6 | 389,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 387,416,666원 |
표본 최저가는 360,000,000원, 최고가는 399,000,000원, 최신 거래는 2022.04 · 380,000,000원입니다. 실질취득 256,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균보다 낮은 가격대입니다. 다만 최신 실거래 자체가 2022.04이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 시세를 그대로 확정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회로 제시돼 있어, 할인폭과 별개로 실제 응찰 수요와 환금성 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 강화영 보증금 | 379,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 422,506,103원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 강화영 보증금의 부족분은 127,384,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목4동 주민센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(목동오거리)·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함으로 제시돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 351.8㎡, 공시지가 4,393,000원/㎡이며 평지·가로장방 형상입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2021.08.05이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.0회로 제시돼 있어, 가격 할인과 별개로 실제 매수층의 깊이를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 결론은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 실제 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 강화영 임차권은 원래 대항력 있는 선순위 권리입니다. 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 제시된 최신 거래가 2022.04이므로, 2026년 현재의 실거래·호가·매도 소요기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 단순히 감정가 대비 64%라는 숫자보다 다세대의 환금성, 내부 상태, 대출 가능 범위, 점유·명도 상태가 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당계산에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 가능성 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 제시돼 있으므로 실제 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각조건은 다르다”
표면만 보면 이 사건은 보증금 379,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 배당만으로는 127,384,000원이 부족한 고위험 물건처럼 보입니다. 일반적인 경매라면 바로 이 부족분이 매수인의 핵심 부담이 됩니다. 그러나 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있어, 강화영 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교 기준 역시 보증금 379,000,000원이 아니라 실질취득 256,000,000원입니다. 이 금액은 제공된 최근12개월 평균 387,416,666원의 66.1% 수준이지만, 거래 최신 건이 2022.04이고 이미 5회 유찰된 15세대 다세대라는 점은 무시할 수 없습니다. 이 물건은 “인수 위험은 특별매각조건으로 해소됐지만, 현재 시세와 환금성을 다시 확인해야 하는 사건”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
