의정부지방법원 2025타경63500. 고양시 일산서구 일산동 후곡마을아파트 903동 1501호, 15층 건물 내 15층 아파트입니다. 감정가는 504,000,000원인데 3회 유찰되어 최저가는 172,872,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 실거래 평균 509,000,000원의 34.0% 수준이라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 석인주 임차권등기 보증금 420,000,000원입니다.
매각물건명세서에는 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 21번 임차권등기”가 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 즉 현 최저가로 낙찰받는다고 해도 싸게 끝나는 구조가 아닙니다. 172,872,000원에 낙찰되면 인수 잔액은 약 247,128,000원이 되어, 실질취득은 420,000,000원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1058 후곡마을아파트 제903동 제15층 제1501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 방(3), 욕실, 거실, 발코니, 현관 |
| 소유자 | 황순영 (2020.07.04. 매매, 거래가 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 172,872,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 446,005,470원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권등기가 먼저다
등기 흐름은 과거 근저당·전세권·근저당 말소 이력이 매우 많습니다. 자동 산정 기준으로는 1995.02.14. 한국주택은행 근저당권이 말소기준으로 잡혀 있고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 표시됩니다. 그러나 이 사건에서 실제 입찰 판단을 좌우하는 문구는 따로 있습니다. 매각물건명세서가 을구 21번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시했다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 4.20억 인수형
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 석인주 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 420,000,000원 | 2021.10.25 / 2021.10.22 | 명세서상 인수 | 배당요구 2024.02.07 | 실제 임차인 |
임차인은 석인주 1명입니다. 등기부 임차권등기에는 임차보증금 420,000,000원, 임대차계약일자 2021.09.25, 주민등록일자 2021.10.25, 점유개시일자 2021.10.25, 확정일자 2021.10.22가 기재되어 있습니다. 데이터상 보증기관 승계·대위 중복 임차인 플래그는 없어 보증금을 따로 합산하지 않습니다. 다만 매각물건명세서의 인수 문구가 있으므로, 결론은 대항력 인수형으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 가격 비교 — 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 4.20억
후곡마을(럭키) 동일 면적대 최근 실거래는 12건이며, 최저 500,000,000원, 평균 509,000,000원, 최고 520,000,000원입니다. 감정가 504,000,000원은 실거래 평균과 큰 차이가 없습니다. 반면 실질취득 420,000,000원은 실거래 평균의 82.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 72.26㎡ | 7 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 72.26㎡ | 18 | 515,000,000원 |
| 2025.10 | 72.26㎡ | 16 | 500,000,000원 |
| 2025.05 | 72.26㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2025.04 | 72.26㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2025.02 | 72.26㎡ | 11 | 513,000,000원 |
| 2025.02 | 72.26㎡ | 12 | 515,000,000원 |
| 2025.01 | 72.26㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 509,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 172,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,220,208원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 한국주택은행 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 을구 3번 전세권 · 김규상 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 108,000,000원 | 24,651,792원 |
| 후순위 채권 및 경매신청채권 | 2,303,210,940원 | 169,651,792원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권 총액은 2,303,210,940원, 총 배당액은 169,651,792원, 미배당은 2,133,559,148원입니다. 별도로 매각물건명세서상 을구 21번 임차권등기 보증금 420,000,000원의 잔액 인수 문구가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 오마초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위아파트단지, 근린생활시설, 각급학교, 근린공원 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 지하철 3호선 주엽역, 북동측 근거리에 경의중앙선 일산역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1501호입니다. 급·배수설비, 위생설비, 열병합 지역난방설비, 승강기, 소화전, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 후곡마을(럭키)은 468세대, 사용승인일 1994.11.29 단지입니다. 최근 12건 실거래 평균은 509,000,000원으로 거래 표본은 존재하지만, 이 사건은 임차권 인수형이라는 별도 리스크가 붙습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 172,872,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득 기준은 보증금 420,000,000원입니다.
- 인수금액 산정. 현 최저가 기준 인수 추정액은 247,128,000원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 이 인수액은 늘어납니다.
- 임차권 말소·명도. 석인주 임차권등기와 보증금 420,000,000원을 어떻게 정리할지 사전에 확인해야 합니다.
- 배당 불만족 구조. 채권 총액 2,303,210,940원 대비 현 회차 총 배당액은 169,651,792원에 그칩니다. 후순위 미배당이 큰 사건입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서의 인수권리 문구, 임차권등기, 배당요구, 등기부 말소관계를 입찰 전 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”가 아니라 “4.20억 인수형”
이 물건을 숫자 하나로 보면 최저가 172,872,000원, 감정가 대비 34.3%입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 보증금이 420,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 그러므로 이 사건은 싸게 보이는 최저가형이 아니라, 보증금 4.20억을 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형입니다. 실질취득 4.20억은 실거래 평균 5.09억보다 낮지만, 인수·명도·말소 리스크를 감당할 수 있는 입찰자에게만 검토 가능한 물건입니다.
