서울남부지방법원 2025타경10191. 강서구 화곡동 우공아파트 8층 804호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금입니다. 임차인 이성희는 점유개시 2020.06.20, 전입 2021.01.25, 확정일자 2021.04.28로 확인되고, 말소기준권리인 2021.08.30 김문희 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 순위 3번 임차권등기에 대해 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저매각가 111,411,000원을 기준으로 집행비용 2,359,754원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 109,051,246원이 배당되는 계산입니다. 보증금 184,000,000원 중 남는 74,948,754원이 매수인 부담이므로, 현재 회차의 실질취득 부담은 111,411,000원 + 74,948,754원 = 186,359,754원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘기 때문에, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 총부담이 보증금 수준에 가깝게 유지되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제8층 제804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 35.77㎡ · 지하1층 지상10층 중 8층 |
| 소유자 | 손종호 (2018.12.31. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 111,411,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성희 / 214,460,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이성희 | 2020.06.20 / 2021.01.25 | 2021.04.28 | 184,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 이성희는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 배당요구도 했습니다. 전입과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 2022.06.30 임차권등기명령에 따른 주택임차권 등기도 마쳐졌습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
우공아파트의 비교 실거래는 총 4건이며, 대상 전용면적 35.77㎡와 거래 표본 면적은 일치하지 않습니다. 최근 거래는 2023.05 전용 27.0㎡ 7층의 175,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 225,000,000원입니다. 전체 평균은 226,250,000원이지만, 하락장 보정에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 최근 추세 -2.2%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.0㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 225,000,000원 |
표면 최저가 111,411,000원은 최근 12개월 평균의 49.5%로 보이지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡됩니다. 실제 비교 기준은 현재 회차 실질취득 186,359,754원입니다. 이는 최근 12개월 평균 225,000,000원보다 낮지만, 가장 최신 거래 175,000,000원보다는 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -2.2%이므로, ‘최저가가 감정가의 41%라서 싸다’는 결론은 금지해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,359,754원 |
| 1. 임차인 이성희 보증금 | 184,000,000원 | 109,051,246원 |
| 2. 가압류 · 김문희 | 74,493,150원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이성희 | 214,460,349원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 부족분 74,948,754원이 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰이 더 돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 111,411,000원 | 74,948,754원 | 186,359,754원 |
| 5회 유찰 시 | 89,128,800원 | 96,875,518원 | 186,004,318원 |
| 6회 유찰 시 | 71,303,040원 | 114,380,415원 | 185,683,455원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 낙찰가가 111,411,000원에서 89,128,800원, 71,303,040원으로 내려가도 매수인 인수액은 반대로 74,948,754원에서 96,875,518원, 114,380,415원으로 커집니다. 결과적으로 총부담은 약 184,000,000원의 임차보증금 수준에서 크게 떨어지지 않습니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 늘려주는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 지하1층·지상10층 철근콘크리트 구조이며 사용승인일은 2018.09.19입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주거용 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 우공아파트는 24세대이고 비교 실거래는 4건입니다. 대상 전용면적 35.77㎡와 실거래 표본 면적도 일치하지 않으며, 경매 통계상 평균 유찰 9.1회·매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 111,411,000원이 아니라 인수액을 더한 186,359,754원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 재확인. 매각물건명세서의 을구 순위 3번 임차권 인수 문구와 보증금 184,000,000원, 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이성희로 확인되므로 임대차의 진정성과 채권관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 매수인 인수액이 늘어 실질취득은 약 184,000,000원 수준에서 크게 줄지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 대상 면적 35.77㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않고 최신 거래가 2023.05이므로 층·면적·상태 차이를 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 최저가”가 아니라 “약 1.86억 실질취득”
이 사건은 최저가가 감정가의 41%까지 내려왔다는 숫자보다, 대항력 있는 184,000,000원 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 74,948,754원이고, 이를 더한 실질취득은 186,359,754원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀌어 총부담은 크게 줄지 않습니다.
가격도 단순히 싸다고 보기 어렵습니다. 실질취득은 최근 12개월 평균 225,000,000원보다는 낮지만 최신 거래 175,000,000원보다 높고, 최근 추세는 -2.2%입니다. 여기에 4회 유찰, 24세대 규모, 면적 불일치 실거래 표본, 임차인과 신청채권자의 동일성까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만 권리 인수와 환금성을 반영하면 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
