서울남부지방법원 2025타경10191. 화곡동 우공아파트 제8층 제804호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 272,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 89,129,000원, 감정가의 32.77%까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 ‘유찰 할인형’이 아닙니다. 임차인 이성희가 2021.01.25 전입하고 2021.04.28 확정일자를 갖췄으며, 말소기준권리인 2021.08.30 김문희 가압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 선순위 임차인입니다.
임차보증금은 184,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 89,129,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,004,322원 이후 임차인에게 87,124,678원이 배당되고, 남는 보증금 96,875,322원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 함께 커져, 총 부담은 보증금 184,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제8층 제804호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 기준시점 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 대상면적 | 35.77㎡ |
| 소유자 | 손종호 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 89,129,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성희 / 214,460,349원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
현재 말소기준은 2021.08.30 김문희 가압류 74,493,150원입니다. 2018.12.20 설정됐던 은평제일신용협동조합 근저당권은 2019.07.31 이미 말소됐고, 2020.11.11 임현식 가처분 역시 2022.07.07 말소됐습니다. 그러나 임차인 이성희의 전입일 2021.01.25가 현재 말소기준보다 앞서므로, 이후 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.25 | 2021.04.28 | 184,000,000원 | 배당요구 | 대항력 있음 우선변제 |
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 89,129,000원 | 96,875,322원 |
| 6회 유찰 시 | 71,303,200원 | 114,380,258원 |
| 7회 유찰 시 | 57,042,560원 | 128,384,206원 |
낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 감소하고 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 부담입니다.
② 시세 비교 — 8,912만원이 아니라 약 1.84억을 비교해야 한다
우공아파트 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 2023.05의 175,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -2.2%로 하락 방향입니다.
다만 대상 면적은 35.77㎡인데 확인된 실거래 표본은 26.36㎡ 또는 27.0㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 225,000,000원보다 실질취득 부담이 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 오히려 실질취득의 기준이 되는 보증금 184,000,000원은 최신 거래 175,000,000원을 상회하고, 추세도 하락 중이므로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.0㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 225,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,004,322원 |
| 1. 임차인 이성희 보증금 | 184,000,000원 | 87,124,678원 |
| 2. 가압류 · 김문희 | 74,493,150원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이성희 | 214,460,349원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 미배당 보증금 96,875,322원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 지하 1층·지상 10층 구조의 제8층 제804호입니다. 사용승인일은 2018.09.19입니다.
- 주위환경. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주거용 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함되며, 공시지가는 4,866,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6M 내외 포장도로에 접합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 89,129,000원이 실제 총취득 부담이 아닙니다. 현재 회차 예상 인수 96,875,322원을 반드시 함께 보세요.
- 유찰해도 총부담이 크게 내려가지 않음. 6회·7회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 임차인 미배당 보증금 인수액이 각각 114,380,258원·128,384,206원으로 커집니다.
- 임차인 원본 대조. 전입 2021.01.25·확정일자 2021.04.28·보증금 184,000,000원·배당요구 사실을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 이성희로 동일하게 기재돼 있고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차 및 채권관계 확인이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본 내용을 함께 대조하세요.
- 시세표본 한계. 대상은 35.77㎡인데 확인된 실거래는 26.36㎡·27.0㎡입니다. 최근 평균 225,000,000원만으로 가격 우위를 단정하지 마세요.
맺으며 — “최저가 32.77%”가 이 물건의 진짜 가격은 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 272,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 89,129,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 184,000,000원이 가격의 바닥을 만든다는 점입니다. 현재 회차에서는 96,875,322원을 매수인이 인수하고, 더 유찰될수록 낙찰가는 내려가는 대신 인수액이 올라갑니다.
시장 측면에서도 공격적으로 보기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 225,000,000원이지만 최신 거래는 175,000,000원이고 추세는 -2.2%입니다. 실질취득 기준 약 184,000,000원은 최신 거래보다 높으며, 실거래 면적도 대상 35.77㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 5회 유찰, 단지 평균 8.6회 유찰, 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 최저가는 싸 보이지만, 실질취득·시세·환금성을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 인수형 물건입니다.
