서울남부지방법원 2025타경10191. 강서구 화곡동 우공아파트 8층 804호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 손종호이며 신청채권자 이성희가 청구금액 214,460,349원으로 강제경매를 신청했습니다. 이성희는 동시에 보증금 184,000,000원의 임차권자로 등기돼 있습니다.
말소기준권리는 2021년 8월 30일 김문희의 가압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 은평제일신용협동조합 근저당권은 2019년 7월 31일 일부포기를 원인으로 설정등기 말소가 기재돼 있고, 2020년 임현식의 가처분도 2022년 7월 7일 해제로 말소됐습니다. 반면 임차인 이성희는 말소기준보다 앞선 2021년 1월 25일 전입과 2021년 4월 28일 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제8층 제804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 제8층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 · 사용승인 2018.09.19 |
| 소유자 | 손종호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성희 / 214,460,349원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 민간임대주택 등기 | 2018.12.31 등록을 원인으로 2022.12.06 등기 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금 잔액을 승계한다
등기상 실제 임차인은 이성희 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아니라 본인이 임차권자로 등기돼 있으며, 건물 전부를 주거 용도로 사용한 것으로 표시됩니다. 전입일과 확정일자가 모두 말소기준일보다 빠르고 배당요구도 이뤄져, 매각대금에서 먼저 배당받되 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성희 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 2021.01.25 2021.04.28 | 184,000,000원 | 2022.06.30 | 대항력 있음 우선변제 13,157,120원 승계 |
| 회차 가정 | 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 174,080,000원 | 13,157,120원 | 187,237,120원 |
| 3회 유찰 시 | 139,264,000원 | 47,485,696원 | 186,749,696원 |
| 4회 유찰 시 | 111,411,200원 | 74,948,557원 | 186,359,757원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.87억을 비교해야 한다
확인되는 우공아파트 거래는 4건이며 거래면적은 26.36㎡와 27.0㎡입니다. 대상 면적 지표 35.77㎡와 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 비교는 어렵습니다. 또한 최신 거래가 2023년 5월이고 표본도 적어, 전체 평균 하나만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.0㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 226,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 225,000,000원 |
현재 최저가 174,080,000원만 놓고 보면 최신 거래 175,000,000원과 비슷하지만, 실제로는 보증금 미배당액을 더한 187,237,120원이 비교 기준입니다. 이는 최신 거래보다 12,237,120원 높은 107.0%입니다. 최근 12개월 평균 225,000,000원보다는 낮지만, 비교 거래의 면적이 대상과 일치하지 않고 가격 추세도 -2.2%로 하락 방향이므로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 이성희 보증금 | 184,000,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 은평제일신용협동조합 근저당권 | 2,448,000,000원 | 0원 |
| 3. 김문희 가압류 | 74,493,150원 | 0원 |
| 4. 이성희 경매신청채권 | 214,460,349원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만 보증금 중 13,157,120원이 남습니다. 매각물건명세서상 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 은평제일신용협동조합 근저당권은 2019.07.31. 일부포기를 원인으로 설정등기 말소가 기재돼 있으므로 등기 원본과 배당표상의 권리 반영 상태를 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건물 명칭과 무관하게 감정평가상 기준시점 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 임차권에는 건물 전부를 주거 용도로 사용한 것으로 표시돼 있습니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근이며, 주위에 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 주거용 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.09.19. 사용승인된 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·난방·화재·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지로 북측 약 6m 포장도로에 접하며, 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 24호 규모이고 확인 거래는 4건에 그칩니다. 최신 거래가 2023.05이고 경매 평균 유찰 횟수가 9.4회, 매각률이 0.0%로 집계돼 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현재 회차는 174,080,000원이 아니라 인수액을 포함한 187,237,120원이 비교 기준입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 3회·4회 유찰 시에도 총취득액은 각각 186,749,696원·186,359,757원으로 거의 줄지 않습니다.
- 임차보증금 원본 대조. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대확인서, 확정일자와 배당요구 문서를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 이성희로 표시되므로, 경매신청채권 214,460,349원과 보증금 184,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 상태 확인. 2018년 근저당권 설정과 2019년 일부포기에 의한 설정등기 말소 기록을 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등록등기의 매각 후 처리와 말소절차를 관계기관 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 한계. 확인 거래면적 26.36㎡·27.0㎡가 대상 면적 지표 35.77㎡와 일치하지 않으므로 거래가 평균만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 체납 비용 확인. 관리비 공용부분, 당해세와 인도·점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 “1.87억 실질취득”이 먼저다
이 물건의 감정가 대비 최저가 비율은 64%지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 바뀝니다. 현재 회차의 실질취득액은 187,237,120원이고, 추가 유찰 뒤에도 약 1.86억 수준이 유지됩니다.
이 금액은 최신 거래 175,000,000원보다 높고, 실거래 가격 추세도 -2.2%입니다. 최근 12개월 평균 225,000,000원보다는 낮지만 거래면적이 일치하지 않으며, 24호 규모·적은 거래표본· 평균 9.4회 유찰·매각률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 두 번 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 대항력 임차보증금 승계와 낮은 환금성을 함께 반영해야 하는 D등급 물건입니다.