209,600,000원
서울남부지방법원 2025타경10193. 화곡동 우공아파트 8층 802호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 전용 36.68㎡ 물건입니다. 말소기준권리는 2018년 12월 20일 은평제일신용협동조합의 근저당권이며, 이후 가압류·경매개시결정과 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다. 그러나 임차인 임웅에 대해서는 등기 순서와 매각물건명세서의 대항력 기재가 서로 맞지 않아, 단순히 “후순위 임차권이므로 인수 0원”으로 결론내릴 수 없습니다.
특히 임웅은 임차보증금 175,000,000원의 임차권자이면서 현재 강제경매를 신청한 채권자와 동일한 이름입니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 하지만, 확인되지 않은 의심만으로 임차권을 배제해서도 안 됩니다. 입찰가 산정은 법원이 명시한 미배당 잔액 인수 가능성을 우선 반영하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제8층 제802호 도로명주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 36.68㎡ · 지하 1층/지상 10층 중 8층 |
| 소유자 | 손종호 (단독소유) |
| 사용승인일 | 2018.09.19 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 209,600,000원 (1회 유찰·80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임웅 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기 순서와 명세서 판단이 충돌한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 이용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임웅 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2019.01.18 | 등기부 2019.01.08 명세서 기재 2019.01.18 | 문서충돌 등기 순서상 부정 명세서상 인정 | 배당요구 2024.10.17 예상배당 0원 | 잔액 인수 명세서상 미배당액 |
임웅은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 임차권등기 보증금은 175,000,000원이고, 현재 배당구조에서는 선순위 공동담보 근저당이 매각대금 대부분을 흡수해 임웅의 예상배당은 0원입니다. 따라서 명세서의 대항력·잔액 인수 문구가 유지된다면 보증금 전액이 매수인 부담으로 남을 가능성을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
③ 시세 비교 — 거래면적 불일치와 하락 추세
제시된 우공아파트 거래 표본은 4건이며, 거래면적은 26.36㎡ 또는 27㎡입니다. 대상 물건은 36.68㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일평형 비교에는 한계가 있습니다. 다만 전체 거래 평균은 226,250,000원, 최근 12개월 집계 평균은 225,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 2.2% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 226,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 225,000,000원 |
최저가 209,600,000원만 놓으면 전체 평균의 92.6%, 최근 평균의 93.2%입니다. 그러나 표본면적이 대상보다 작고 최근 추세도 2.2% 하락했으며, 무엇보다 명세서상 인수 가능성을 반영한 실질취득 384,600,000원이 시세 지표를 크게 웃돕니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,734,400원 |
| 1. 근저당 · 은평제일신용협동조합 | 2,448,000,000원 | 205,865,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김정숙 | 175,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김문희 | 74,493,150원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 임웅 | 175,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 4,022,493,150원 중 205,865,600원만 배당되고, 미배당액은 3,816,627,550원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당계산상 직접 인수액이 0원으로 표시되더라도, 매각물건명세서의 임차보증금 잔액 인수 문구가 별도로 존재하므로 이를 근거로 인수 위험을 보수적으로 반영했습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임웅 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 209,600,000원 | 205,865,600원 | 3,816,627,550원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 167,680,000원 | 164,532,480원 | 3,857,960,670원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 134,144,000원 | 131,465,984원 | 3,891,027,166원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 주위는 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 지하철 2·5호선 까치산역 서측 인근으로, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 2018.09.19 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 8층입니다.
- 설비. 도시가스·개별난방·승강기·소화전·화재탐지·CCTV·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 평지이며 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 일반상업지역·지구단위계획구역입니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 건물이고 거래 표본이 적으며, 경매 평균 유찰 9.3회·매각률 0.0%로 환금성에 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 임웅의 대항력 인정 근거와 “미배당 잔액 인수” 문구가 최종 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 전입·확정일자 충돌 확인. 등기부 확정일자 2019.01.08과 명세서 기재 2019.01.18의 차이, 실제 최초 점유일과 전입세대열람 내역을 대조해야 합니다.
- 임웅의 지위 확인. 임차권자와 현재 경매신청 채권자가 동일한 이름인 이유, 임대차계약과 보증금 지급 자료를 확인하세요.
- 인수액을 포함한 자금계획. 법원 확인 전까지는 최저가 209,600,000원뿐 아니라 보증금 175,000,000원까지 조달 가능한지 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 등기된 민간임대주택 관련 기재의 매각 후 처리와 임대의무 영향 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 시세표본 보정. 대상은 36.68㎡, 거래표본은 26.36~27㎡로 면적이 다르므로 개별 감정과 현장 중개시세 확인이 필요합니다.
- 관리비·주차 확인. 미납 관리비와 기계식 주차설비의 이용 가능 차량, 유지비용을 확인하세요.
맺으며 — “등기상 후순위”만으로 인수를 지우지 말 것
이 사건의 난점은 최저가나 선순위 근저당 자체가 아닙니다. 임웅의 전입·점유일은 말소기준보다 늦지만, 매각물건명세서가 대항력을 인정하고 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시했다는 문서 간 충돌이 핵심입니다. 현재 예상배당에서 임웅은 0원을 받으므로, 문구가 유지되면 175,000,000원 전액 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
그 경우 실질취득 384,600,000원은 최근 12개월 평균 225,000,000원을 크게 웃돌고, 거래면적도 일치하지 않으며 최근 가격 흐름은 2.2% 하락했습니다. 소규모 단지의 평균 유찰 횟수도 9.3회입니다. 따라서 이 물건은 법원에서 인수 부존재가 명확히 확인되기 전에는 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다. 권리 확인이 먼저이고, 입찰가격은 그 다음입니다.