서울남부지방법원 2025타경10313. 서울 영등포구 대림동 906-56의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 경매 용도 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 지1층부터 3층까지 단독주택(다중주택), 옥탑층은 계단실입니다. 토지는 139.0㎡, 지목은 대이며 건물은 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 소유자는 김중근·정현숙으로 각 2분의 1 지분입니다.
권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2025.06.13입니다. 이 날의 영등포농업협동조합 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 2017.01.25 설정된 영등포농업협동조합 근저당 540,000,000원은 등기상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 문제는 말소기준 전에 전입한 점유자와 임차권자들입니다. 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 지워진다”는 설명만으로 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10313 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 906-56 · 서울특별시 영등포구 신길로15가길 4-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지1층~3층 단독주택(다중주택) · 옥탑층 계단실 |
| 토지 | 139.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김중근 2분의 1 · 정현숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,572,532,400원 / 1,258,026,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 456,755,466원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전에 임차권이 있다
2017.01.25 설정된 영등포농업협동조합 근저당 540,000,000원은 현재 등기상 이미 말소로 표시되어 있고, 말소기준은 2025.06.13 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2025.03.20 김지영의 주택임차권등기가 먼저 놓입니다. 등기 내용상 김지영은 보증금 100,000,000원, 전입 2019.02.25, 확정일자 2019.02.18입니다.
② 임차인 분석 — 70,000,000원이 끝이 아니다
보증기관 대위나 보증기관 승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 이름이 확인되는 실제 임차인·점유자는 16명입니다. 을구 3-1은 김동찬 임차권의 범위를 고친 경정등기로 별도 임차인으로 세지 않습니다. 아래에서 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 호실·부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 명태완 | 401호 | 2017.06.23 | 미상 | 미상 | 2025.08.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경호 | 미상 | 2022.10.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박병대 | 301호 | 2017.03.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한옥희 | 203호 | 2024.09.04 | 미상 | 70,000,000원 | 2025.06.26 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 최은경 | 202호 | 2019.03.19 | 미상 | 미상 | 2025.06.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민혁 | 101호 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 우창균 | 101호 | 2023.10.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이나경 | 304호 | 2020.05.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강성 | 302호 | 2020.05.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유승아 | 104호 | 2024.04.09 | 2020.04.06 | 미상 | 2025.06.27 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 김지영 | 건물1층 75.46㎡ 중 도면표시 부분 | 2019.02.25 | 2019.02.18 | 100,000,000원 | 2025.08.13 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 김동찬 | 건물 2층 75.46㎡ 중 별지도면 표시 부분 | 2023.03.20 | 2023.03.20 | 75,000,000원 | 2025.06.27 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 김송미 | 건물 3층 65.15㎡ 중 별지도면 표시 부분 | 2023.05.24 | 2023.04.25 | 70,000,000원 | 2025.07.04 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 김정숙 | 미상 | 2017.06.23 | 2017.06.22 | 미상 | 2025.08.13 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 이지우 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 천경희 | 미상 | 2017.03.06 | 2017.02.02 | 미상 | 2025.06.27 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,258,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,980,260원 |
| 1. 임차인 김지영 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 김동찬 보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 1. 임차인 김송미 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 인수 · 임차인 한옥희 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 998,045,740원 |
한옥희 보증금 70,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 따로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 실제 잔존액도 위 금액에 포함되어 있지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 반영 인수 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,258,026,000원 | 70,000,000원 | 1,328,026,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,006,420,800원 | 70,000,000원 | 1,076,420,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 805,136,640원 | 70,000,000원 | 875,136,640원 |
유찰돼 최저가가 낮아져도, 현재 확인된 70,000,000원 인수는 별도입니다. 더 중요한 점은 보증금 미상 임차인들의 인수액이 확정되지 않았다는 것입니다. 따라서 유찰률만 보고 가격 메리트가 커진다고 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영신고등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로 외벽은 치장벽돌조 및 타일붙임마감, 내부는 벽지·일부 타일·인테리어마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 139.0㎡, 평지·세로장방형·세로한면(가), 공시지가 3,921,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인별 보증금 확인. 명태완·김경호·박병대·최은경·김민혁·우창균·이나경·이강성·유승아·김정숙·이지우·천경희 등 보증금이 확정되지 않은 임차인의 계약서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 한옥희 70,000,000원 인수. 현재 배당표에서는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액이 매수인 인수됩니다.
- 김지영 임차권. 2025.03.20 임차권등기가 말소기준보다 앞섭니다. 배당으로 100,000,000원이 전액 지급된 뒤 실제 임차권 말소가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 후기 임차권의 선행 전입. 김동찬·김송미는 임차권등기 자체는 말소기준 뒤지만 전입·확정일자는 앞섭니다. 등기 기입 순위만으로 판단하지 마십시오.
- 배당순위 원본 대조. 신청채권자 청구액 456,755,466원과 현재 0원 배당 표시, 2017 근저당 말소 및 2026 근저당권 이전 관계를 등기부와 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 제시외 건물의 현황과 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인·점유자가 다수인 다중주택이므로 호실별 점유현황과 명도 가능성을 각각 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건은 감정가 1,572,532,400원에서 한 차례 유찰돼 1,258,026,000원까지 내려왔지만, 할인율만 보고 접근하면 위험합니다. 현재 확인된 것만으로도 한옥희 보증금 70,000,000원이 매수인 인수로 반영되고, 실질취득 하한은 1,328,026,000원입니다. 그 밖에 말소기준보다 앞선 전입자 가운데 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수 있어 최종 인수액은 아직 닫히지 않았습니다.
김지영의 말소기준 전 임차권등기, 김동찬·김송미의 선행 전입과 우선변제, 여러 미상 보증금, 신청채권자 배당 구조까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인별 보증금·배당·인수액을 끝까지 확정하는 것입니다. 권리관계가 정리되기 전에는 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
