143,872,000원
서울남부지방법원 2025타경10322. 서울 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석은 후순위 가압류보다 문주영 임차권 하나가 핵심입니다. 문주영은 2022.02.25. 주민등록과 점유를 시작했고 2022.02.07. 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.03.07. 보증금 280,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준은 2025.06.11. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이므로, 이 임차권은 그보다 앞서며 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
그래서 감정가 281,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저가가 143,872,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 구조를 잘못 읽게 됩니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 2,814,208원을 먼저 제외한 뒤 문주영에게 141,057,792원이 배당되고, 보증금 잔액 138,942,208원은 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 매수인의 실질취득은 282,814,208원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 서부샛길 224 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인일 2021.09.08 |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 143,872,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 318,833,719원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
등기부상 2021.09.16. 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 5,310,500,000원 근저당권이 설정됐지만 2022.01.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 2022.01.07. 수협은행 앞으로 설정된 신탁도 2022.02.25. 신탁재산의 귀속으로 말소됐고, 소유권은 주식회사지에이치디앤씨로 이전됐습니다. 현재 경매에서 매수인이 실제로 주목해야 할 권리는 2024.03.07. 등기된 문주영의 주택임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문주영 | 전부 · 주거 (임차권등기) | 280,000,000원 | 2022.02.25 | 2022.02.07 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 문주영은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사하지만, 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에 배당만으로 전액 변제가 되지 않습니다. 주택도시보증공사의 540,000,000원 가압류는 별도 채권으로 기재돼 있으며, 문주영 임차권은 보증기관 대위·승계 임차권으로 표시된 건이 아닙니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 보증금 수준
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 낙찰가가 떨어지면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 단순한 유찰폭이 매수인의 실질적인 가격 인하로 그대로 연결되지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 143,872,000원 | 138,942,208원 | 282,814,208원 |
| 4회 유찰 시 | 115,097,600원 | 167,313,766원 | 282,411,366원 |
| 5회 유찰 시 | 92,078,080원 | 189,979,325원 | 282,057,405원 |
현재 회차의 실질취득 282,814,208원은 감정가 281,000,000원보다 1,814,208원 높습니다. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가가 크게 내려가는 대신 인수액이 167,313,766원, 189,979,325원으로 증가해 실질취득은 각각 282,411,366원, 282,057,405원입니다. 즉 이 사건에서는 “더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 공식이 거의 작동하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,814,208원 |
| 1. 임차인 문주영 보증금 | 280,000,000원 | 141,057,792원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 318,833,719원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 문주영의 우선변제 배당만으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 문주영의 미배당 보증금 138,942,208원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 독산유수지체육공원 북서측 인근. 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 독산역이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호, 사용승인일은 2021.09.08. 기본적인 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 남서측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 서부간선지하도로와 접합하고 각종 높이·공항·군사·과밀억제권역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 143,872,000원이 아니라 인수액까지 더한 282,814,208원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 문주영 배당액 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 보증금 잔액도 달라지므로 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 전입 2022.02.25., 확정일자 2022.02.07., 임차권등기 2024.03.07.의 선후관계를 원본 서류와 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.16. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원본 등기에서 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 채권. 한국주택금융공사의 청구 318,833,719원과 주택도시보증공사 가압류 540,000,000원은 현재 배당 시나리오에서 배당액 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰폭이 아니라 인수액을 보라”
이 물건은 감정가 281,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 143,872,000원까지 떨어졌습니다. 표면만 보면 절반 수준의 가격처럼 보이지만, 문주영의 280,000,000원 보증금 중 138,942,208원이 매수인에게 승계됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 282,814,208원입니다.
더 중요한 점은 다음 회차입니다. 4회 유찰 시 낙찰가는 115,097,600원으로 내려가지만 인수액은 167,313,766원으로 늘고, 5회 유찰 시 낙찰가는 92,078,080원으로 내려가지만 인수액은 189,979,325원으로 커집니다. 총부담은 각각 282,411,366원과 282,057,405원으로 280,000,000원 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건은 “3회 유찰된 싸진 물건”이 아니라 “대항력 보증금 때문에 최저가 할인효과가 대부분 상쇄되는 물건”으로 보는 것이 정확합니다.
