서울남부지방법원 2025타경10322. 서울 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 4층 401호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 경매 최저가가 아니라 선순위 임차보증금에 있습니다. 등기부 을구에는 임차인 문주영의 280,000,000원 주택임차권이 등기되어 있으며, 전입일은 2022.02.25, 확정일자는 2022.02.07입니다. 이는 말소기준인 2025.06.11 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 4회 유찰로 최저가가 감정가의 약 41%까지 떨어졌다는 사실만으로 저가 매수 기회라고 판단할 수 없습니다. 현재 최저가 115,098,000원에 배당되지 않는 임차보증금 167,313,372원을 더하면, 예상 실질취득액은 282,411,372원입니다. 배당표의 집행비용 추정에 따른 차이가 있으므로 실제 판단에서는 보증금 280,000,000원 수준으로 취득부담이 고정되는 구조를 중심에 놓아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 금천구 서부샛길 224 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2021.09.08 |
| 등기상 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 115,098,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 318,833,719원 |
| 임차보증금 | 280,000,000원 (문주영) |
| 예상 매수인 인수 | 167,313,372원 (현재 회차 배당 가정) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다
과거 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 2022.01.07 이미 말소되었습니다. 수협은행 명의의 신탁등기도 2022.02.25 말소되어 소유권이 귀속되었습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2024.03.07 등기된 문주영의 주택임차권입니다. 이 임차권은 전입일과 확정일자가 모두 강제경매개시결정보다 앞서며, 명세서에서 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 문주영 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.02.25 확정 2022.02.07 임차권등기 2024.03.07 |
280,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
실제 임차인은 문주영 1명입니다. 배당요구가 이루어졌더라도 매수인 인수의무까지 사라지는 것은 아닙니다. 보증금 280,000,000원 중 배당으로 회수하지 못하는 금액은 매수인의 부담으로 남습니다.
| 임대차계약일 | 2022.02.04 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.02.07 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.02.25 |
| 임차권등기 | 2024.03.07 (을구 3번) |
| 임차보증금 | 280,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 112,686,628원 |
| 미변제 인수액 | 167,313,372원 |
③ 가격 분석 — 4회 유찰의 착시
감정가 281,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 115,098,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락이지만, 대항력 임차인의 보증금이 280,000,000원이므로 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 이 물건은 감정가와 보증금 규모가 거의 같아, 현재 회차에서 예상되는 실질취득부담도 감정가 수준입니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 낙찰가 + 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가의 약 41% |
115,098,000원 | 167,313,372원 | 282,411,372원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 약 33% |
92,078,400원 | 189,979,011원 | 282,057,411원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 약 26% |
73,662,720원 | 208,063,209원 | 281,725,929원 |
회차별 매수인 인수액은 제시된 예상배당 시나리오 기준입니다. 집행비용 추정 등의 영향으로 합계에 차이가 있으나, 모든 회차에서 전체 취득부담이 임차보증금 280,000,000원 안팎으로 유지되는 구조입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,098,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,411,372원 |
| 1. 임차인 문주영 보증금 | 280,000,000원 | 112,686,628원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 318,833,719원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 2,411,372원을 제외한 배당가능액 112,686,628원이 임차인 문주영에게 배당됩니다. 그럼에도 보증금 167,313,372원이 남아 매수인이 해당 부족분을 인수하게 됩니다. 후순위 한국주택금융공사와 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다.
집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당순위 및 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류는 후순위 채권으로, 실제 임차인의 보증금과 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산유수지체육공원 북서측 인근입니다. 주변에 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 독산역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층입니다. 외장석재 마감, 내부 도배 및 인테리어 마감, 샷시 창호 등을 갖추고 있습니다.
- 설비. 기본적인 난방시설, 위생시설, 급배수시설 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 남서측 세로(가) 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 개별 호실의 위치·면적·층·상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 현재 실질취득액 약 280,000,000원이 적정한지 판단하려면 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격을 반드시 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준 입찰. 최저가 115,098,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산한 약 280,000,000원 수준을 기준으로 자금계획과 매입가치를 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 문주영의 전입일, 확정일자, 점유개시일, 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다. 매각물건명세서의 보증금 잔액 인수 문구가 핵심입니다.
- 배당액 확정 전 주의. 현재 예상배당액은 집행비용을 반영한 추정치입니다. 실제 배당에 따라 인수할 보증금 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 임차보증금 미배당 인수액이 증가합니다. 최저가가 떨어진 만큼 실질취득비용이 저렴해진다고 가정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택등기가 있으므로 임대사업자 등록 및 관련 의무의 현황을 확인해야 합니다.
- 신탁 이력 확인. 수협은행 신탁등기는 이미 말소되었으나 신탁원부 및 소유권 귀속 경위를 원본으로 확인하는 것이 좋습니다.
- 시세 원본 확인. 감정가와 실질취득액이 유사하므로 인근 동일 용도·유사 규모의 최신 실거래를 확인하기 전에는 가격상 유리하다고 판단할 수 없습니다.
- 명도·관리비. 임차인의 점유 및 인도 가능 시점, 공용부분 체납 관리비와 추가 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 ≠ 4회 할인”
이 물건의 가장 큰 함정은 115,098,000원이라는 낮아진 최저매각가입니다. 감정가 281,000,000원 대비 약 41%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 선순위 대항력 임차인 문주영의 보증금은 280,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 인수액은 167,313,372원이며, 낙찰가와 합산한 취득부담은 약 280,000,000원 수준입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수해야 할 보증금 잔액이 증가하므로, 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다. 여기에 실제 시장가격이 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 매입 이익을 기대할 근거도 부족합니다. 선순위 임차권 인수는 명확한 고위험 요소이며, 가격 매력은 입증되지 않았습니다. 이 사건은 최저가가 아닌 실질취득액과 대항력 임차보증금을 기준으로 판단해야 합니다.
