서울남부지방법원 2025타경10322. 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 표면상 2021년 근저당이 아니라, 그 근저당이 2022.01.07 말소된 뒤 임차인 문주영이 2022.02.25 전입·점유를 갖추었다는 점입니다. 매각물건명세서도 문주영을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 적시하고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 최저매각가만 놓고 감정가 대비 20% 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 280,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 집행비용과 선순위 조세가 더해지면 실제 총부담은 보증금보다 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인 2021.09.08 |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 (2022.02.25 신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 224,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 318,833,719원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인의 순서가 빠르다
등기상 현존 권리의 시간순서를 보면 문주영의 전입·점유일은 2022.02.25이고, 강제경매개시결정은 2025.06.11입니다. 여기에 매각물건명세서가 대항력과 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 입찰자는 명세서가 정정되지 않는 한 인수형 임차권을 전제로 가격을 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.8억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문주영 | 전부 · 주거 임차권등기 | 280,000,000원 | 2022.02.25 | 2022.02.07 | 2024.03.07 | 대항력 有 우선변제 가능 미배당 승계 |
문주영은 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일은 2022.02.04, 확정일자는 2022.02.07, 전입·점유는 2022.02.25이며, 2024.03.07 보증금 280,000,000원 전부에 관해 주택임차권등기를 마쳤습니다.
③ 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당액이 늘어납니다. 입찰자는 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액으로 가격을 비교해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당가능액 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 | 224,800,000원 | 220,852,800원 | 59,147,200원 | 283,947,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 179,840,000원 | 176,522,240원 | 103,477,760원 | 283,317,760원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 143,872,000원 | 141,057,792원 | 138,942,208원 | 282,814,208원 |
현재 회차 실질취득액은 약 283,947,200원으로 감정가 281,000,000원의 약 101.0%입니다. 2회 또는 3회 유찰되더라도 실질취득액은 약 282,814,208원~283,317,760원으로 보증금 280,000,000원과 집행비용 부근에서 유지됩니다. 즉 추가 유찰이 곧 실질 매입비용의 큰 하락으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,800,000원 가정·권리순서 보정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,947,200원 |
| 1. 대항력 임차인 · 문주영 | 280,000,000원 | 220,852,800원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | - | 매수인 인수 59,147,200원 |
| 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 318,833,719원 | 0원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용만을 선순위로 반영한 단순 추정입니다. 당해세·선순위 조세가 존재하면 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어날 수 있습니다. 2022.01.07 말소된 경기남부수산업협동조합 근저당의 채권최고액 5,310,500,000원은 현존 배당권리인지 원본 재확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.09.08이며 기본 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 입지. 독산유수지체육공원 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 독산역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 남서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 서부간선지하도로와 접합합니다. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 적용됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 개별 다세대는 층·향·내부상태와 임차관계에 따라 거래가격 편차가 클 수 있습니다. 특히 이 물건은 임차보증금 인수 구조가 일반 매수자의 대출·재매각 판단에 직접 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차 기준 낙찰가 224,800,000원에 임차보증금 미배당 추정액 59,147,200원 이상을 더해 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 문주영의 대항력과 미배당 보증금 인수 문구가 정정·변경되지 않았는지 2026.07.14 기일의 원본 기록과 결과를 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당 재검증. 경기남부수산업협동조합 근저당은 2022.01.07 말소로 기재돼 있습니다. 공동담보목록 제2021-894호와 말소 원인을 대조해 현존 배당권리 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 배당요구 여부만으로 인수액이 확정되지는 않습니다. 당해세와 선순위 조세를 포함한 실제 배당순위·배당액을 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 범위가 전부이고 주거용으로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태, 퇴거 조건, 보증금 반환과 명도 동시이행 문제를 확인해야 합니다.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비의 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 소유권 변동. 2022.01.07 수협은행 신탁, 2022.02.25 신탁재산 귀속 과정과 임대차계약의 권한 관계를 신탁원부 제2022-337호까지 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 법원기록을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “20% 유찰”이 아니라 “보증금 2.8억 인수형”
이 사건은 감정가 281,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 224,800,000원으로 내려왔지만, 실질적으로는 가격이 내려간 물건으로 보기 어렵습니다. 대항력 임차인 문주영의 보증금이 280,000,000원이고, 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 투입된다고 보더라도 약 59,147,200원이 남아 실질취득액은 약 283,947,200원 이상입니다. 이는 감정가의 약 101.0%이며, 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 총부담은 크게 떨어지지 않습니다.
더구나 2021년 근저당이 2022.01.07 말소됐다는 등기 흐름과, 해당 근저당에 현재 매각대금을 배당하는 가정 사이에 중대한 불일치가 있습니다. 결론은 입찰 보류입니다. 법원 원본에서 임차인의 대항력·배당순위·말소 근저당·신탁원부를 모두 확인하고, 인수액을 포함한 총부담이 실제 다세대 시세보다 충분히 낮다는 근거가 확보될 때만 검토할 물건입니다.