가격은 최근 거래의 61.3%, 그러나 ‘대지 구분지상권 인수’가 먼저다 — 오류동 다원리치타운 202호

서울남부지방법원 2025타경10392. 구로구 오류동 다원리치타운 102동 2층 202호, 전용면적 23.27㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대주택입니다. 2020년 9월 사용승인된 6층 건물로, 소유자 김대성은 2020년 10월 13일 매매를 원인으로 거래가 199,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 180,800,000원입니다.

표면적인 배당 구조만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 후순위 채권은 없습니다. 말소기준으로 산정된 2020년 9월 28일 여수수산업협동조합 근저당 이후의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 매각물건명세서에는 별도의 예외가 명시돼 있습니다. 대지권의 목적인 토지 별도등기상 을구 1번 구분지상권 설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 금액으로 계산되지 않는 권리라고 해서 부담이 없는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기 구분지상권은 인수

이 사건 분석상 말소기준은 2020.09.28. 여수수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보목록 제2020-950호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음·보증금 미상

실제 임차인은 한만용 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 전입신고일은 2020.11.09.로 이 사건 말소기준일 2020.09.28. 이후입니다. 따라서 현재 분석 기준으로는 대항력이 없어 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 가격 수치만 보면 낮지만, 표본은 2건

다원리치타운은 총 110세대, 2020년 9월 사용승인된 다세대주택 단지입니다. 대상 전용면적은 23.27㎡이고, 면적이 매칭된 실거래 표본은 2건입니다.

금전 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 180,800,000원입니다. 이는 전체 실거래 평균 267,500,000원의 67.6%, 최근 12개월 평균이자 최신 거래가 295,000,000원의 61.3%입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 22.9% 상승한 것으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.

가격 수치만 보면 최저가가 두 실거래보다 낮아 분명한 할인 구간입니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하고 대상 호수와 비교 거래의 전용면적·층이 다릅니다. 무엇보다 구분지상권 인수 부담은 금액으로 반영되지 않았으므로, 실질취득액 180,800,000원이 곧 완전한 경제적 취득비용을 뜻하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 180,800,000원 가정)

집행비용 3,331,200원을 제외한 매각대금 전액이 선순위 여수수산업협동조합 근저당에 배당됩니다. 총 채권액 7,661,000,000원 중 예상배당은 177,468,800원이며, 미배당액은 7,483,531,200원입니다. 주택도시보증공사와 신청채권자 한만용, 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

임차인의 보증금·확정일자, 당해세·최우선변제는 확인되지 않아 배당표에 반영되지 않았습니다. 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않지만, 토지 별도등기상 구분지상권은 별도로 인수됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 항동 푸른수목원 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 공원, 수목원과 성공회대학교 등이 위치합니다.
• 교통. 단지 북서측으로 오리로11길과 접해 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 7호선 천왕역이 있습니다.
• 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택과 근린생활시설의 건부지로 이용되는 토지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 6층 건물로, 외벽은 벽돌타일 등, 창호는 샷시 등으로 마감됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 설비. 난방·위생·급배수·급탕·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6미터 도로와 접하고, 토지는 인접 토지와 도로 대비 대체로 평탄합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
• 환금성. 2020년 사용승인된 110세대 단지이지만 확인된 실거래가 2건으로 적고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 권리 해소 여부에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 구분지상권의 권리자, 설정 범위, 존속기간, 지료와 이용 제한을 확인하고 그 권리가 대지권 및 건물 이용에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 대출 가능 여부 사전 확인. 인수되는 구분지상권이 금융기관의 담보평가와 대출 실행에 영향을 주는지 응찰 전에 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 범위 대조. 2020.11.09. 일부해지에 따른 말소 기재와 공동담보목록 제2020-950호를 원문으로 대조해 실제 말소기준을 확정해야 합니다.
• 임차관계 확인. 한만용의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 서류를 확인하세요. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 점유 원인과 채권 발생 경위를 함께 살펴야 합니다.
• 명도 상태 확인. 현황상 202호 점유자가 확인돼 있으므로 실제 거주 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·공용부분 체납 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 사용료의 체납 여부를 확인하세요.
• 가격 상한은 권리 해소 후 산정. 최저가가 최신 거래의 61.3%라는 수치만으로 응찰가를 정하지 말고, 구분지상권이 가치와 환금성에 미치는 영향을 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 토지 별도등기, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이지만, 권리를 먼저 사는 물건”

최저매각가 180,800,000원은 최신 실거래 295,000,000원의 61.3%이고, 금전으로 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인 한만용은 말소기준일 이후 전입해 현재 분석 기준으로 대항력이 없고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건의 결론은 단순한 가격 할인에 있지 않습니다. 대지권의 목적인 토지 별도등기상 구분지상권을 매수인이 그대로 인수하기 때문입니다. 그 권리의 내용이 확인되지 않은 상태에서는 금전 기준 실질취득 180,800,000원과 실거래가를 직접 비교해 투자수익을 확정할 수 없습니다. 여기에 근저당 일부해지 말소기재의 범위, 보증금이 확인되지 않은 임차인과 신청채권자의 동일성까지 추가 확인이 필요합니다.

가격은 매력적이지만 권리는 미확정. 토지 별도등기와 공동담보목록을 확인해 구분지상권의 부담과 실제 말소기준이 명확해진 뒤에야 입찰가를 산정할 수 있는 물건입니다.