서울남부지방법원 2025타경10406. 구로구 궁동 ‘신선우빌라(151)’ 나동 1층 102호, 전용 61.47㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유관계는 이봉은 9분의 7, 황현록 9분의 2의 공유 구조이며, 황현록이 2025년 6월 24일 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받아 전체 부동산이 매각 절차에 들어간 형태입니다.
등기 흐름을 보면 2008년 설정된 경서농업협동조합 근저당권은 2020년 12월 15일 해지로 말소됐고, 2021년 설정된 9분의 2 지분 가처분도 2022년 7월 8일 목적 달성으로 말소됐습니다. 이종상 지분에 대한 2022년 강제경매 역시 2023년 매각과 함께 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름만 놓고 보면 매수인이 승계할 금전 권리는 확인되지 않지만, 예상배당표에는 이미 말소된 근저당권 60,000,000원이 반영돼 있어 등기부와 배당 산정의 기준시점이 서로 맞는지 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10406 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 151 신선우빌라 제나동 제1층 제102호 도로명: 서울특별시 구로구 오리로22길 46-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 61.47㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이봉은 9분의 7 · 황현록 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매 원인 | 황현록 신청 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 청구금액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 사용승인일 | 1997.01.13 |
① 권리 흐름 — 말소된 권리와 현재 경매를 분리해서 본다
과거 권리 가운데 주의할 항목은 2008년 근저당권, 2021년 가처분, 2022년 지분 강제경매입니다. 다만 등기 내용상 근저당권은 2020년 말소, 가처분은 2022년 말소, 종전 강제경매개시결정은 2023년 지분 매각과 함께 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2025년 경매는 채무불이행에 따른 담보권 실행이 아니라 공유관계를 정리하기 위한 매각 절차입니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 ‘없음’으로 단정할 단계도 아니다
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 보증금·전입일·확정일자·점유자가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기보다는, 현황조사서와 매각물건명세서 원문, 전입세대확인서 및 실제 점유 상태를 재확인해야 하는 단계로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 표본이 너무 오래되고 적다
같은 건물의 면적 일치 실거래로 확인되는 자료는 2023년 3월 1건입니다. 전용 61.8㎡, 3층이 215,000,000원에 거래됐습니다. 현재 실질취득 140,800,000원은 이 거래금액의 65.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 61.8㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 확인 표본 | — | 1건 | 215,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 기존 거래보다 낮습니다. 하지만 해당 거래는 매각기일보다 상당히 앞선 2023년 자료이고, 표본도 1건뿐입니다. 대상은 1층인 반면 비교 거래는 3층이며, 대상 호수의 내부 상태 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 65.5%라는 비율을 곧바로 현재 시세 대비 할인율로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,771,200원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 종전 경매개시결정 · 유한회사우담자산관리대부 | 미상 | 0원 |
| 3. 현재 경매개시결정 · 황현록 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,028,800원 |
예상배당 시나리오상 채권 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 경서농업협동조합 근저당권은 등기부상 2020년에 말소된 것으로 기재돼 있으므로, 위 배당표는 원본 서류와의 대조 없이 확정 배당표로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 입지. 서울공연예술고등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대·연립·단독·다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·7호선 온수역이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 도로. 건물 부지는 북서측 폭 약 6~8미터 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 자루형·완경사 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,004.0㎡, 공시지가는 ㎡당 2,118,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없으나, 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 다세대이며 확인 거래가 1건뿐이라, 향후 매도 시 거래기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 점유자, 임차권 신고, 배당요구, 매수인에게 대항할 수 있는 권리의 기재 여부를 최종 확인하세요.
- 등기부 재발급. 2008년 경서농업협동조합 근저당권이 2020년 실제 말소됐는지, 이후 부활·변경·추가 등기가 없는지 최신 등기부로 확인하세요.
- 배당표 불일치 확인. 말소된 근저당권 60,000,000원이 예상배당에 포함된 이유를 법원기록과 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 점유·명도 조사. 폐문부재 물건이므로 현장 방문, 전입세대확인, 관리주체 및 인근 탐문을 통해 실제 점유자와 명도 난도를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 내부를 직접 조사하지 못했습니다. 누수·결로·설비·난방·수리 범위가 낙찰 후 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 1층 가격 보정. 비교 실거래는 3층이고 대상은 1층입니다. 동일 건물이라도 층·채광·사생활 보호·방범 여건을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 환금성 보수 적용. 19세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 적습니다. 재매각 기간과 금융비용을 넉넉히 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서, 건축물대장과 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “할인율은 매력적이지만, 확인되지 않은 전제가 많다”
최저가 140,800,000원은 감정가의 64%이고, 확인된 2023년 실거래 215,000,000원의 65.5%입니다. 숫자만 놓고 보면 가격 여지가 분명합니다. 그러나 실거래가 오래된 단 1건이고, 대상 호수는 폐문부재로 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 여기에 등기부상 말소된 근저당권이 예상배당에는 60,000,000원 반영된 불일치도 남아 있습니다.
가격은 검토 가능, 권리와 점유는 확인 전 보류. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 근저당권·임차인·점유관계를 정리한 뒤, 1층과 내부 수리비를 반영한 응찰가를 산정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
