서울남부지방법원 2025타경10420. 서울 금천구 가산동 에이스하이엔드타워7 제1층 제101호입니다. 공부상 용도는 지식산업센터 지원시설(제1종근린생활시설:소매점)이고, 사건의 용도 표기는 대지입니다. 현재 소유자는 김시범이며 2018.02.28. 거래가액 1,040,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 근저당권 720,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등기된 주식회사비지에프리테일의 전세권 50,000,000원, 임경숙 근저당권 30,000,000원, 카카오뱅크 가압류 41,993,023원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 대지권의 목적인 1토지·2토지의 각 지상권 설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10420 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제1층 제101호 |
| 공부상 이용 | 지식산업센터-지원시설(제1종근린생활시설:소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김시범 · 2018.02.28. 소유권이전 · 거래가액 1,040,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,540,000,000원 / 788,480,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 청구액 | 368,611,279원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별도 인수를 구분해야 한다
말소기준권리는 2018.02.28. 설정된 우리은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 설정된 비지에프리테일 전세권, 임경숙 근저당권, 카카오뱅크 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 대지권의 목적인 토지에 존재하는 지상권 설정등기 2건은 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있어, “말소기준 이후는 모두 사라진다”는 식으로 단순화해서는 안 됩니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 프리테 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에는 ‘프리테’라는 점유자가 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증금·전입일·확정일자 및 실제 점유관계가 확인되기 전까지는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
등기부에는 이와 별도로 주식회사비지에프리테일 명의의 전세권이 있습니다. 전세금은 50,000,000원, 범위는 상가용 건물 전부, 존속기간은 2022.04.11.부터 2024.04.10.까지이며, 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰의 숫자는 크지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 1,540,000,000원, 현재 최저매각가는 788,480,000원입니다. 3회 유찰되어 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 630,784,000원(감정가 41%), 그 다음은 504,627,200원(감정가 33%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 788,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,284,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사비지에프리테일 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 임경숙 | 30,000,000원 | 8,195,200원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 41,993,023원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권 총액 841,993,023원 중 778,195,200원이 배당되고, 63,797,823원이 미배당됩니다. 임경숙 근저당부터 일부 미배당이 발생하며 카카오뱅크 가압류는 0원 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 금액 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 별도등기 지상권 인수는 이 계산과 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국어촌어항공단 북측 인근이며, 주위에 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 지식산업센터 지원시설인 제1종근린생활시설 소매점입니다.
- 도로. 대상물건의 동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 토지이며 인접필지 대비 등고평탄하고 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층이며 급·배수·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 1토지·2토지 각각의 지상권 설정등기 내용과 존속범위·효력을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유자 ‘프리테’ 확인. 실제 점유 여부, 전입신고일, 보증금, 확정일자, 임대차계약서를 확인하기 전에는 대항력 여부를 확정하지 마세요.
- 등기 전세권과 현장 점유 구분. 비지에프리테일의 전세권 50,000,000원과 매각물건명세서상 ‘프리테’ 점유를 동일한 권리관계로 단정하지 말고 각각 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 인근 동일 용도 거래자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시 배당구조. 4회 유찰 시 미배당 219,916,863원, 5회 유찰 시 344,812,095원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 먼저 볼 것이 있다”
이 물건은 감정가 1,540,000,000원에서 3회 유찰되어 788,480,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 그 가격이 실제 시세보다 낮다고 단정할 수 없고, 더 중요한 것은 대지권 목적 토지의 지상권 2건을 매수인이 인수한다는 명시입니다. 여기에 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 점유자까지 존재합니다.
우리은행 근저당 이후의 등기 권리들이 소멸한다는 점과 배당표상 금액 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 “배당상 인수액 0원”과 “매수인이 아무 권리도 인수하지 않는다”는 같은 말이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 별도등기 지상권의 내용과 미상 점유자의 실체입니다. 두 가지가 해소되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
