서울남부지방법원 2025타경10420. 금천구 가산동 에이스하이엔드타워7 제1층 제101호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기상 집합건물이고 감정평가상 실제 공부 용도는 지식산업센터 지원시설인 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 주거용 아파트가 아니라 업무·산업시설과 연계된 상업용 집합건물의 권리 및 환금성을 분석해야 합니다.
소유자 김시범은 2018년 2월 28일 거래가액 1,040,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 전세권, 추가 근저당, 가압류 및 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 문제는 등기상의 후순위 권리보다 매각으로 소멸하지 않는 토지 지상권에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 67 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 대지 표시 · 지식산업센터 지원시설(제1종근린생활시설: 소매점) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 제1층 제101호 |
| 토지 | 가산동 345-33 및 614-26 · 2필지 일단의 건부지 |
| 소유자 | 김시범 · 2018.02.28 소유권이전 · 등기 거래가액 1,040,000,000원 |
| 감정가 | 1,540,000,000원 |
| 최저매각가 | 630,784,000원 · 감정가의 40.96% · 4회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2018.02.28 을구 10번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 경매신청채권자 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 368,611,279원 |
| 특별 인수권리 | 1토지 을구 1번 및 2토지 을구 1번 지상권 설정등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 우리은행 근저당
현재 말소기준권리는 2018.02.28 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 비지에프리테일 전세권(50,000,000원), 임경숙 근저당권(30,000,000원), 카카오뱅크 가압류(41,993,023원), 임의경매개시결정은 등기권리상 매각 소멸 대상입니다. 금천구 압류 2건은 각각 2026.04.02 및 2026.04.07에 말소됐습니다.
반면 매각물건명세서가 명시한 토지 지상권 2건은 매각으로 소멸하지 않습니다. 따라서 일반적인 ‘말소기준 이후 등기는 모두 지워지므로 안전하다’는 판단을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 대항력 미상
매각물건명세서에는 리테일 명의의 점유 관련 기재가 확인됩니다. 실제 임차인으로 확인되는 명의는 1건이나, 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인할 수 없어 확정적으로 대항력이 있는 임차인 1명이라고 판단할 수 없습니다.
| 점유 명의 | 이용 기재 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 리테일 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 미확정 |
| 비지에프리테일 | 전세권 등기 · 상가용 건물 전부 | 전세금 50,000,000원 | 임차대항력 별도 확인 | 전세권 배당 0원 | 전세권 등기 소멸 |
리테일은 점유 관련 명의이고, 비지에프리테일은 등기된 전세권자입니다. 동일 주체인지 확인되지 않아 별도의 실제 임차인 2명으로 합산하지 않았습니다. 전세금 50,000,000원을 미상 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰의 할인율에 속지 말 것
감정가 1,540,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가격은 630,784,000원입니다. 표면상 감정가의 40.96% 수준입니다. 그러나 감정가격은 현재 거래 시세와 동일하지 않으며, 지상권 인수 부담이 포함된 가격이라고 단정할 수도 없습니다.
특히 이 물건은 가산디지털단지 인근 지식산업센터의 제1층 소매점으로, 일반 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 동일 건물·동일 용도·유사 면적 실거래를 확보하지 않은 상태에서는 최저가가 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,540,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 · 4회 유찰 | 630,784,000원 | 40.96% | 시세 메리트 미검증 |
| 5회 유찰 시 | 504,627,200원 | 약 32.77% | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시 | 403,701,760원 | 약 26.21% | 추가 유찰 가정 |
④ 예상배당표 (매각가 630,784,000원 가정)
현재 최저매각가격을 낙찰가로 가정하면, 집행비용을 공제한 622,076,160원이 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 그 뒤의 전세권·추가 근저당·가압류에는 배당할 금액이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,707,840원 |
| 1. 을구 10번 · 우리은행 근저당 | 720,000,000원 | 622,076,160원 |
| 2. 을구 11번 · 비지에프리테일 전세권 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 12번 · 임경숙 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 · 카카오뱅크 가압류 | 41,993,023원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 841,993,023원 | 622,076,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 219,916,863원 |
채권액은 근저당 채권최고액과 전세권 전세금 등을 기준으로 한 예상배당 수치입니다. 실제 배당은 확정 채권액·배당순위·집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 경매신청채권자의 청구액은 368,611,279원이나 해당 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원으로 처리되어 있으므로, 실제 채권 승계 및 배당 귀속관계 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 부족액이 더 커진다
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 630,784,000원 | 622,076,160원 | 219,916,863원 |
| 5회 유찰 시 | 504,627,200원 | 497,180,928원 | 344,812,095원 |
| 6회 유찰 시 | 403,701,760원 | 397,264,742원 | 444,728,281원 |
추가 유찰 시 매각가격은 낮아지지만, 채권자 입장에서 미회수액은 더 커집니다. 다만 이러한 미배당액 증가가 곧 매수인 인수채무 증가를 뜻하지는 않습니다. 매수인의 핵심 위험은 여전히 소멸하지 않는 지상권과 확정되지 않은 점유·임대차관계입니다.
특히 4회 유찰에도 낙찰되지 않았다는 사실은 단순 할인 기회로만 볼 수 없습니다. 권리 부담, 상가 수익성, 실제 이용 가능성 및 환금성을 모두 검토하지 않으면 다음 회차에서 가격이 더 낮아지더라도 투자 판단은 달라지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 금천구 가산동 한국어촌어항공단 북측 인근으로, 주변에 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장과 근거리에 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제1층 제101호로, 외벽은 복합판넬 및 페어글라스 등으로 마감되어 있습니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 지식산업센터 지원시설인 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 수익부동산이 아닌 상업용 호실로서 임대 수요와 사용 제한을 검토해야 합니다.
- 토지. 가산동 345-33 및 614-26은 2필지 일단의 평탄한 건부지이고, 동측으로 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지이용 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 지식산업센터 지원시설의 사용 및 거래 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 점유 관련 주거 이용 기재와 공부상 소매점 용도의 관계는 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 산업·업무시설 배후 상권의 제1층 소매점이지만, 매수인 인수 지상권이 존재하고 4회 유찰된 상태입니다. 실거래 및 임대수익 검증 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인 — 최우선. 가산동 345-33 및 614-26의 별도 등기사항전부증명서를 발급하여 각각 을구 1번 지상권의 권리자·목적·범위·기간과 말소 가능성을 확인하세요.
- 매각물건명세서 매각조건 확인. 지상권 2건이 매수인에게 인수된다는 조건을 원문에서 재확인하고, 해당 부담이 대지권 행사와 소유권 가치에 미치는 영향을 분석해야 합니다.
- 점유자와 전세권자 관계 확인. 리테일 명의 점유자와 비지에프리테일의 동일성, 실제 사용 공간 및 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 보증금·대항력 확인. 점유자의 실제 임대차계약, 사업자등록 또는 전입 관계, 인도 시점, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금 인수 여부가 확정되기 전에는 실질취득가액을 확정할 수 없습니다.
- 주거 이용 기재 확인. 감정상 소매점인데 점유 관련 기재가 주거로 되어 있어 실제 사용상태와 용도 관련 문제를 점검해야 합니다.
- 채권 승계·배당관계 확인. 우리은행 명의 근저당과 경매신청채권자인 에프더블유2503유동화전문 유한회사 사이의 채권 관계 및 실제 배당 귀속을 확인해야 합니다.
- 상업용 실거래 및 임대수익 확인. 동일 건물의 유사 용도·면적 실거래, 임대료, 공실 및 관리비를 조사한 뒤 최저가가 아닌 권리 부담을 반영한 총취득비용으로 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용관리비 체납 가능성과 실제 배당에 영향을 미칠 조세채권을 확인해야 합니다.
- 산업단지 관련 이용 제한 확인. 국가산업단지와 산업시설구역에 해당하므로 지원시설 사용·임대·양도와 관련된 제한을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 현장 및 법원서류 재확인. 집행관 현황조사, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 토지 별도등기 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 41%”보다 중요한 것은 인수권리
이 물건의 최저매각가격 630,784,000원은 감정가의 40.96%에 불과합니다. 그러나 그 수치만으로 저평가 물건이라고 판단할 수 없습니다. 대지권의 목적 토지에 설정된 지상권 2건을 매수인이 인수한다는 명시적 매각조건이 있기 때문입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조이지만, 점유자의 보증금과 대항력도 확정되지 않았습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액 0원은 지상권의 경제적 부담과 잠재적 임차보증금 인수위험을 제거하지 못합니다.
여기에 4회 유찰, 상업용 지원시설의 수요·환금성 검증 필요성, 실거래가격 부재가 겹칩니다. 따라서 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다.
종합 판단은 D등급 — 현 상태에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 토지 지상권의 실제 부담, 점유자의 대항력 및 보증금, 동일 용도 실거래 시세를 확인하여 실질취득가액과 환금성을 검증한 뒤에야 투자 여부를 재평가할 수 있습니다.
