1,232,000,000원
서울남부지방법원 2025타경10420. 가산동 에이스하이엔드타워7의 제1층 제101호로, 공부상 용도는 지식산업센터 지원시설인 제1종근린생활시설 소매점입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물의 제1층에 위치하고, 감정가 1,540,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 1,232,000,000원입니다. 현재 소유자 김시범은 2018.02.28 매매로 1,040,000,000원에 취득했습니다.
등기상 후순위 근저당권·전세권·가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지의 별도등기 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표의 매수인 금액 인수가 0원으로 계산됐다는 사실과, 토지 지상권이라는 비금전적 권리부담을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 67 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 지식산업센터-지원시설(제1종근린생활시설: 소매점) |
| 건물 구조 / 위치 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김시범 (2018.02.28 소유권이전 · 거래가액 1,040,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,540,000,000원 / 1,232,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 / 368,611,279원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 서울남부지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 토지 지상권 인수를 분리해야 한다
말소기준 이후 설정된 우리은행 근저당권 720,000,000원, 비지에프리테일 전세권 50,000,000원, 임경숙 근저당권 30,000,000원, 카카오뱅크 가압류 41,993,023원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2025년에 등기된 금천구 압류는 각각 2026.04.02와 2026.04.07 해제로 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 성명 | 사용 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 프리테 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 차임과 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 보증금 인수액 역시 현재 계산할 수 없습니다.
등기상으로는 주식회사비지에프리테일 명의의 전세금 50,000,000원 전세권이 2022.04.08 설정돼 있습니다. 존속기간은 2022.04.11부터 2024.04.10까지이고, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 명세상 점유자와 등기상 전세권자의 관계가 일치하는지는 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 80%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 감정가 1,540,000,000원의 80%인 1,232,000,000원입니다. 다만 동일 건물이나 유사 호실의 실거래 자료가 없어, 이 가격이 현재 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 소유자의 2018년 취득가액은 1,040,000,000원이지만, 과거 취득가만으로 2026년 적정가치를 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,720,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 13,000,000,000원 | 1,217,280,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 507,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 78,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 540,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 540,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 전세권 · 주식회사비지에프리테일 | 50,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 12번 근저당권 · 임경숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 41,993,023원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 15,506,993,023원 중 1,217,280,000원이 배당되고, 14,289,713,023원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대지권 목적토지 지상권 인수는 배당금액에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 지식산업센터 지원시설인 제1종근린생활시설 소매점으로 이용됩니다.
- 주위환경. 한국어촌어항공단 북측 인근이며, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 제1층 제101호이며, 복합판넬·페어글라스 외벽과 유리 창호, 급·배수·위생·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도 토지등기 확인. 가산동 345-33과 614-26의 등기사항전부증명서를 발급해 각 을구 1번 지상권의 권리자·존속기간·범위·지료·말소조건을 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2011.06.30 중소기업은행 근저당과 2011.07.15 일부포기 말소등기의 관계, 공동담보목록 제2011-206호의 해당 호실 부담 범위를 대조하세요.
- 임차인 서류 확인. 프리테의 보증금·차임·전입일·사업자등록 또는 주민등록·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 대항력과 인수 가능성을 다시 계산하세요.
- 전세권 관계 확인. 비지에프리테일 전세권과 현재 점유자의 관계, 전세권 존속기간 종료 후 점유·보증금 반환 상태를 확인하세요.
- 가격 조사. 동일 건물 제1층 지원시설과 인근 지식산업센터 소매점의 최근 거래·임대료·공실·관리비를 조사해 1,232,000,000원의 적정성을 검증하세요.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세, 공용부분 부담을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 현장 이용 제한 확인. 지상권이 건물 출입·도로·주차·대지 사용이나 향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 별도 토지등기를 직접 대조하세요.
맺으며 — “80% 할인”보다 지상권과 점유관계가 먼저다
이 물건은 감정가 1,540,000,000원에서 한 차례 유찰돼 1,232,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 가격 메리트를 판단할 실거래 자료가 없고, 매수인이 인수하는 대지권 목적토지 지상권이 명시돼 있습니다. 여기에 실제 임차인 1명의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 대항력과 보증금 인수 가능성도 닫히지 않았습니다.
후순위 근저당권과 전세권이 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보이지만, 핵심은 등기부 본체가 아니라 별도 토지등기와 미확인 점유관계입니다. 배당표상 인수액 0원은 토지 지상권과 미상 임차인의 잠재 부담을 제거해 주지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 원본을 확인하기 전에는 응찰가를 논할 단계가 아닙니다. 지상권의 실질적 영향과 임차인의 보증금·대항력부터 확정한 뒤, 동일 건물 제1층 지원시설의 시장가격을 별도로 조사해야 합니다.