서울남부지방법원 2025타경10439. 서울 강서구 화곡동 ‘화곡더리브스카이’ 6층 615호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택 아파트(방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등)로 이용 중이고, 2022.12.21 사용승인된 철근콘크리트 구조 13층 건물 안의 6층 물건입니다. 현재 소유자는 상속으로 각 2분의 1 지분을 취득한 곽문기·이덕섭입니다.
권리관계의 핵심은 2023.06.01 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 320,100,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.07.09 임의경매를 개시했습니다. 이후 2025.12.04 곽문기 지분에 강서구 압류가 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 문제도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10439 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1175 화곡더리브스카이 제6층 제615호 · 가로공원로80길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등 · 13층 건물 내 6층 |
| 비교 기준 면적 | 40.9032㎡ |
| 현재 소유자 | 곽문기 2분의 1 · 이덕섭 2분의 1 (2024.07.14 상속, 2025.07.03 소유권이전) |
| 직전 소유권 거래 | 곽종백 · 거래가액 392,495,000원 (2023.06.01 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 240,640,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 300,644,897원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 인수할 권리는 없다
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금이나 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준권리는 2023.06.01 신한은행 근저당권이며, 이 권리는 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 근저당권 자체와 이후의 임의경매개시결정, 곽문기 지분 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘면적 불일치’를 먼저 봐야 한다
화곡더리브스카이의 최근 실거래 표본은 3건이며 모두 59.09㎡ 거래입니다. 반면 본건의 비교 기준 면적은 40.9032㎡로 표시되어 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 240,640,000원이 최근 12개월 거래평균 417,476,666원의 57.6%라는 수치는 참고는 가능하지만, 직접적인 동일면적 할인율로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.09㎡ | 3 | 492,430,000원 |
| 2025.09 | 59.09㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 59.09㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.09㎡ | 3건 | 417,476,666원 |
표본 중 최저 거래는 380,000,000원, 최고이자 최신 거래는 492,430,000원입니다. 수치만 놓으면 감정가 376,000,000원도 이 표본 평균보다 낮고, 현재 최저가 240,640,000원은 더 낮습니다. 그러나 본건과 거래표본 면적이 다르기 때문에 “시세보다 싸다”는 결론을 이 자료만으로 확정하는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,168,960원 |
| 근저당권 · 주식회사신한은행 | 320,100,000원 | 236,471,040원 |
| 채권 미배당 | - | 83,628,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 신한은행 근저당권은 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 236,471,040원이 근저당권에 배당되고 83,628,960원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 240,640,000원 | 236,471,040원 | 83,628,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 192,512,000원 | 189,016,832원 | 131,083,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 154,009,600원 | 151,053,466원 | 169,046,534원 | 0원 |
채권 미배당은 유찰이 거듭될수록 83,628,960원에서 131,083,168원, 169,046,534원으로 커지지만 매수인의 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 이 사건은 가격 하락과 권리 인수가 연동되는 대항력 임차인 사건이 아니라는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 서측 인근으로 공동주택·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2022.12.21 사용승인, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 6층이며 도시가스 난방·승강기·주차장·옥외소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 월정로30길, 남서측 월정로32길, 북동측 가로공원로80길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·시장정비구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 5,828,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지이며 토지면적은 3,305.8㎡입니다.
- 단지·거래표본. 화곡더리브스카이는 140세대이며 최근 거래표본은 3건입니다. 본건과 면적이 맞지 않아 환금성과 적정가격 판단에는 동일면적 거래 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인·인수 구조. 현재 확인되는 임차인은 없고 예상 인수액은 0원입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 최종 대조하세요.
- 근저당 승계관계. 2023.06.01 신한은행 근저당권이 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전됐다는 등기 흐름을 확인하세요.
- 면적 맞는 시세 확인. 현재 제시된 59.09㎡ 거래를 본건 40.9032㎡ 가격으로 환산하거나 동일시하지 말고, 동일면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 사건은 이미 2회 유찰돼 감정가 64%인 240,640,000원까지 내려왔습니다. 단지 경매통계의 평균 유찰횟수도 2.0회입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 83,628,960원은 매수인 부담이 아닙니다. 채권자의 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
- 세금·배당 변동. 예상배당은 당해세 등 실제 배당변수에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 자료와 관련 원문을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 동일면적 검증이 먼저”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.01 근저당권이 말소기준이고 임차인이 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가도 2회 유찰을 거쳐 240,640,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최근 12개월 거래평균 417,476,666원과 최신 거래 492,430,000원만 보면 현재 최저가가 매우 낮아 보이지만, 그 거래들은 모두 59.09㎡이고 본건 비교 기준 면적은 40.9032㎡입니다. 그러므로 이 사건을 “시세의 57.6%에 사는 물건”으로 단정해서는 안 됩니다. 권리는 깔끔하지만, 가격 메리트는 동일면적 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
