의정부지방법원 2025타경63507. 파주시 목동동 해솔마을3단지 운정현대아파트 304동 501호입니다. 감정평가상 현황은 아파트이고, 철근콘크리트벽식조 지하1층·지상20층 건물의 5층입니다. 사용승인일은 2001.06.09이며 실거래 비교 대상 전용면적은 134.825㎡로 일치합니다. 현 소유자 한우선은 2018.05.03 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 325,000,000원입니다.
이 사건의 기준점은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당입니다. 채권최고액 285,600,000원인 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 동림컨설팅대부 근저당과 현재 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63507 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 2-110 해솔마을3단지 운정현대아파트 304동 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 134.825㎡ · 지하1층/지상20층 중 5층 |
| 소유자 | 한우선 · 2018.05.03 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 202,370,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 212,870,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 40,474,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.05.03 농협은행주식회사 근저당 285,600,000원입니다. 이후 2022.07.22 동림컨설팅대부 근저당 310,000,000원, 2024.06.26 동작구 압류, 2025.06.27 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025.09.02 파주시 압류, 2025.09.04 농협은행의 별도 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 1명 확인, 전입이 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희정 | 2025.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박희정의 전입신고일 2025.03.10은 말소기준권리인 2018.05.03보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 현장조사 당시 폐문부재였고 감정평가서의 임대관계도 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 점유상태는 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 크게 낮지만 하락 추세
비교 대상은 해솔마을3단지운정현대의 전용 134.83㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 414,666,666원이지만 2022년 480,000,000원·495,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 134.83㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 134.83㎡ | 20 | 395,000,000원 |
| 2024.08 | 134.83㎡ | 3 | 397,000,000원 |
| 2024.08 | 134.83㎡ | 6 | 417,000,000원 |
| 2024.04 | 134.83㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2024.04 | 134.83㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2023.10 | 134.83㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2023.03 | 134.83㎡ | 15 | 407,000,000원 |
| 2023.03 | 134.83㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2022.03 | 134.83㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2022.03 | 134.83㎡ | 11 | 495,000,000원 |
| 2022.01 | 134.83㎡ | 11 | 495,000,000원 |
최근 12개월 평균은 350,000,000원이고 표본은 1건입니다. 최신 거래도 2025.12의 350,000,000원입니다. 현재 최저가 202,370,000원은 이 최근 시세의 57.8%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득 기준으로 보더라도 같은 57.8%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮아진 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,633,180원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 285,600,000원 | 198,736,820원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동림컨설팅대부 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 595,600,000원, 예상 배당은 198,736,820원, 미배당은 396,863,180원입니다. 현재 사건 청구액은 212,870,686원이며 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해솔초등학교 남동측 인근이며 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 각급학교, 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지하1층/지상20층, 사용승인일 2001.06.09이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 완경사지 부정형의 아파트 건부지이며 단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계됩니다. 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 단지. 해솔마을3단지운정현대는 1,274세대이며 실거래 비교 면적 134.83㎡에서 12건의 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 전체 평균 414,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 350,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점을 함께 반영합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -16.8% 낮습니다. 현재 최저가가 낮더라도 추가 가격 조정 가능성을 배제하지 말고 실제 매물·거래 흐름을 확인해야 합니다.
- 임차인. 박희정의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 최우선변제 가능성에 따른 배당 변화는 원본 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 낙찰 후 인도·명도 절차에 대비해 실제 거주자와 점유상태를 확인합니다.
- 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 40,474,000원입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 여부에 따라 배당순서를 바꿀 수 있으므로 배당표와 세금 관련 원본을 대조합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 데이터상 3회 유찰 시 141,659,000원, 4회 유찰 시 99,161,300원 시나리오가 제시되어 있습니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 충분히 내려왔다. 다만 추세는 하락”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 보면 성격이 선명합니다. 권리 쪽은 말소기준 이후 정리·대항력 없는 임차인·매수인 인수 0원으로 비교적 단순합니다. 가격은 감정가 413,000,000원에서 2회 유찰되어 202,370,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 350,000,000원의 57.8%입니다. 신건처럼 시세보다 비싼 구간이 아니라, 현재는 가격 메리트가 생긴 구간입니다.
다만 최근 거래 추세가 -16.8%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며, 단지 경매 낙찰률도 20.0%입니다. 따라서 “감정가 대비 49%”라는 숫자 하나만으로 접근하기보다는 최근 350,000,000원 거래의 층·상태와 본건 5층의 실제 상태, 점유관계까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다. 권리는 합격, 가격도 매력 구간. 남은 핵심은 하락 추세와 실제 물건 상태 확인입니다.
