의정부지방법원 2025타경63507. 파주시 목동동 해솔마을3단지 운정현대아파트 304동 5층 501호입니다. 감정 이용상태는 아파트이며, 전용면적은 134.825㎡입니다. 등기에는 과거 압류·가압류·경매 기록이 다수 보이지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 소유자 한우선이 2018.05.03. 설정한 농협은행 근저당권 285,600,000원입니다.
최저매각가는 감정가 413,000,000원에서 두 차례 유찰돼 202,370,000원까지 내려왔습니다. 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없으므로 실질취득액도 최저가와 같은 202,370,000원입니다. 다만 매수신청보증금은 통상적인 비율이 아니라 명세서 비고에 따라 최저매각가격의 20%, 즉 40,474,000원을 준비해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63507 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 2-110 해솔마을3단지 운정현대아파트 제304동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 미래로 535 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.825㎡ · 지하 1층/지상 20층 건물 내 5층 |
| 사용승인일 | 2001.06.09 |
| 소유자 | 한우선 (2018.03.13. 매매, 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 202,370,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 212,870,686원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 40,474,000원 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 기준은 2018년
말소기준권리는 2018.05.03. 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 동림컨설팅대부 근저당권, 근저당권부 채권질권, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희정 | 2025.03.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박희정의 전입일은 2025.03.10.으로 말소기준권리 2018.05.03.보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력을 취득할 수 없고, 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이므로 우선변제 가능액은 확정할 수 없지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세다
해솔마을3단지운정현대는 1,274세대이며, 대상 면적과 일치하는 전용 134.83㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 414,666,666원이지만 2022년의 480,000,000원·495,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 134.83㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 134.83㎡ | 20 | 395,000,000원 |
| 2024.08 | 134.83㎡ | 3 | 397,000,000원 |
| 2024.08 | 134.83㎡ | 6 | 417,000,000원 |
| 2024.04 | 134.83㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2024.04 | 134.83㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2023.10 | 134.83㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2023.03 | 134.83㎡ | 15 | 407,000,000원 |
| 2023.03 | 134.83㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2022.03 | 134.83㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2022.03 | 134.83㎡ | 11 | 495,000,000원 |
| 2022.01 | 134.83㎡ | 11 | 495,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.83㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 350,000,000원입니다. 인수액이 없으므로 실질취득액 202,370,000원은 이 최근 시세의 57.8%입니다. 금액 차이는 147,630,000원으로, 수치상 가격 여유가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,633,180원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 285,600,000원 | 198,736,820원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동림컨설팅대부 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 595,600,000원 중 198,736,820원이 배당되고, 미배당액은 396,863,180원입니다. 신청채권자 청구액은 212,870,686원이지만 현재 매각가 가정에서는 선순위 농협은행에도 전액 배당되지 않아 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 자금 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 202,370,000원 | 198,736,820원 | 396,863,180원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 141,659,000원 | 138,875,774원 | 456,724,226원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 99,161,300원 | 96,976,397원 | 498,623,603원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가도 임차인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 회차가 내려가면 매수인의 실질취득액도 최저가와 함께 내려가지만, 추가 유찰 가능성과 낙찰 경쟁은 별개의 변수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 해솔초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지하 1층·지상 20층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 토지. 완경사 부정형 토지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다.
- 상태. 현장조사에서 포착된 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태와 임대관계는 현장에서 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 최저가의 20%인 40,474,000원을 준비해야 합니다.
- 점유 확인. 박희정의 실제 점유 여부와 점유 부분, 소유자 동거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 보증금 인수는 없지만 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용은 별도로 발생할 수 있습니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 교부청구액을 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 최근 시세. 최근 12개월 거래가 1건에 불과하고 가격 추세가 -16.8%이므로 현재 매물과 동일 면적의 추가 거래를 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 수리 상태가 확인되지 않았으므로 감정가와 실거래 차이만으로 수익을 확정해서는 안 됩니다.
- 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 세금 교부청구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 하락장 검증
이 물건은 등기 기록이 길지만 현재 권리구조는 명확합니다. 2018년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 박희정도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 413,000,000원에서 202,370,000원까지 내려와 최신 실거래 350,000,000원의 57.8%입니다. 권리와 숫자만 보면 매력적인 구간입니다. 그러나 최근 가격 추세가 -16.8%이고 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이며, 본건도 평균 유찰 횟수 1.4회를 넘겨 2회 유찰됐습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장과 최신 매물로 검증입니다. 20% 입찰보증금과 폐문부재 내부 상태, 세금 배당 변수를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.