133,632,000원
서울남부지방법원 2025타경10579. 서울 강서구 화곡동 신성네오빌 제7층 제702호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 강라온이고, 등기상 임차권자이자 경매 신청채권자는 오태석으로 동일합니다. 권리분석의 핵심은 2024년 등기된 임차권 자체보다 그 기초가 되는 2020.11.13. 전입·점유입니다. 말소기준은 2025.07.04. 강제경매개시결정이므로, 임차인의 점유·전입이 훨씬 앞서 대항력이 인정된 것으로 정리되어 있습니다.
이 때문에 세 번 유찰돼 최저가가 1.33632억까지 내려왔다는 사실은 가격 매력을 바로 의미하지 않습니다. 임차보증금은 278,250,000원으로 감정가 261,000,000원보다도 큽니다. 배당으로 전액 회수되지 않는 잔액은 매수인에게 이어지는 구조이므로, 이 사건의 경제적 기준점은 보증금 2.7825억 수준입니다. 비교 실거래 2.6억보다도 높아, 현재 회차를 단순히 “시세의 절반”이라고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-18 신성네오빌 제7층 제702호 · 강서로17길 97 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제7층 제702호 |
| 대상면적 | 24.16㎡ |
| 소유자 | 강라온 (2019.06.07. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 133,632,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오태석 / 289,516,986원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지상 7층 · 승강기·난방·급배수·위생설비 |
| 단지 | 신성네오빌 · 20세대 · 2019.01.11. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기상 말소기준은 2025.07.04. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 오태석의 주택임차권이 2024.11.22. 등기되어 있고, 그 내용에는 2020.11.13. 주민등록·점유개시, 임대차계약일 2020.09.28., 보증금 265,000,000원, 이후 2022.10.31. 13,250,000원 증액이 기재되어 총 보증금은 278,250,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오태석 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 2020.11.13. | 278,250,000원 | 有 | 배당구조 확인 | 미배당 잔액 인수 |
오태석은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기에는 확정일자 2020.09.29.와 증액분 확정일자 2022.10.31.도 기재되어 있습니다. 다만 제공된 배당계산에서는 임차보증금 항목의 예상배당이 0원으로 잡혀 있고, 신청채권자 오태석에게 별도로 130,961,152원이 배당되는 구조입니다.
③ 가격 분석 — 1.33632억이 아니라 2.7825억을 본다
신성네오빌의 확인된 실거래는 1건입니다. 2022.02. 전용 27.86㎡, 5층이 260,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적은 24.16㎡로 면적이 일치하지 않아 비교 표본의 정밀도는 높지 않습니다. 그래도 제공된 최근 비교 기준값은 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 27.86㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 비교값 | — | 1건 | 260,000,000원 |
현재 최저가 133,632,000원만 비교하면 실거래 260,000,000원의 51.4%로 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 인수형입니다. 보증금 278,250,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 배당으로 충족되지 못하는 보증금 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 실질취득 기준은 대략 278,250,000원 수준으로 고정해 보는 것이 맞습니다.
④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 본질은 같다
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 보증금 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 133,632,000원 | 130,961,152원 | 158,555,834원 | 278,250,000원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 106,905,600원 | 104,608,922원 | 184,908,064원 | 278,250,000원 |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 85,524,480원 | 83,585,039원 | 205,931,947원 | 278,250,000원 |
유찰이 이어지면 표면상 최저가는 106,905,600원, 85,524,480원까지 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 보증금이 더 크기 때문에 낙찰가 하락 자체가 매수인의 총 경제적 부담을 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다. 이 물건은 회차별 할인율보다 보증금 회수·인수 구조가 가격판단의 중심입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 133,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,670,848원 |
| 인수 · 임차인 오태석 보증금 | 278,250,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 오태석 | 289,516,986원 | 130,961,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권의 미배당액은 158,555,834원, 소유자 잔여는 0원입니다. 임차권은 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 기준 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 도로. 토지는 정방형 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 416.1㎡, 공시지가 4,553,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 외벽 치장벽돌붙임, 내벽 벽지도배·타일 마감, 샷시 창호입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 확인된 실거래가 1건뿐이고, 그 거래도 대상 24.16㎡와 면적이 다른 27.86㎡ 표본입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 133,632,000원이라는 숫자보다 대항력 임차보증금 278,250,000원을 먼저 보세요.
- 임차권 원본 대조. 주민등록 2020.11.13., 계약일 2020.09.28.·2022.10.31., 확정일자 2020.09.29.·2022.10.31.의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 오태석입니다. 신청채권 289,516,986원과 임차보증금 반환채권의 관계를 반드시 확인하세요.
- 배당·인수 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2022.02. 1건, 27.86㎡이고 대상은 24.16㎡여서 동일면적 직접비교가 아닙니다.
- 유찰 추가 여부. 4회·5회 유찰 시에도 표면 최저가만 낮아질 뿐, 대항력 인수형이라는 본질은 변하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 직접 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “보증금 인수형”
이 물건은 감정가 261,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 133,632,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 임차인 오태석의 보증금은 278,250,000원, 전입·점유는 2020.11.13.로 말소기준 2025.07.04.보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 배당 후 실제로 얼마의 임차보증금이 남아 매수인에게 이어지는지입니다. 가격 판단은 보수적으로 보증금 수준인 약 278,250,000원을 기준으로 해야 하며, 이는 비교 실거래 260,000,000원보다 높습니다. 유찰 3회라는 숫자는 매력적이지만, 실질취득 기준으로는 가격 우위가 확인되지 않는 고위험 권리형 물건입니다.
