서울남부지방법원 2025타경10601. 강서구 화곡동 남성아트빌 404호, 전용 23.88㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”로 끝나는 물건이 아닙니다. 김영덕의 전입일은 2018.10.02, 확정일자는 2018.09.07이고, 데이터상 말소기준권리인 강서구 압류는 2023.11.03입니다. 따라서 김영덕은 대항력이 있고 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 175,200,000원을 기준으로는 집행비용을 제외한 171,947,200원이 김영덕에게 배당되고, 보증금 198,450,000원 중 26,502,800원이 남는 구조입니다.

하지만 바로 이 미배당액에 대해 특별매각조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 김영덕 관련 계산상 승계액은 각주로 남기되, 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 특별조건은 김영덕 관련 보증금·임차권에만 반영하며, 별도로 조사된 송근섭은 독립해서 판단해야 합니다.

물건 개요

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건이 핵심

등기부의 과거 근저당은 이미 말소됐습니다. 신목신용협동조합의 채권최고액 273,000,000원 근저당은 2015.07.21 일부포기로 말소됐고, 우리은행의 채권최고액 44,000,000원 근저당도 2018.05.25 해지로 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.11.03 강서구 압류이며, 이후 국가 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

다만 김영덕의 임차권등기 자체는 2023.11.21에 접수됐어도, 실제 임대차의 전입·점유·확정일자는 그보다 훨씬 앞섭니다. 임대차계약일은 2018.08.30, 점유개시일은 2018.09.28, 주민등록일은 2018.10.02이며 최초 확정일자는 2018.09.07입니다. 보증금은 198,450,000원이고 배당요구도 이뤄져, 일반 계산만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 이번 사건에서는 그 위험을 특별매각조건이 제거한다는 점이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 2명, 승계 판단은 분리

* 김영덕의 계산상 미배당 보증금 26,502,800원은 일반 배당계산에서는 매수인 인수액으로 산정됩니다. 그러나 이번 매각은 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않고, 조사상 김영덕과 송근섭 두 사람을 각각 독립된 임차·점유관계로 봅니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 175,200,000원’으로 본다

이번 사건은 대항력 임차인이 있는 물건이지만 특별매각조건으로 실질 인수액이 0원이므로, 현재 가격 비교 기준은 실질취득 175,200,000원입니다. 남성아트빌(381-1) 전용 23.88㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 219,000,000원, 최신 거래는 2025.03 · 218,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 80.0%입니다.

가격 판단에서는 전체 평균 206,200,000원보다 최신성을 우선합니다. 최근 12개월 평균은 219,000,000원이고 최신 거래도 218,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 10.8% 높은 추세로 집계돼 있습니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 175,200,000원은 최근 12개월 평균의 80.0%이므로, 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,200,000원 가정)

배당계산만 보면 김영덕 보증금의 미배당액은 26,502,800원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 227,015,689원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 4층 404호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 신월초등학교 동측 인근으로 소규모 공동주택, 업무시설, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 규모·거래. 남성아트빌(381-1)은 19세대, 사용승인일 2015.05.26이며 전용 23.88㎡ 실거래 5건이 확인됩니다.
• 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 221.4㎡, 공시지가는 4,755,000원/㎡입니다.
• 도로. 남동측 약 12미터, 북동측 약 6미터 포장도로와 접하고 있으며 토지 특성은 평지·세로장방·중로각지로 정리돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 김영덕 보증금 부족분 26,502,800원을 실질 0원으로 보는 근거이므로, 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반드시 원문과 대조해야 합니다.
• 김영덕 임차권 말소 확인. 임차권등기 접수일은 2023.11.21이고 보증금은 198,450,000원입니다. 특별조건 이행과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 송근섭 별도 확인. 전입일 2025.06.17로 말소기준 2023.11.03 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.02.15 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 처리와 관련 표시는 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
• 가격 기준 고정. 이번 사건은 특별조건 반영 후 실질취득 175,200,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 219,000,000원·최신 거래 218,000,000원과 비교해야 합니다.
• 환금성 별도 평가. 19세대 도시형생활주택이고 현재 3회 유찰 상태입니다. 최근 거래가격이 높더라도 재매각 속도와 매수층은 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 변동요인. 집행비용 추정과 함께 당해세·임차인 최우선변제가 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 특별매각조건

이 사건의 겉모습만 보면 보증금 198,450,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가에서는 26,502,800원이 남기 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 이번 매각은 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 붙어 있습니다. 그래서 본 분석의 실질 인수는 0원, 실질취득은 175,200,000원으로 봅니다.

가격도 이 실질취득액으로 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균은 219,000,000원, 최신 거래는 218,000,000원, 최근 거래 추세는 이전보다 10.8% 높습니다. 현재가는 최근 12개월 평균의 80.0%이므로 가격 측면에서는 분명한 여지가 있습니다. 다만 3회 유찰과 19세대 도시형생활주택이라는 환금성 요소, 특별매각조건의 정확한 이행 확인이 함께 필요합니다. 결론은 “권리는 특별조건을 확인하면 해소 가능, 가격은 현재 데이터상 메리트 있음”입니다.