서울남부지방법원 2025타경10641. 개봉동 혜성팰리스 603호는 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김기용이고, 이 사건의 권리분석 핵심은 2023.02.28 인천세무서장의 압류보다 먼저 2022.02.28 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인 이동한입니다. 이동한은 건물 전부를 보증금 263,000,000원에 임차했고, 임차권등기까지 마친 뒤 배당요구도 했습니다.
따라서 이 사건은 “네 번 유찰돼 감정가의 약 41%까지 내려왔다”는 표면 가격으로 판단하면 안 됩니다. 현 최저가 115,507,000원에서 예상되는 임차인 배당은 113,089,902원이고, 보증금 중 149,910,098원이 남습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로, 낙찰가 하락분만큼 인수잔액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 263,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.7㎡ · 지상7층 중 6층 |
| 소유자 | 김기용 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 115,507,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동한 / 263,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2019.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.02.28 국의 압류입니다. 이후의 구로구 압류와 강제경매개시결정, 2024.02.26 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 이동한의 임차인 지위는 임차권등기일이 아니라 2022.02.28 전입·점유로 이미 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것이 핵심입니다. 따라서 등기상 임차권이 말소되더라도 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동한 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 / 2022.02.28 | 263,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
이동한은 2025.06.25 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 그러나 예상 매각대금이 보증금에 크게 못 미치므로 우선배당을 받더라도 전액 회수가 되지 않습니다. 현재 회차 기준 예상 배당액은 113,089,902원, 미배당 보증금은 149,910,098원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 49.2%가 아니라 실질취득 111.9%를 봐야 한다
혜성팰리스 전용 29.7㎡의 확인된 최근 실거래는 2026.06, 7층 235,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 235,000,000원입니다. 현 최저가 115,507,000원만 놓으면 최근 시세의 49.2%로 보이지만, 이 사건에서는 그 비율로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 최근 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 282,000,000원 | 120.0% |
| 현재 최저가 | 115,507,000원 | 49.2% |
| 실질취득 | ≈263,000,000원 | 111.9% |
| 2026.06 실거래 | 235,000,000원 | 100.0% |
실질취득 약 263,000,000원은 최신·최근 12개월 실거래 235,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 59% 할인” 또는 “최근 실거래의 절반 가격”으로 평가하는 것은 권리 인수 구조를 빠뜨린 계산입니다. 가격 메리트는 현재 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,507,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,098원 |
| 1. 임차인 이동한 보증금 | 263,000,000원 | 113,089,902원 |
| 2. 경매개시결정 · 이동한 | 263,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 우선배당으로 소진됩니다. 이동한의 보증금 중 149,910,098원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 혜성팰리스는 20세대 규모입니다.
- 입지. 오류중학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 건물의 6층 603호이며 사용승인일은 2019.09.30입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,336,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 최근 거래는 1건이고, 혜성팰리스 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.7회로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 115,507,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현 회차 인수예상액 149,910,098원을 함께 봐야 합니다.
- 실질취득 기준 비교. 보증금 263,000,000원이 낙찰가보다 커 실질취득은 약 263,000,000원 수준으로 고정됩니다. 최근 실거래 235,000,000원보다 높습니다.
- 임차인 권리 원본 확인. 이동한의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.02.28로 말소기준 2023.02.28보다 빠릅니다. 임차권등기명령과 배당요구 자료를 원본 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이동한이 신청채권자와 동일해 관계인 가능성에 대한 추가 사실 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당 인수액이 늘어나므로 단순한 유찰 대기만으로 실질취득가가 크게 낮아지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.16억짜리 물건”이 아니라 “약 2.63억짜리 인수형”
이 사건의 승부처는 네 번 유찰된 할인율이 아닙니다. 이동한이 2022.02.28 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있어 2023.02.28 말소기준 압류보다 선순위이고, 보증금 263,000,000원이 현재 최저가를 훨씬 초과합니다. 현 회차에서 임차인에게 113,089,902원이 배당되더라도 149,910,098원이 남아 매수인에게 넘어갑니다.
결국 가격 판단은 115,507,000원이 아니라 실질취득 약 263,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 확인된 2026.06 실거래와 최근 12개월 평균은 235,000,000원으로, 실질취득이 그보다 약 28,000,000원 높습니다. 여기에 이미 4회 유찰됐고 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.7회인 점을 겹쳐 보면, 현재 자료만으로는 가격과 권리 어느 쪽에서도 외부 투자자에게 유리한 구조로 보기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상인 고위험 인수형 물건입니다.
