서울남부지방법원 2025타경10641. 구로구 개봉동 혜성팰리스 603호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건은 화면에 보이는 최저매각가만 보면 감정가 282,000,000원에서 92,406,000원까지 떨어져 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 이동한은 2022.02.28 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 말소기준인 2023.02.28 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 임차권으로 명시돼 있습니다.
현재 최저가 92,406,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,063,308원 이후 이동한에게 90,342,692원이 우선배당되고, 남는 보증금 172,657,308원이 매수인에게 넘어옵니다. 단순 합산하면 낙찰대금 92,406,000원에 인수액 172,657,308원이 더해집니다. 핵심은 이 값이 유찰될수록 싸지는 구조가 아니라는 것입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 반대로 커지므로, 경제적 부담은 보증금 263,000,000원 부근에 계속 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제6층 제603호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 고척로27바길 8 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상면적 29.7㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 6층 · 사용승인 2019.09.30 |
| 소유자 | 김기용 · 2019.12.31 소유권이전 (2019.09.20 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 92,406,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동한 / 263,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.02.28 국의 압류입니다. 그러나 임차인 이동한의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.02.28로 더 빠릅니다. 이후 2024.02.26 임차권등기가 마쳐졌고, 2025.06.25 배당요구도 했습니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리가 매각으로 지워지는지만 보는 단순 소멸형이 아니라, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 인수형입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동한 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 / 2022.02.28 | 263,000,000원 | 2025.06.25 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 가격 비교 — 92,406,000원이 아니라 약 263,000,000원으로 봐야 한다
혜성팰리스는 20세대 규모이며, 대상면적 29.7㎡와 일치하는 최근 거래는 2026.06, 7층 235,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 235,000,000원입니다. 거래 표본이 1건이므로 가격대를 넓게 단정하기는 어렵지만, 현재 확인되는 최신 거래와 비교하는 기준으로는 이 가격이 가장 직접적입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.7㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.7㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
표면상 최저가 92,406,000원은 최근 실거래의 39.3%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 보여주는 지표가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 잔액을 승계해야 하기 때문입니다. 권리구조상 실질취득 기준은 보증금인 약 263,000,000원이며, 이는 최신 실거래 235,000,000원의 약 111.9%입니다. 즉 현재 회차는 실질적으로 최근 시세보다 약 28,000,000원 높은 수준입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 92,406,000원 | 172,657,308원 | 92,406,000원 + 172,657,308원 → 약 263,000,000원 수준 |
| 6회 유찰 시 | 73,924,800원 | 190,805,846원 | 73,924,800원 + 190,805,846원 → 약 263,000,000원 수준 |
| 7회 유찰 시 | 59,139,840원 | 205,324,677원 | 59,139,840원 + 205,324,677원 → 약 263,000,000원 수준 |
현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 최저가는 73,924,800원으로, 다시 유찰되면 59,139,840원으로 내려갑니다. 그러나 인수액은 각각 190,805,846원, 205,324,677원으로 커집니다. 이 물건에서는 “다음 회차가 더 싸다”는 일반적인 유찰 공식이 작동하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,308원 |
| 1. 임차인 이동한 보증금(우선변제) | 263,000,000원 | 90,342,692원 |
| 2. 경매개시결정 · 이동한 | 263,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 매각대금 92,406,000원이 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분 172,657,308원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 건물 전체는 공동주택 20세대와 제2종근린생활시설 사무소 2호로 이용되고 있습니다.
- 입지. 오류중학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 232.0㎡, 공시지가는 3,336,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2024.09.10부터 2029.09.09까지 지목 도로에 한정돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 가격 표본. 대상면적과 일치하는 최근 12개월 거래가 1건이므로, 개별 호수의 상태에 따른 가격차를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 92,406,000원이 최근 거래의 39.3%라는 숫자는 이 사건의 실제 취득비용을 설명하지 못합니다. 반드시 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 이동한의 임차권등기, 전입 2022.02.28, 확정일자 2022.02.28, 배당요구 2025.06.25 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 전략 착각 금지. 6회 유찰 시 인수액 190,805,846원, 7회 유찰 시 205,324,677원으로 증가합니다. 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮추지 않습니다.
- 임대차 실재관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이동한으로 기재돼 있으므로 임대차계약과 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 확인. 최근 12개월 동일면적 거래가 235,000,000원 1건뿐이므로 해당 호수의 내부상태와 층 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 배당변수 확인. 현재 배당표의 집행비용은 추정이며 당해세·최우선변제는 미반영이므로 실제 배당액과 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “5회 유찰 = 싸다”가 아닌 대표적 인수형
이 사건의 숫자만 보면 감정가 282,000,000원에서 92,406,000원까지 떨어진 5회 유찰 물건입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 263,000,000원이고, 현재 회차에서 172,657,308원을 매수인이 인수하게 됩니다. 그래서 최저가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커지며 실질취득은 약 263,000,000원 부근을 유지합니다.
반면 확인되는 최신 동일면적 거래는 235,000,000원입니다. 즉 이 사건은 최저가만 보면 대폭 할인, 권리까지 반영하면 최근 시세 이상이라는 정반대의 결론이 나옵니다. 5회 유찰이라는 숫자를 가격 가점으로 볼 수 없고, 선순위 임차보증금 인수와 1건뿐인 최근 거래 표본까지 고려하면 보수적으로 접근할 사건입니다. 승부처는 추가 유찰이 아니라, 선순위 임차보증금 인수 구조가 실제로 해소되는지 여부입니다.
