서울남부지방법원 2025타경10641. 개봉동 혜성팰리스 6층 603호, 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 282,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 180,480,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 이동한의 전입·점유·확정일자가 모두 2022.02.28로, 말소기준인 2023.02.28 국세 압류보다 앞섭니다. 보증금 263,000,000원 중 매각대금에서 배당되지 않는 85,846,720원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 현재 회차에서 매수인의 실질적인 취득부담은 낙찰가 180,480,000원 + 인수액 85,846,720원 = 266,326,720원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어나므로, 집행비용 차이를 제외한 총부담은 임차보증금 263,000,000원 부근에 고정됩니다. 유찰이 더 진행돼도 단순히 “더 싸진다”고 볼 수 없는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 비교대상 면적 29.7㎡ · 지상 7층 중 6층 |
| 소유자 | 김기용 (2019.12.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 180,480,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동한 / 263,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
말소기준은 2023.02.28 국의 압류입니다. 이후 설정된 구로구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2024.02.26 접수됐지만, 등기 내용에 기재된 임대차계약일 2022.01.10, 주민등록·점유개시·확정일자 2022.02.28을 기준으로 임차인의 대항력과 우선변제 순위가 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동한 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 263,000,000원 | 있음 전입·점유 2022.02.28 | 있음 확정일자 2022.02.28 · 배당요구 2025.06.25 | 해당 없음 보증기관 대위·승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이동한은 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니므로 보증금 263,000,000원을 실제 임차보증금으로 봐야 합니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 266,326,720원으로 봐야 한다
혜성팰리스의 최근 확인 거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 206,500,000원, 최신 거래는 2024.01의 208,000,000원입니다. 전체 평균은 207,000,000원이지만, 최근 가격 흐름은 과거보다 -0.7%로 낮아졌습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 22.1㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 2023.10 | 25.57㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2021.12 | 22.1㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 206,500,000원 |
최저가 180,480,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 87.4%입니다. 그러나 이는 미배당 보증금 인수를 제외한 착시입니다. 실질취득액 266,326,720원은 최근 12개월 평균의 약 129.0%, 최신 거래 208,000,000원의 약 128.0%입니다. 최근 확인 거래보다 약 58,000,000원 이상 높은 부담입니다.
비교 거래 면적은 22.1㎡와 25.57㎡로, 본건 비교대상 면적 29.7㎡와 일치하지 않습니다. 면적 차이 때문에 직접 비교에는 한계가 있으나, 실질취득액이 최근 거래 범위 205,000,000원~ 208,000,000원을 크게 웃돈다는 방향성은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,326,720원 |
| 1. 임차인 이동한 보증금 | 263,000,000원 | 177,153,280원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 85,846,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 이동한 | 263,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 263,000,000원 중 177,153,280원이 배당되고 85,846,720원이 남습니다. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 청구액 263,000,000원을 별도의 추가 인수금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 낙찰가 하락이 인수액 증가로 바뀐다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 180,480,000원 | 177,153,280원 | 85,846,720원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 144,384,000원 | 141,562,624원 | 121,437,376원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 115,507,200원 | 113,090,099원 | 149,909,901원 |
현재 회차 이후에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 배당액이 감소하고 인수액이 증가합니다. 따라서 입찰보증금과 잔금만 준비해서는 안 되며, 인수할 보증금 잔액까지 포함한 자금계획이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류중학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 6층이며, 사용승인일은 2019.09.30입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역은 지목 도로에 한정됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.4회, 매각률은 0.0%입니다. 실거래도 3건으로 표본이 적어 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 266,326,720원을 가격 판단 기준으로 두세요.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 계좌이체내역, 보증금 출처, 전입세대확인서와 실제 점유관계를 대조하세요.
- 명세서 원문 확인. 을구 1번 임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구와 매각조건 변경 여부를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 배당 변동 점검. 국세·지방세 압류가 있어 당해세의 법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 선순위 세금이 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 더 늘 수 있습니다.
- 면적 보정. 최근 실거래는 22.1㎡와 25.57㎡로 본건 비교대상 면적 29.7㎡와 다릅니다. 동일 면적·유사 층의 추가 거래와 현재 매물을 확인하세요.
- 명도·점유. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현재 점유자와 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.22입니다. 재매각 또는 기일 변경 여부를 포함해 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 확인하세요.
맺으며 — “64% 최저가”가 아니라 “263,000,000원 부근의 고정비용”
이 물건은 감정가 대비 64%까지 내려와 겉으로는 할인폭이 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 263,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 85,846,720원을 추가로 인수해야 합니다. 실질취득액 266,326,720원은 최근 12개월 평균 206,500,000원과 최신 거래 208,000,000원을 크게 웃돕니다.
더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어나 총부담은 임차보증금 부근에서 유지됩니다. 여기에 최근 가격 추세 -0.7%, 소규모 20세대, 평균 4.4회 유찰과 매각률 0.0%, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계까지 겹칩니다. 권리·가격·환금성을 모두 보수적으로 봐야 하는 D등급 위험형이며, 최저가 할인율만으로 접근할 사건은 아닙니다.