서울남부지방법원 2025타경10643. 서울 강서구 화곡동 아덴하임 4층 411호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 김세진은 2021년 4월 10일 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했고, 2021년 5월 10일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 그런데 같은 날 임차인 홍진욱의 주민등록 및 점유가 시작됐고, 임대차계약의 최초 확정일자는 그보다 앞선 2021년 4월 26일입니다.
경매 권리분석의 기준점은 2023년 9월 8일 주택도시보증공사의 가압류 260,000,000원입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 약 2년 4개월 앞서 있으므로, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 임차인으로 명시돼 있습니다. 따라서 3회 유찰된 최저가만 보고 할인폭을 계산하는 것은 이 사건의 핵심을 놓치는 접근입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제4층 제411호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 지하2층 지상17층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2020.11.05 |
| 소유자 | 김세진 (2021.04.10 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 124,416,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍진욱 / 248,156,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류 260,000,000원입니다. 이후의 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 홍진욱은 2021.05.10 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.04.26부터 존재합니다. 2023.09.14 임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 접수됐지만, 그 전에 이미 확보한 대항력의 기초가 없어지는 것은 아니므로 미배당 보증금 문제가 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍진욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.10 | 2021.04.26 | 248,000,000원 | 2023.09.14 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 ‘실질취득’은 거의 안 내려간다
이 사건에서 3회 유찰이라는 숫자만 보면 감정가 243,000,000원에서 124,416,000원까지 내려와 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아지는 만큼 배당액이 줄고, 그만큼 매수인에게 넘어오는 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 124,416,000원 | 126,125,824원 | 감정가의 51.2%지만 보증금 미배당 인수 발생 |
| 4회 유찰 시 | 99,532,800원 | 150,658,790원 | 매각가 하락만큼 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 79,626,240원 | 170,207,032원 | 낮은 최저가가 실질 할인으로 연결되지 않음 |
따라서 이 물건의 경제적 비교 기준은 최저가 124,416,000원이 아니라 임차보증금 약 248,000,000원 수준의 실질취득입니다. 이 기준은 감정가 243,000,000원보다 5,000,000원, 약 2.1% 높습니다. 즉 현재 회차는 “감정가의 절반 가격” 물건이라기보다, 대항력 임차인 인수 때문에 감정가 수준을 넘는 경제적 부담이 남는 물건으로 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,541,824원 |
| 1. 임차인 홍진욱 보증금 | 248,000,000원 | 121,874,176원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 홍진욱 | 248,156,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서 임차인 보증금 부족분은 126,125,824원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트조 지하2층·지상17층 아덴하임 중 4층 411호입니다. 사용승인일은 2020.11.05입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 남동측 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함되며 공시지가는 7,010,000원/㎡입니다.
- 건축·공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.21 민간임대주택등기가 접수돼 있으며, 등기 내용에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 의무가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 124,416,000원을 가격 기준으로 삼지 말고, 대항력 임차보증금 248,000,000원 수준을 경제적 취득 기준선으로 보세요.
- 미배당 보증금 인수 확인. 현재 회차 기준 예상 인수액은 126,125,824원입니다. 배당 결과에 따라 최종 인수액을 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 원본 검증. 홍진욱은 실제 임차인 1명이며 동시에 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 자료를 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 기초 대항력 구분. 임차권등기 접수일은 2023.09.14지만 전입·점유는 2021.05.10입니다. 등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰의 착시. 4회 유찰 시 최저가 99,532,800원, 5회 유찰 시 79,626,240원까지 내려가지만 매수인 인수액은 각각 150,658,790원, 170,207,032원으로 커집니다.
- 세금·배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.21 접수된 민간임대주택등기의 내용과 매각 이후 효과를 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “51% 낙찰가”가 아니라 “약 2.48억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 124,416,000원과 3회 유찰입니다. 하지만 권리분석상 더 중요한 숫자는 임차인 홍진욱의 보증금 248,000,000원입니다. 전입·점유가 2021.05.10로 말소기준 2023.09.08보다 앞서 있고, 명세서에도 배당 부족분을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액은 126,125,824원입니다. 더 유찰돼 최저가가 낮아져도 인수액은 오히려 증가합니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 실질취득 약 248,000,000원을 중심으로 판단해야 하고, 이는 감정가 243,000,000원보다 높은 수준입니다. 유찰은 깊지만 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다. 권리상 핵심은 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수입니다.
