서울남부지방법원 2025타경10643. 강서구 화곡동 아덴하임 4층 411호, 공부상 용도가 오피스텔인 물건입니다. 겉으로는 감정가 243,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 194,400,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율만 보면 안 됩니다. 임차인 홍진욱의 전입일은 2021.05.10, 확정일자는 2021.04.26이며, 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2023.09.08입니다. 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분을 낙찰자가 떠안습니다.
현재 최저가를 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 3,521,600원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 190,878,400원이 배당됩니다. 보증금 248,000,000원 중 남는 57,121,600원은 매수인 인수입니다. 따라서 낙찰자의 경제적 부담은 194,400,000원 + 57,121,600원 = 251,521,600원입니다. 감정가보다도 8,521,600원 높은 금액으로, 20% 유찰을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제4층 제411호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로 238 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 지하 2층, 지상 17층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2020.11.05 |
| 소유자 | 김세진 (2021.05.10. 거래가 245,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 194,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍진욱 / 248,156,600원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2023.09.08. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 260,000,000원입니다. 그 이후의 임차권등기, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 등기상 소멸합니다. 다만 임차권등기의 접수일만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 임차인 홍진욱은 2021.05.10. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍진욱 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.10 | 2021.04.26 증액분 2022.12.02 | 248,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
임차인은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 그러나 현재 매각대금으로는 집행비용을 제외한 190,878,400원만 배당돼 보증금 전액 변제가 불가능합니다. 명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함”이 명시돼 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 194,400,000원 | 57,121,600원 | 251,521,600원 |
| 2회 유찰 시 64% | 155,520,000원 | 95,457,280원 | 250,977,280원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 124,416,000원 | 126,125,824원 | 250,541,824원 |
낙찰가가 194,400,000원에서 155,520,000원, 124,416,000원으로 내려가도 인수액은 반대로 57,121,600원에서 95,457,280원, 126,125,824원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 251,521,600원 → 250,977,280원 → 250,541,824원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 보증금 248,000,000원과 집행비용을 합한 총부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,521,600원 |
| 1. 임차인 홍진욱 보증금 | 248,000,000원 | 190,878,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 홍진욱 | 248,156,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 57,121,600원은 매수인 인수로 계산했습니다. 주택도시보증공사 가압류와 신청채권자 청구는 배당재원이 남지 않아 0원으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세·가격 판단
동일 물건 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 12개월 평균과 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아, 시세보다 저렴한지 여부는 판정하지 않습니다. 다만 확인 가능한 기준인 감정가와 비교하면 현재 실질취득 251,521,600원은 감정가 243,000,000원보다 8,521,600원 높습니다.
소유자의 2021.05.10. 취득 거래가액은 245,000,000원입니다. 현재 실질취득은 이 금액보다 6,521,600원 높습니다. 거래시점과 물건 상태가 다른 단일 과거 거래이므로 이를 현재 시세로 단정할 수는 없지만, 최소한 최저가 194,400,000원만 근거로 가격 가점을 부여할 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트조 지하 2층·지상 17층 건물 중 4층 411호입니다. 사용승인일은 2020.11.05입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 남동측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 7,010,000원/㎡입니다.
- 규제·상태. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 입찰가 194,400,000원에 인수액 57,121,600원을 더한 251,521,600원을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 실질취득 250,977,280원, 3회 유찰 시 250,541,824원으로 총부담 감소폭이 매우 작습니다.
- 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2021.04.05, 증액계약일 2022.08.08, 확정일자와 보증금 지급내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 홍진욱이므로 신청채권의 근거, 보증금 반환채권과의 관계, 실제 점유·퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 관련 의무의 현재 효력을 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 체납·점유 확인. 관리비, 당해세, 실제 점유자와 인도 상태를 현장과 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.94억에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 194,400,000원이지만 매수인의 실제 부담은 그 금액에서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 248,000,000원 중 배당되지 않는 57,121,600원을 인수해야 하므로 현재 실질취득은 251,521,600원입니다. 감정가보다 높은 금액이고, 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 늘어 총부담은 약 2.5억원에 머뭅니다.
말소되는 권리보다 살아남는 보증금이 더 중요한 사건입니다. 최근 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저렴함도 확인되지 않았습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 특이점까지 원본으로 해소되지 않는다면, 최저가 할인율만을 근거로 접근하기에는 권리·가격 불확실성이 큽니다. 결론은 최저가 착시, 실질취득 기준 보수적 검토입니다.