서울남부지방법원 2025타경10668. 서울 강서구 화곡동 341-33, 덕수빌라 제3층 제302호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이고, 전용면적은 69.43㎡입니다. 2000.08.31 사용승인을 받은 지하1층·지상4층 철근콘크리트벽식 건물의 3층 물건입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 현재 소유자 이순호의 소유권이전이 2024.11.19 접수됐고, 같은 날 장수환의 채권최고액 45,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 강서구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 2022.06.13 전입한 연정우입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10668 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 341-33 제3층 제302호 · 서울특별시 강서구 강서로12길 23-19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 69.43㎡ · 제3층 제302호 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 2000.08.31 |
| 소유자 | 이순호 · 2023.03.01 매매 원인 · 2024.11.19 소유권이전 접수 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 193,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 말소기준 | 45,000,000원 / 2024.11.19 장수환 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 2022년 전입
말소기준은 2024.11.19 장수환 근저당입니다. 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민건강보험공단 압류, 강원신용보증재단·국민은행·현대카드 가압류, 한국주택은행·황영희 근저당 및 황영희 전세권은 모두 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 인물 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 연정우 | 2022.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인물은 없으며, 조사상 실제 인물은 연정우 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 모두 등장하고, 주민등록등본상 채무자 이순호의 세대주로 기재돼 있습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않으므로 매수인이 인수할 금액 또한 현재 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적, 결론은 조건부
덕수빌라(341-33)는 9세대이며, 비교 면적은 69.43㎡입니다. 제공된 실거래는 3건이고, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 297,500,000원, 최신 거래는 2025.08 310,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래와 비교해 80.3% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 64.34㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2025.05 | 66.99㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2023.03 | 69.43㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 297,500,000원 |
현재 최저가 193,280,000원은 최근 12개월 평균 297,500,000원의 65.0%입니다. 등기상 인수위험만 본다면 가격 차이가 크게 보입니다. 하지만 이 비율은 연정우의 미상 보증금을 전혀 반영하지 않은 명목상 최저가 비교입니다. 따라서 65.0%라는 숫자만으로 가격 가점을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,505,920원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 장수환 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,774,080원 |
현재 배당 시뮬레이션상 장수환 근저당은 전액 배당되고 잔여액은 144,774,080원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 연정우의 보증금·우선변제 여부가 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 계산상의 인수 0원을 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 임차 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 비율 | 매각가 | 장수환 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 193,280,000원 | 45,000,000원 | 144,774,080원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 154,624,000원 | 45,000,000원 | 106,659,264원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 123,699,200원 | 45,000,000원 | 76,167,411원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 북동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형·평지의 273.0㎡ 토지이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 4,246,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 연정우 임대차계약 확인. 보증금, 실제 점유, 임대차계약 체결 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상이라 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 남는지 확인이 필요합니다.
- 주민등록 관계 확인. 연정우가 채무자 이순호의 세대주로 기재돼 있으므로 단순 동거관계인지 실제 임차관계인지 원본 조사자료와 계약서를 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 상한을 잡지 않기. 193,280,000원은 최근 12개월 시세 대비 65.0%지만, 잠재 인수액을 더한 실질취득가가 기준이 돼야 합니다.
- 유찰 추가 시에도 동일. 154,624,000원·123,699,200원으로 최저가가 내려가도 선순위 임차보증금이 존재하면 인수액이 커질 수 있습니다.
- 배당표 재검산. 현재 계산에는 당해세·최우선변제와 연정우의 미상 권리가 완전히 반영돼 있지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 302,000,000원에서 두 번 유찰돼 193,280,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 297,500,000원의 65.0%입니다. 최신 거래도 310,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 실질취득가입니다. 연정우의 2022.06.13 전입은 2024.11.19 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상입니다. 실제 대항력 있는 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 구조는 단순하지만, 선순위 전입 보증금 확인 전에는 가격 메리트 확정 불가”입니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
