서울남부지방법원 2025타경10831. 서울 강서구 화곡동 스위트빌 202호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 진현철이고 2018.11.19. 거래가 131,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2020.03.17. 주식회사한국스탠다드차타드은행 가압류 28,045,966원입니다. 그보다 앞선 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐습니다.
권리분석의 핵심은 서울주택도시공사 임차권입니다. 임대차계약일자는 2018.09.21., 확정일자는 2018.09.27., 점유개시는 2018.11.05., 주민등록일자는 2018.11.06.으로 모두 말소기준 2020.03.17.보다 앞섭니다. 보증금 122,000,000원의 대항력·우선변제권이 있는 임차인이라 특별조건이 없다면 미배당액의 매수인 승계가 문제될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 그 지점에 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-183 스위트빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 대상면적 34.71㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 진현철 (2018.11.19. 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 88,064,000원 (3회 유찰 · 감정가 51%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 147,803,830원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 영등포농업협동조합 근저당 108,000,000원과 박명희 근저당 100,000,000원은 각각 2011.04.05., 2018.09.18. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2020.03.17. 한국스탠다드차타드은행 가압류입니다. 이후의 강서구·국·서울특별시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 승계를 끊는다
| 임차인 / 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울주택도시공사 202호의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2018.11.06 확정일자 2018.09.27 | 122,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 특별매각조건상 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 |
| 이현균 점유 부분 미상 | 2024.02.08 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 2020.03.17. 이후 전입 | 미상 | 0원 현재 확인된 전입일 기준 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐도 60.7%
이 사건은 특별매각조건 때문에 서울주택도시공사 미배당액을 매수인이 떠안지 않으므로, 현재 회차의 실질취득은 88,064,000원입니다. 가격 판단도 이 금액을 최근 시세와 비교해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 145,000,000원, 최신 거래 역시 2024.06. 145,000,000원이며 실질취득은 그 기준의 60.7%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 0.0%로 제시돼 하락 추세 신호는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 36.39㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 37.02㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 37.02㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 145,000,000원 |
거래 표본은 3건이고 모두 145,000,000원입니다. 전체 평균도 145,000,000원이며, 최근 12개월 평균으로 제시된 값도 145,000,000원입니다. 따라서 전체 평균만 끌어와 가격을 과대평가할 문제는 이 자료에서는 크지 않습니다. 현재 최저가와 실질취득이 동일한 88,064,000원이므로, 가격 자체는 최근 시세 기준보다 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,985,152원 |
| 1. 서울주택도시공사 보증금 | 122,000,000원 | 86,078,848원 |
| 2. 한국스탠다드차타드은행 가압류 | 28,045,966원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 8,085,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 | 147,803,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
서울주택도시공사 보증금의 계산상 미배당액은 35,921,152원이지만, 특별매각조건에 따라 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 88,064,000원 | 35,921,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 70,451,200원 | 53,216,922원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 56,360,960원 | 67,053,537원 | 0원 |
미배당 보증금 수치는 일반 배당계산상 부족분입니다. 이 사건은 서울주택도시공사에 대해 특별매각조건이 있으므로 해당 부족분을 매수인이 실제 인수하는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 까치산역·화곡역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 202.0㎡, 공시지가 2,998,000원/㎡, 다세대 건부지로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕이며 위생·급배수·소방·난방설비가 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수 3.0회, 현재 사건도 3회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 서울주택도시공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 이현균 점유 확인. 전입일은 2024.02.08.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 인도·명도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당표보다 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 가격 판단. 특별매각조건 적용 후 현재 실질취득은 88,064,000원이며 최근 12개월 평균·최신 거래 145,000,000원의 60.7%입니다. 이 사건은 최저가 자체가 실제 가격 비교 기준이 됩니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이고 3회 유찰된 만큼, 가격 할인만으로 매수층과 향후 처분성을 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건
표면만 보면 서울주택도시공사 보증금 122,000,000원이 최저가 88,064,000원보다 커서 대항력 임차인 인수형으로 보입니다. 실제 배당계산에서도 35,921,152원이 부족합니다. 그러나 이 사건은 바로 그 부족분에 대해 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 붙였습니다. 따라서 서울주택도시공사에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 88,064,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 145,000,000원의 60.7%여서 가격 메리트는 분명히 존재합니다. 다만 이 장점만으로 높은 등급을 줄 수는 없습니다. 세금 압류 5건, 별도 점유자 이현균의 보증금 미상, 8세대 다세대, 3회 유찰이라는 요소가 함께 있습니다. 결론은 특별매각조건 덕분에 주된 권리 인수는 정리됐고 가격도 시세보다 낮지만, 점유·세금·환금성을 확인한 뒤 접근할 B등급 물건입니다.
