서울남부지방법원 2025타경10879. 구로구 개봉동 363-10의 다가구주택 + 토지를 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 신경애·신대성·신대웅의 공유이고, 2025.07.16. 신대웅의 신청으로 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권은 없고 과거 가압류·압류·신탁은 이미 말소됐습니다. 등기만 놓고 보면 단순해 보이지만, 이 물건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다.
박효순·송영엽·하상만·임재경·정나영 등 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 모두 전입일이 2025.07.16. 경매개시결정보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 특히 보증금 규모를 모르기 때문에 현재 최저가 942,882,000원에 낙찰받더라도 매수인이 떠안을 금액이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10879 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 363-10 · 서울특별시 구로구 개봉로1나길 46-5 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 다가구용 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 288.9㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,323,000원/㎡ |
| 건물 이용 | 1층 다가구주택 1개호·주차장 / 2층 2개호 / 3층 2개호(복층) / 지층 1개호·대피소(현황 창고) |
| 사용승인 | 1992.03.27. |
| 소유자 | 신경애 · 신대성 · 신대웅 |
| 감정가 / 최저가 | 2,301,958,600원 / 942,882,000원 (4회 유찰) |
| 경매신청 | 신대웅 · 공유물분할을 위한 경매 |
| 매각기일 | 2026.08.11. |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거 신대성 지분에 설정됐던 대전한일신용협동조합 가압류는 2015.02.06. 말소됐고, 국민건강보험공단 압류 역시 2016.07.05. 말소됐습니다. 김명자 지분의 신탁도 2022.09.29. 정리됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.07.16. 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효순 | 미상 | 2022.01.20. | 미상 | 미상 | 2025.08.14. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송영엽 | 미상 | 2022.11.24. | 미상 | 미상 | 2025.08.12. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하상만 | 미상 | 2022.03.11. | 미상 | 미상 | 2025.08.18. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임재경 | 미상 | 2017.12.26. | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정나영 | 미상 | 2020.09.21. | 미상 | 미상 | 2025.09.12. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 위 5명은 모두 실제 임차인 5명으로 봅니다. 보증금을 중복 합산할 문제는 없지만, 오히려 각 임차인의 보증금 자체가 확인되지 않아 인수 위험의 상한을 계산할 수 없다는 점이 더 중요합니다. 임재경은 배당요구 여부도 확인되지 않아 특히 원본 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 실질취득은 미확정
감정가는 2,301,958,600원이고 현재 최저매각가는 942,882,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 754,305,600원, 6회 유찰 시 603,444,480원으로 내려갑니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 표시 미배당 | 표시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 942,882,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 754,305,600원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 603,444,480원 | 0원 | 0원 |
위 0원은 확인된 채권액 기준의 시뮬레이션 값입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인 5명의 미배당 보증금까지 확정한 결과가 아니므로, 실제 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 942,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,828,820원 |
| 2. 갑구 14번 경매개시결정 · 신대웅 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 931,053,180원 |
집행비용 11,828,820원을 제외한 931,053,180원이 소유자 교부로 계산된 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 체크 — 제시외 건물까지 포함
- 이용상태. 다가구용 단독주택으로 이용 중입니다. 1층 다가구주택 1개호·주차장, 2층 2개호, 3층 2개호, 지층 1개호·대피소가 있으며 대피소는 현황상 창고입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 경사스라브 다가구주택이고 사용승인일은 1992.03.27.입니다. 위생·급배수·전기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 제시외 건물. 3층은 복층 구조이고 상부에 공부상 미등재 건축물이 있어 개략 측정 후 제시외건물로 처리됐으며 제시외 건물은 평가에 포함됐습니다.
- 면적 구분. 등기상 지층 159.94㎡·1층 159.38㎡이고, 일반건축물대장상 지층은 다가구주택 94.44㎡·대피소 65.5㎡, 1층은 다가구주택 99.60㎡·주차장 59.78㎡로 구분되며 실제 현황도 동일합니다.
- 토지. 288.9㎡, 평지·세로장방형이며 제2종일반주거지역입니다. 토지 지상 일부 수목은 부합물로 보아 토지가격에 포함 평가됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉3동주민센터 남서측 인근이며 단독주택·다가구·다세대주택·아파트가 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 도로에 접합니다.
- 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 3층 상부의 미등재 건축물은 제시외건물로 평가됐습니다.
- 환금성. 다가구주택은 개별 공동주택보다 임차관계·건물상태·토지가치의 영향이 크고, 이 사건은 이미 4회 유찰된 상태이므로 매수층과 가격 검증을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 박효순·송영엽·하상만·임재경·정나영의 각 보증금, 확정일자, 실제 점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가를 다시 계산. 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액이 실제 취득부담입니다. 보증금이 확인되기 전에는 942,882,000원을 투자원가로 간주하면 안 됩니다.
- 임재경 배당요구 확인. 전입일은 2017.12.26.로 가장 빠르고 배당요구 여부가 확인되지 않아 원본 서류에서 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 3층 상부 미등재 건축물의 현황·사용상태와 향후 관리상 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 일반 담보권 실행 경매와 달리 공유물분할을 위한 경매이므로 등기상 채권액 0원만으로 배당·잔여구조를 단순 해석하지 않는 것이 안전합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인보다 먼저 볼 것은 임차보증금”
감정가 2,301,958,600원에서 4회 유찰돼 942,882,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 실제 임차인 5명의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 전입일은 모두 경매개시결정 전이므로 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 그 결과 매수인 인수액과 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
등기 자체는 과거 가압류·압류·신탁이 이미 말소돼 단순하지만, 다가구주택에서는 등기보다 임차관계가 더 큰 변수가 될 수 있습니다. 4회 유찰 = 싸다가 아니라, 임차보증금을 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 등기는 단순, 인수는 미확정, 가격 판단은 보류입니다.
