서울남부지방법원 2025타경10978. 서울 강서구 화곡동 더그레이스 5층 503호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 260,000,000원에서 최저가가 85,197,000원까지 떨어졌다는 사실이 아니라, 낙찰가와 함께 따라오는 임차보증금 인수입니다. 임차권자 정주영은 2020.09.21 전입, 2020.08.11 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 249,000,000원입니다. 말소기준은 2023.06.16 압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력이 있습니다.
현재 최저가 85,197,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,933,546원을 제외한 83,263,454원이 정주영 보증금에 우선배당되고, 165,736,546원이 남습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 85,197,000원짜리 다세대가 아니라, 현재 회차 기준 낙찰가와 인수액을 합쳐 250,933,546원의 부담 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방2, 거실1, 화장실1)(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 제503호 |
| 소유자 | 박종석 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 85,197,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 279,052,033원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준은 2023.06.16 국의 압류입니다. 이후 금천구 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 정주영의 주택임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 부담합니다. 즉 “등기 말소”와 “보증금 인수 없음”은 같은 뜻이 아닙니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정주영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.21 | 2020.08.11 | 249,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계신고 아님 |
| 한국주 | 주거 | 2020.09.21 | 2020.08.11 | 보증금 미상 | 대항력 표시 우선변제 표시 승계신고 아님 |
정주영은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되고, 배당요구도 있습니다. 별도로 명세서에는 한국주가 같은 전입일·확정일자로 기재돼 있으나 보증금은 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 자료는 아니므로 정주영 보증금과 임의로 합산하거나 동일인으로 단정할 수 없습니다. 입찰 전 원본 명세서에서 이 기재의 정확한 성격과 보증금 관계를 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
동일 면적의 비교 가능한 실거래 표본은 확인되지 않았고, 단지 최근 낙찰가 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체를 시세와 비교해 “싸다”고 결론낼 수 없습니다. 특히 정주영 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인의 인수액이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 85,197,000원 | 165,736,546원 | 279,052,033원 |
| 6회 유찰 시 | 68,157,600원 | 182,469,237원 | 279,052,033원 |
| 7회 유찰 시 | 54,526,080원 | 195,855,389원 | 279,052,033원 |
④ 예상배당표 (매각가 85,197,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,933,546원 |
| 1. 임차인 정주영 보증금 | 249,000,000원 | 83,263,454원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 279,052,033원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 정주영 보증금 중 83,263,454원만 배당되고 부족분 165,736,546원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 279,052,033원은 배당되지 않는 시나리오입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·연립주택·아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역 2호선·5호선이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(방2, 거실1, 화장실1)(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층으로, 승강기·주차장·무인택배함과 위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 더그레이스는 18세대이며 2020.06.12 사용승인된 것으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 합산. 현재 회차는 최저가 85,197,000원이 아니라 인수 165,736,546원을 함께 계산해야 합니다.
- 정주영 임차권 확인. 전입 2020.09.21, 확정일자 2020.08.11, 보증금 249,000,000원, 배당요구 사실과 배당 후 인수 조건을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 추가 명세서 기재 확인. 한국주가 같은 전입·확정일자로 표시되지만 보증금은 확인되지 않습니다. 동일인·별도 임차인·기타 관계를 임의로 단정하지 말고 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰로 매각가가 내려가도 정주영 보증금 미배당 인수액이 증가합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않으므로 주변 유사 다세대의 실제 거래·매물·전세가를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있으므로 배당표를 확정액으로 보지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “8,519만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 5회 유찰된 최저가입니다. 감정가 260,000,000원이 85,197,000원까지 내려왔지만, 정주영의 대항력 있는 보증금 249,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서 83,263,454원만 배당되고 165,736,546원이 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 현재 회차의 낙찰가와 인수액 합계는 250,933,546원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 매각가는 내려가지만 그만큼 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득은 보증금 249,000,000원 안팎에 묶입니다. 게다가 동일 면적의 유효한 실거래 비교값이 없고, 보증금이 확인되지 않은 추가 명세서 기재도 남아 있습니다. 최저가 할인만 보고 접근할 사건이 아니라, 인수금과 점유관계를 먼저 확정해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
