서울남부지방법원 2025타경10978. 화곡동 더그레이스 5층 503호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 260,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 106,496,000원, 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
정주영은 2020.09.21 전입, 2020.08.11 확정일자를 갖추고 있으며 보증금은 249,000,000원입니다. 말소기준인 2023.06.16 압류보다 훨씬 앞서 대항력을 취득했고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 현재 매각가에서는 정주영에게 104,205,056원이 배당되고, 144,794,944원이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제5층 제503호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 가로공원로76가길 83-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방2, 거실1, 화장실1)(단지형다세대) · 제5층 제503호 |
| 면적 | 29.92㎡ |
| 소유자 | 박종석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 106,496,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 279,052,033원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.06.16 국의 압류입니다. 이후의 금천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정주영의 임차권등기 자체도 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있지만, 중요한 것은 등기 말소 여부가 아니라 말소기준권리보다 앞서 취득한 대항력입니다. 정주영은 2020.09.21 전입했고 보증금 249,000,000원을 전액 배당받지 못하면 그 부족액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 정주영 인수액 + 별도 미상 위험
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정주영 건물 전부 · 임차권등기 | 2020.09.21 / 2020.08.11 | 249,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 144,794,944원 인수 |
| 한국주 주거 | 2020.09.21 / 2020.08.11 | 보증금 미상 | 대항력 有 우선변제 有 | 인수액 미상 |
정주영의 인수액은 배당표에서 구체적으로 산정돼 있지만, 별도로 기재된 한국주는 전입일과 확정일자가 정주영과 같고 대항력·우선변제권이 있는 것으로 기재되어 있으면서 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 계산된 144,794,944원만으로 전체 인수위험이 끝난다고 단정하기 어렵습니다. 이 별도 기재의 실체와 보증금 액수는 입찰 전 반드시 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
③ 가격구조 — 최저가가 내려가도 총취득액은 거의 안 내려간다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 작동 방식이 다릅니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 돈이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당액이 늘어납니다. 즉 매각가와 인수액이 서로 반대로 움직여 총부담은 보증금 수준에 묶입니다.
| 회차 | 매각가 | 정주영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 106,496,000원 | 144,794,944원 | 251,290,944원 |
| 5회 유찰 시 | 85,196,800원 | 165,736,742원 | 250,933,542원 |
| 6회 유찰 시 | 68,157,440원 | 182,469,394원 | 250,626,834원 |
더그레이스는 18세대, 2020.06.12 준공된 물건이며 해당 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.7회, 매각률은 0.0%입니다. 이 사건은 이미 4회 유찰되었습니다. 동일면적 실거래를 가격 근거로 삼을 수 있는 자료가 없어, 시세보다 싸다고 평가하지 않고 감정가와 실질취득 구조만으로 판단하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,290,944원 |
| 1. 임차인 정주영 보증금 | 249,000,000원 | 104,205,056원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 279,052,033원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용 2,290,944원과 정주영 우선변제 104,205,056원으로 소진됩니다. 정주영의 미배당 보증금 144,794,944원은 매수인이 인수하며, 한국주택금융공사의 청구 279,052,033원은 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남측 인근. 다세대주택·단독주택·연립주택·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역 2호선·5호선이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 503호이며 위생·급배수, 승강기, 주차장, 무인택배함 설비가 있습니다.
- 용도. 방2·거실1·화장실1 구조의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 완경사지의 가로장방형 토지, 토지면적 360.9㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,380,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정주영 보증금 인수 확인. 현재 배당 가정상 미배당 144,794,944원이 매수인 인수액입니다.
- 한국주 기재 확인. 전입 2020.09.21·확정 2020.08.11로 기재돼 있고 보증금은 미상입니다. 별도 인수액 발생 여부를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 106,496,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 실질취득은 251,290,944원입니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 5회 유찰 시 인수 165,736,742원, 6회 유찰 시 182,469,394원으로 늘어 총부담 감소폭은 매우 작습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원본 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있으므로 배당표는 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “41% 낙찰가”가 아니라 “약 2.5억 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 106,496,000원입니다. 감정가 260,000,000원의 40.96%까지 내려와 겉으로는 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 정주영의 보증금 부족분 144,794,944원이 그대로 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차의 실제 총부담은 251,290,944원이고, 다음 회차로 내려가도 인수액이 증가해 약 2.5억원 수준이 유지됩니다.
여기에 별도로 기재된 한국주의 보증금이 미상이라는 점까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰된 저가 다세대”가 아니라 “대항력 보증금이 가격을 사실상 고정시키는 인수형 다세대”로 봐야 합니다. 정주영 인수액과 한국주 기재의 실체를 모두 해소하기 전에는 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
