서울남부지방법원 2025타경10978. 화곡동 더그레이스 5층 503호, 전용 29.92㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 외형상 최저가는 감정가 260,000,000원에서 두 차례 유찰돼 166,400,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 정주영은 2020.09.21. 전입하고 2020.08.11. 확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로, 말소기준인 2023.06.16. 압류보다 앞섭니다. 보증금 249,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분을 낙찰자가 승계합니다.
현재 회차에서 집행비용 3,129,600원을 제외하면 정주영에게 배당되는 금액은 163,270,400원이고, 남는 보증금 85,729,600원이 매수인 인수액입니다. 결국 낙찰가 166,400,000원과 인수액을 합친 최소 실질취득액은 252,129,600원입니다. 감정가보다 7,870,400원 낮은 수준에 불과하며, 보증금이 확인되지 않은 한국주의 추가 권리까지 고려하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.92㎡ · 방2·거실1·화장실1 · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박종석 (2020.10.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 279,052,033원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.30. 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.06.16. 남부천세무서장의 압류입니다. 이후의 임차권등기, 금천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 정주영의 전입·점유는 말소기준보다 약 3년 앞섭니다. 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 채권까지 사라지는 것은 아니며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 외에 미상 위험도 남는다
| 신고인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정주영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.21 / 2020.08.11 | 249,000,000원 | 완료 2024.01.02 | 有 | 有 | 85,729,600원 |
| 한국주 | 주거 | 2020.09.21 / 2020.08.11 | 미상 | 완료 2025.07.14 | 有 | 有 | 미상 |
신고된 임차인·권리자는 2명입니다. 정주영의 보증금은 249,000,000원으로 확인되지만, 한국주는 같은 전입일과 확정일자를 기초로 대항력·우선변제권을 주장하면서 보증금은 확인되지 않습니다. 현재 예상배당과 인수액 계산에는 정주영의 보증금만 반영돼 있으므로, 한국주의 보증금 규모와 권리관계가 확인되기 전까지 252,129,600원을 최종 부담액으로 단정할 수 없습니다.
③ 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다
정주영의 보증금 249,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 정주영의 미배당 인수액이 반대로 증가합니다. 그 결과 최저가만 크게 낮아질 뿐, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 사실상 보증금 수준에 집행비용이 더해진 금액으로 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 정주영 인수액 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 166,400,000원 | 85,729,600원 | 252,129,600원 |
| 3회 유찰 시 | 133,120,000원 | 118,543,680원 | 251,663,680원 |
| 4회 유찰 시 | 106,496,000원 | 144,794,944원 | 251,290,944원 |
현재 회차에서 4회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 59,904,000원 내려가지만, 최소 실질취득액은 불과 838,656원 감소합니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 것만으로는 정주영 보증금 인수 구조가 해결되지 않습니다. 이 사건에서 “최저가 106,496,000원”은 곧 “106,496,000원에 취득”을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 정주영 보증금 | 249,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 279,052,033원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 정주영의 보증금 배당에 사용됩니다. 정주영의 미배당액 85,729,600원은 매수인이 인수하며, 신청채권자 한국주택금융공사의 279,052,033원은 배당되지 않습니다. 한국주의 미상 보증금은 위 배당표에 포함되지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 실질취득이 감정가의 97.0%
최근 실거래 금액을 기준으로 한 직접 비교는 할 수 없으므로, 가격 판단은 감정가와 실질취득액을 중심으로 보수적으로 해야 합니다. 현재 최소 실질취득액 252,129,600원은 감정가 260,000,000원의 97.0%입니다. 최저가만 보면 감정가보다 93,600,000원 낮아 보이지만, 정주영 보증금 인수를 더하면 감정가와의 차이는 7,870,400원으로 줄어듭니다.
더그레이스는 2020.06.12. 사용승인된 18세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 경매지표상 평균 유찰횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 대단지 아파트와 달리 동일 건물 내 비교거래와 매수층이 제한될 수 있으므로, 인수액까지 부담하면서 감정가에 근접한 가격으로 취득할 유인은 낮습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 방2·거실1·화장실1 구조의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 화원중학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·연립주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층이며, 승강기·주차장·무인택배함·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 완경사지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,380,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 건물이고 전용 29.92㎡의 소형 다세대로, 동일 건물 내 비교사례와 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정주영 보증금 원본 대조. 임대차계약서, 임차권등기명령, 전입세대확인서와 배당요구 내용을 대조해 249,000,000원 및 미배당 인수 구조를 재확인해야 합니다.
- 한국주 권리관계 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 신고 명의, 실제 채권자, 보증금 규모와 정주영 보증금과의 관계를 확인해야 합니다.
- 중복 여부를 추정하지 말 것. 한국주가 정주영의 보증금과 동일한 채권을 행사하는지, 별개의 권리인지 확인되기 전에는 보증금 중복 또는 승계관계로 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30. 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 매각 이후 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 유찰률 착시 배제. 최저가가 낮아질수록 정주영 인수액이 증가하므로 입찰가가 아니라 총 실질취득액으로 상한을 설정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 점유자와 실제 퇴거 여부, 임차권등기 후 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 공용부분 관리비 체납과 추가 배당 변수를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 임대차 원본을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 유찰 횟수가 아니라 인수 후 총액을 봐야 한다
이 물건은 감정가 260,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 166,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 정주영의 대항력 있는 보증금 부족분 85,729,600원을 합치면 최소 실질취득액은 252,129,600원입니다. 감정가 대비 97.0%로, 최저가 64%라는 숫자가 보여주는 할인 효과는 사실상 사라집니다.
추가 유찰도 해법이 아닙니다. 4회 유찰 시 낙찰가는 106,496,000원까지 낮아지지만 인수액이 144,794,944원으로 늘어 최소 실질취득액은 여전히 251,290,944원입니다. 여기에 한국주의 보증금 미상 위험과 18세대 소규모 다세대의 환금성까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 감정가에 근접하고, 추가 인수액은 아직 닫히지 않았습니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 사건입니다.