서울남부지방법원 2025타경11010. 강서구 가양동 강서한강자이타워 제12층 제비1209호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서와 감정평가 내용에서는 지식산업센터(아파트형공장) 내 산업시설(공장)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 감정가는 1,260,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 645,120,000원입니다.
권리구조의 중심은 2014.01.08. 설정된 우리은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 2022년 중소기업은행 근저당 540,000,000원, 2023년 서울보증보험 가압류 384,057,000원, 2025년의 임의경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리 때문에 매수인이 별도 채무를 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11010 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가양동 1498 강서한강자이타워 제12층 제비1209호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 양천로 401 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터(아파트형공장) 내 산업시설(공장) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 제12층 · 사용승인일 2013.06.07 |
| 소유자 | 이혜영 · 2013.09.24 매매 · 거래가액 511,396,789원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,000,000원 / 645,120,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 이혜영 명의 소유권이전 후 2014.01.08. 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 2022년 중소기업은행 근저당과 2023년 서울보증보험 가압류는 모두 말소기준보다 늦습니다. 2024년 보전처분과 회생절차개시 등기는 회생절차 폐지에 따라 말소됐고, 2025년 두 건의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 포스백스.김홍진 | 미상 | 2024.12.04 | 30,000,000원 | 2,950,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 현황조사상 전입일은 2024.12.04로, 말소기준인 2014.01.08 우리은행 근저당보다 훨씬 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부에 따른 우선변제 여부는 확정하지 않습니다.
③ 배당 구조 — 후순위 채권은 크게 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,851,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 540,000,000원 | 156,268,800원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 384,057,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 645,120,000원 가정. 총 채권액 1,404,057,000원 중 채권자 배당액은 636,268,800원, 미배당은 767,788,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 51.2% 할인만으로 저평가를 단정하지 않는다
현재 최저가는 645,120,000원으로 감정가 1,260,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 516,096,000원, 5회 유찰 시 412,876,800원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 645,120,000원 | 636,268,800원 | 767,788,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 516,096,000원 | 508,535,040원 | 895,521,960원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 32.77% | 412,876,800원 | 406,348,032원 | 997,708,968원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 가양동, 지하철 9호선 양천향교역 남동측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 지식산업센터, 상업·업무용 부동산, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있습니다.
- 이용상태. 지식산업센터(아파트형공장) 내 산업시설(공장)로 이용 중입니다. 용도 특성상 주거형 부동산과 수요층이 다릅니다.
- 도로. 남서측 약 30m, 남동측 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 공장용지 · 평지 · 가로장방형이며 토지면적은 21,719.8㎡, 공시지가는 8,481,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 저평가를 단정하지 말고, 실제 지식산업센터·산업시설 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계. 현황조사상 임차인은 1명이며 대항력은 없습니다. 다만 점유부분은 미상으로 되어 있으므로 실제 점유 범위와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 산업시설 이용. 산업시설(공장)로 이용 중인 만큼 사용 가능 업종·입주 자격·관리규약 등 실제 이용 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 명도. 대항력은 없더라도 현재 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별개로 예상해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 채권총액 대비 미배당이 767,788,200원에 이르지만, 이를 매수인 인수금과 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격·환금성이 승부처
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2014년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 1,260,000,000원에서 세 차례 유찰돼 645,120,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 지식산업센터 내 산업시설(공장)이고 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 권리상 인수는 가볍지만, 3회 유찰과 산업시설이라는 환금성 요소를 함께 보는 사건입니다.
