서울남부지방법원 2025타경11026. 강서구 화곡동 더테라스 제3층 제302호, 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 방2·거실·욕실·발코니 등으로 구성된 다세대주택이고, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 제3층입니다. 감정가는 291,000,000원, 현재 최저매각가는 186,240,000원으로 5회 유찰된 상태입니다.
권리분석의 중심은 등기상 선순위인 임차권입니다. 임차인 김지현은 점유개시 2019.11.05, 전입 2019.11.06, 확정일자 2019.11.11이고 보증금은 290,000,000원입니다. 임차권등기는 2022.11.17 접수됐고, 말소기준인 2022.12.13 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인으로 보는 것이 기본입니다.
다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 경매와 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차의 통상 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 107,167,360원이지만, 이 특별매각조건을 적용하면 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않으므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 990-10 더테라스 제3층 제302호 · 화곡로53길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.11㎡ · 방2·거실·욕실·발코니 등 · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 김승찬 · 2019.01.04 매매 원인 · 2019.11.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 186,240,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 378,362,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 준공 / 세대수 | 2019.01.24 / 10세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 해법
등기부상 2019.02.01 화곡신용협동조합의 근저당권 2건 (채권최고액 1,200,000,000원·720,000,000원)은 2019.11.04 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.12.13 갑구 3번 압류이며, 그보다 앞선 김지현의 주택임차권은 통상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
이후 2022.12.27 압류와 2025.07.18 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건에서 매수인 위험을 결정하는 것은 후순위 압류가 아니라 2022.11.17 임차권등기와 특별매각조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 2019.11.06 / 2019.11.11 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김지현은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 되어 있으며, 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 64.2%
더테라스의 전용 36.11㎡ 대상면적과 일치하는 최신 거래는 2024.12, 6층 290,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 290,000,000원이고, 최신 거래 역시 290,000,000원으로 집계되어 있습니다. 최근 대비 과거 추세는 0.0%로, 제공된 지표상 하락 추세는 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 36.11㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2022.04 | 39.7㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.11㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
특별매각조건을 적용하면 현재 실질취득은 최저가와 같은 186,240,000원이고, 최근 12개월 평균 290,000,000원의 64.2%입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 다만 이 건물은 10세대 다세대이고 현재까지 5회 유찰됐으며, 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 낮은 최저가만으로 환금성 위험을 무시해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,407,360원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금 | 290,000,000원 | 182,832,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 378,362,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당 계산상 김지현의 미배당 보증금은 107,167,360원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없었다면 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 통상 계산 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 64% | 186,240,000원 | 107,167,360원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 51% | 148,992,000원 | 143,893,888원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 41% | 119,193,600원 | 173,275,110원 |
이 표는 선순위 임차인의 구조를 이해하는 데 중요합니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 떠안을 미배당액이 커집니다. 즉 최저가만 내려간다고 실질 부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 실제 가격 메리트로 연결되는 이유는 바로 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는 특별매각조건 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지이며 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 방2·거실·욕실·발코니 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물이며 위생·급배수·난방·화재경보·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 235.7㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 4,183,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 더테라스는 10세대 규모이고 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.0회입니다. 현재 사건 역시 5회 유찰돼 가격 외 환금성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 2026.08.11 매각에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 선순위 임차권을 ‘소멸’로 오인하지 말 것. 김지현의 전입·확정일자·임차권등기는 말소기준 압류보다 앞섭니다. 인수 0원의 근거는 권리순위가 아니라 특별매각조건입니다.
- 통상 미배당액 확인. 현재 회차 기준 일반 계산상 미배당 보증금은 107,167,360원입니다. 특별조건이 확인되지 않으면 이 금액을 무시해서는 안 됩니다.
- 가격 비교 기준. 특별조건 적용 시 실질취득 186,240,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 290,000,000원의 64.2%입니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰된 10세대 다세대이므로 내부 상태·점유·명도·시장 수요 등 실제 유찰 원인을 현장에서 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — 가격 메리트는 ‘특별매각조건 확인’ 뒤에만 유효하다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 291,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 186,240,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균·최신 거래 290,000,000원의 64.2%라 가격 차이가 큽니다. 그러나 권리구조를 빼놓고 최저가만 보면 판단이 완전히 달라집니다.
김지현의 보증금은 290,000,000원이고 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이므로, 일반적인 경매라면 현재 낙찰가에서 배당받지 못하는 107,167,360원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 이 사건에는 그 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 현재 매각에도 유효하게 적용된다면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 186,240,000원입니다.
결국 결론은 명확합니다. 가격은 매력적이지만, 그 가격 메리트는 특별매각조건의 효력을 원본에서 확인한 뒤에만 성립합니다. 5회 유찰·10세대 다세대라는 환금성 요소까지 함께 고려하면, 이 사건은 단순한 저가 물건이 아니라 특별매각조건 확인이 입찰의 전제인 권리확인형 물건입니다.
* 매각물건명세서 비고의 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 적용되는 전제의 실질 인수액입니다. 통상 권리순위 계산상 현재 회차 미배당액은 107,167,360원입니다.
