서울남부지방법원 2025타경11086. 강서구 화곡동 ‘더플레이스’ 제2층 제202호, 전용 29.76㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 205,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 164,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 임차보증금은 120,000,000원이고 전입일은 2023.01.13, 확정일자는 2022.11.18입니다.
다만 한국토지주택공사는 보증기관으로 분류되어 있어 보증금 중복 합산 대상이 아니며, 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 그렇다고 권리를 무시해도 된다는 뜻은 아닙니다. 을구 순위 1번 주택임차권 자체가 2025.07.24 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서 취지상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-12 더플레이스 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.76㎡ · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 이유정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 164,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수민 / 230,738,246원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.01.26 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 현재는 0원, 미배당 시 잔액 승계
말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.24 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2025.04.14 접수됐고, 임대차계약일·확정일자는 2022.11.18, 주민등록일·점유개시일은 2023.01.13입니다. 따라서 데이터상 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 권리로 분류됩니다.
| 권리자 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 주택임차권등기 | 120,000,000원 | 2023.01.13 / 2022.11.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 미배당 시 잔액 |
② 추가 유찰 시나리오 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (80%) | 164,000,000원 | 40,904,000원 | 189,834,246원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 131,200,000원 | 8,563,200원 | 222,175,046원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 104,960,000원 | 0원 | 230,738,246원 | 17,309,440원 |
특히 3회 유찰 시에는 최저가가 104,960,000원까지 내려가지만 매수인이 17,309,440원을 추가로 인수합니다. 따라서 실질취득은 122,269,440원이 됩니다. 이 단계부터는 화면에 표시된 최저가만 놓고 가격을 비교하면 안 되고, 반드시 최저가 + 미배당 인수액을 합친 실질취득 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 여지는 있지만 표본 일치도가 낮다
더플레이스의 실거래 자료는 총 5건이며, 대상 전용면적은 29.76㎡입니다. 다만 제공된 실거래 가운데 대상 면적과 일치하는 거래는 없습니다. 따라서 최근 거래와 평균값은 참고 지표로는 쓸 수 있지만, 대상 호수의 직접 시세로 단정하기에는 제한이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 26.05㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 43.7㎡ | 6 | 269,000,000원 |
| 2023.03 | 24.0㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2022.10 | 26.05㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 24.12㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 224,500,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균 198,800,000원보다 최근 12개월 평균 224,500,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해 봅니다. 현재 최저가 164,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 73.1%이고, 최근 표본은 과거 표본 대비 23.6% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 최신 거래 자체가 2024.11이고 면적도 26.05㎡로 대상 29.76㎡와 일치하지 않기 때문에, 이 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 이수민 | 230,738,246원 | 40,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자에게는 40,904,000원이 배당되고 189,834,246원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물의 2층이며 사용승인일은 2017.01.26입니다. 난방·급배수·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 실거래 표본은 5건이며 대상 전용 29.76㎡와 일치하는 거래가 없어, 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 확인. 164,000,000원 가정에서는 한국토지주택공사 보증금이 전액 배당돼 인수 0원이지만 실제 배당표 확정 전에는 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 계산. 3회 유찰 시 최저가 104,960,000원에 인수액 17,309,440원이 더해져 실질취득이 122,269,440원이 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관으로 분류되므로 별도의 실제 임차인 1명으로 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명입니다.
- 실거래 면적 대조. 대상 29.76㎡와 일치하는 실거래가 없으므로 최근 12개월 평균 224,500,000원이나 최신 거래 180,000,000원을 그대로 대상 호수 시세로 확정하지 마세요.
- 점유 현황 확인. 감정자료상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 서류와 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “현재는 안전, 추가 유찰은 계산이 달라진다”
이 사건은 현재 회차만 보면 구조가 꽤 명확합니다. 매각가 164,000,000원 가정에서 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원이고, 실질취득도 164,000,000원입니다. 가격 역시 데이터상 최근 12개월 평균의 73.1%로 낮게 표시됩니다.
그러나 두 가지를 동시에 봐야 합니다. 첫째, 실거래 표본이 대상 전용 29.76㎡와 일치하지 않아 가격 메리트를 과신하기 어렵습니다. 둘째, 한국토지주택공사의 선순위 주택임차권은 미배당 잔액을 매수인이 승계하는 구조라, 추가 유찰 시에는 최저가가 내려가는 만큼 부담도 함께 줄어드는 단순한 물건이 아닙니다. 실제로 3회 유찰 시 최저가는 104,960,000원이지만 인수액 17,309,440원이 발생해 실질취득은 122,269,440원이 됩니다. 현재 회차는 인수 0원, 그 아래부터는 ‘최저가’가 아니라 ‘실질취득’이 승부처입니다.
