160,000,000원
서울남부지방법원 2025타경11088. 서울 양천구 신월동 다온캐슬 503호, 전용 29.91㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 “4회 유찰이라 싸 보인다”는 표면가격과 실제 취득비용이 완전히 다르다는 점입니다. 백양호는 2022.04.25 전입했고 2022.03.29 확정일자를 받아, 현재 말소기준이 되는 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 235,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 매각가 160,000,000원에서는 집행비용을 제외한 156,960,000원만 배당되어 78,040,000원이 남습니다.
따라서 낙찰대금 160,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 낙찰대금에 인수액을 더한 실질취득은 238,040,000원입니다. 비교 가능한 전용 29.91㎡ 거래는 2022.05 219,000,000원 1건이며, 실질취득은 이보다 19,040,000원 높습니다. 이 사건에서 가격 메리트 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11088 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제5층 제503호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 월정로13길 22-33 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 29.91㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 사형택 · 2020.03.15 매매 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 160,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 263,429,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인이 핵심
국민은행 근저당 840,000,000원은 2020.03.16 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 문제는 백양호의 전입일 2022.04.25와 점유개시일 2022.04.24가 이보다 앞선다는 점입니다. 백양호는 확정일자도 2022.03.29에 갖췄고 배당요구를 했으므로, 배당으로 보증금이 전부 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백양호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.25 | 2022.03.29 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 78,040,000원 |
| 한국주 | 주거 | 2022.04.25 | 2022.03.29 | 0원 기재 | 대항력 有 우선변제 有 보증금 미상 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
다온캐슬은 12세대, 사용승인일은 2020.02.12이며 비교 대상 면적은 전용 29.91㎡입니다. 확인되는 동일면적 거래는 아래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.91㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 비교지표 | 29.91㎡ | 1건 | 219,000,000원 |
최저매각가 160,000,000원만 비교하면 거래가 219,000,000원의 73.1%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 인수액 78,040,000원을 더한 실질취득 238,040,000원은 219,000,000원의 108.7%입니다. 즉 실제 부담액 기준으로는 거래가보다 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 64% | 160,000,000원 | 78,040,000원 | 238,040,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 128,000,000원 | 109,592,000원 | 237,592,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 41% | 102,400,000원 | 134,833,600원 | 237,233,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 백양호 보증금 | 235,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 263,429,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,040,000원을 제외한 매각대금 전부가 백양호에게 배당되지만 보증금 235,000,000원을 다 채우지 못해 78,040,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로 소규모 아파트, 단독·다가구주택, 빌라, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제5층 제503호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재경보장치를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측·북측·서측으로 약 6미터·4미터·4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,759,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 다온캐슬은 12세대이며 비교 가능한 동일면적 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회인데 현재 물건은 이미 4회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 160,000,000원이 아니라 인수액을 합친 실질취득 238,040,000원을 가격판단 기준으로 잡아야 합니다.
- 백양호 인수액 확인. 현재 배당 가정상 보증금 미배당액은 78,040,000원이며 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
- 특별매각조건 적용 상대 확인. 한국주택금융공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 백양호의 보증금까지 포괄하는 것으로 확대 해석하면 안 됩니다.
- 한국주 권리관계 확인. 전입 2022.04.25·확정일자 2022.03.29·배당요구 2025.07.21로 기재돼 있고 보증금은 0원으로 적혀 있으나 보증금 미상이라는 위험표시가 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 실질취득 237,592,000원, 6회 유찰 시 237,233,600원으로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 크게 줄지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건 문구를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”가 싸다는 뜻은 아니다
이 물건은 감정가 250,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 160,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 부족분 78,040,000원을 더하면 실제 부담은 238,040,000원입니다. 이는 비교 가능한 실거래 219,000,000원보다 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 5회 유찰 시에도 237,592,000원, 6회 유찰 시에도 237,233,600원입니다. 여기에 한국주택금융공사의 특별매각조건과 별도로 백양호의 인수위험이 남고, 다른 권리신고인의 보증금 확인 필요성도 있습니다. 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상”입니다. 이 사건은 낙찰가 할인율보다 선순위 임차보증금 인수구조를 먼저 봐야 합니다.
