서울남부지방법원 2025타경11088. 양천구 신월동 다온캐슬 5층 503호, 전용 29.91㎡ 규모의 다세대주택입니다. 감정가는 250,000,000원이고 현재 최저매각가는 200,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 등기상 소유자는 사형택이며 2020.03.16. 거래가액 207,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차권과, 이를 둘러싼 특별매각조건입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2023.08.30. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이에 앞서 백양호는 2022.03.29. 확정일자를 받고 2022.04.24. 점유를 시작한 뒤 2022.04.25. 주민등록을 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춰 대항력이 있는 구조입니다. 보증금은 235,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11088 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.91㎡ · 철근콘크리트구조 및 평스라브지붕 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 사형택 (2020.03.16. 거래가액 207,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 200,000,000원 (3회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구금액 | 263,429,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권이 먼저다
2020.03.06. 설정됐던 국민은행 근저당권 840,000,000원은 2020.03.16. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 것은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원이고, 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 백양호의 전입·점유·확정일자는 이 가압류보다 앞섭니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제와 특별매각조건
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백양호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.25 | 2022.03.29 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 일반계산 38,600,000원 |
| 한국주 | 주거 | 2022.04.25 | 2022.03.29 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건 확인 |
* 배당 시뮬레이션상 미배당액은 현재 회차 38,600,000원, 4회 유찰 시 78,040,000원, 5회 유찰 시 109,592,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 포기·임차권등기 말소가 적용되는 범위는 실질 인수 0원으로 처리했습니다.
③ 가격 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
다온캐슬 전용 29.91㎡ 비교 거래는 2022.05. 4층 219,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 200,000,000원은 이 거래가의 91.3%입니다. 다만 거래 표본이 한 건뿐이고 2022년 거래라 현재 가격을 촘촘하게 설명하기에는 제한이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.91㎡ | 4 | 219,000,000원 |
특별매각조건이 유효하게 적용돼 실질 인수가 0원이라면 현재 실질취득은 200,000,000원으로 비교 거래 219,000,000원보다 낮습니다. 그러나 특별조건을 제외한 일반 권리계산은 238,600,000원으로 올라가 비교 거래보다 높아집니다. 따라서 이 사건은 “최저가 2억이라 싸다”가 아니라, 특별매각조건이 실제로 인수 부담을 제거하는지가 가격 메리트를 결정합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 백양호 보증금 | 235,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 263,429,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 백양호 보증금의 미배당액은 38,600,000원입니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 이 가정에서 배당받지 못합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 일반계산 인수액 | 일반계산 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 200,000,000원 | 38,600,000원 | 238,600,000원 |
| 4회 유찰 시 | 160,000,000원 | 78,040,000원 | 238,040,000원 |
| 5회 유찰 시 | 128,000,000원 | 109,592,000원 | 237,592,000원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가만 떨어진다고 경제적 부담이 그대로 줄어드는 구조가 아닙니다. 배당액이 줄어드는 만큼 미배당 인수액이 늘기 때문입니다. 이 데이터에서도 특별조건을 제외한 일반 계산상 실질취득은 3회·4회·5회 유찰 시 각각 238,600,000원, 238,040,000원, 237,592,000원으로 큰 차이가 없습니다. 그래서 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 다온캐슬은 12세대 규모입니다.
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로 소규모 아파트, 단독·다가구주택, 빌라, 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.02.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 도시가스 난방, 급·배수, 화재경보장치를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역이며 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 동일 면적 실거래가 1건으로 가격 표본이 얇고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 한국주택금융공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 부가돼 있는지 확인해야 합니다.
- 백양호와 한국주택금융공사의 권리 연결 확인. 백양호 명의 임차권과 특별조건 당사자인 한국주택금융공사 사이의 승계·귀속 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 특별조건이 적용되지 않는 경우 현재 회차 실질취득은 238,600,000원입니다. 최저가 200,000,000원만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 주의. 비교 거래는 2022.05. 219,000,000원 한 건뿐입니다. 개별 호수의 상태와 현재 매매호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “2억짜리 물건”이 아니라 “특별조건을 확인해야 하는 물건”
현재 최저가는 200,000,000원으로 감정가보다 50,000,000원 낮고, 비교 실거래 219,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 숫자만 보면 안 됩니다. 백양호의 대항력 있는 235,000,000원 임차보증금 때문에 일반 계산상 매수인 인수액은 38,600,000원이고, 실질취득은 238,600,000원입니다.
반대로 매각물건명세서의 특별매각조건대로 한국주택금융공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면 해당 인수는 실질 0원*이 되어 현재 실질취득은 200,000,000원으로 내려갑니다. 결국 이 사건의 결론은 하나입니다. 가격보다 특별매각조건의 적용 범위와 권리 연결관계를 먼저 확인해야 합니다. 3회 유찰이라는 숫자 자체는 매력 포인트가 아니며, 이 확인이 끝나야 비로소 가격 판단이 가능합니다.
