서울남부지방법원 2025타경11088. 양천구 신월동 다온캐슬 5층 503호, 전용 29.91㎡의 다세대주택입니다. 소유자 사형택은 2020.03.16. 거래가 207,000,000원에 이 물건을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.08.30. 주택도시보증공사의 가압류이며, 그보다 앞선 2022.04.25. 전입 임차인이 존재합니다. 따라서 후순위 권리가 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차보증금의 미배당액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
확인된 임차인 백양호의 보증금은 235,000,000원입니다. 현재 최저가 200,000,000원에 매각되고 집행비용 3,600,000원을 공제하면 임차인에게 196,400,000원이 배당되고, 부족분 38,600,000원은 매수인 인수로 남습니다. 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 238,600,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 ‘한국주’의 선순위 임차관계가 별도로 기재되어 있어 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11088 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제5층 제503호 도로명: 서울특별시 양천구 월정로13길 22-33 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 29.91㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조·평스라브지붕 · 2020.02.12. 사용승인 · 총 12세대 |
| 소유자 | 사형택 (2020.03.16. 거래가 207,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 200,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 263,429,100원 |
| 매각기일 | 2026.05.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2020.03.06. 국민은행 근저당권이 설정됐지만 2020.03.16. 일부포기를 원인으로 해당 근저당권 말소 기재가 이어집니다. 현재 제시된 말소기준은 2023.08.30. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 확정되지 않았다
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백양호 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2022.04.25. 2022.03.29. | 235,000,000원 | 2024.04.30. 배당요구 있음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 38,600,000원 인수 현재가 기준 |
| 한국주 | 주거 점유부분 미상 | 2022.04.25. 2022.03.29. | 미상 | 2025.07.21. 배당요구 있음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 추가 인수 미상 |
보증기관의 대위·승계로 표시된 당사자는 없으므로 현재 확인상 실제 임차인 2명으로 봐야 합니다. 두 임차인 모두 전입일과 확정일자가 말소기준보다 빠르고 배당요구가 확인됩니다. 백양호는 보증금과 현재 회차의 미배당액이 계산되지만, 한국주는 보증금이 확인되지 않아 38,600,000원만을 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.
③ 유찰해도 실질취득액이 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 부근에서 고정됩니다. 이 사건도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 낙찰가와 백양호 인수액의 합계가 약 237,592,000원~238,600,000원으로 거의 변하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 백양호 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 200,000,000원 | 38,600,000원 | 238,600,000원 |
| 2회 유찰 시 64% | 160,000,000원 | 78,040,000원 | 238,040,000원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 128,000,000원 | 109,592,000원 | 237,592,000원 |
위 실질취득액은 확인된 백양호 보증금 미배당액만 반영한 값입니다. 한국주의 보증금과 추가 인수액은 포함되지 않았습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
다온캐슬 동일면적 29.91㎡의 제공된 실거래는 2022.05. 4층 거래 219,000,000원 1건입니다. 표면 최저가 200,000,000원은 이 거래의 91.3%지만, 현재 회차의 확인된 실질취득액 238,600,000원은 실거래보다 19,600,000원 높고 109.0%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05. | 29.91㎡ | 4층 | 219,000,000원 |
| 현재 최저가 | 29.91㎡ | 5층 | 200,000,000원 |
| 확인된 실질취득 | 29.91㎡ | 5층 | 238,600,000원 이상 |
실거래 표본이 2022.05. 1건뿐이어서 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 보기도 어렵습니다. 그럼에도 확인된 실질취득액이 유일한 비교 거래를 이미 웃돌고, 미상 임차인의 추가 부담 가능성까지 남습니다. 따라서 전체 평균 대비 낮은 표면 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 백양호 보증금 | 235,000,000원 | 196,400,000원 |
| 백양호 미배당 인수 | 38,600,000원 | 매수인 인수 |
| 2. 국민은행 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 신청채권 | 263,429,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 근저당은 등기상 2020.03.16. 일부포기 말소 기재가 이어지므로 실제 배당대상 여부를 등기 원본과 공동담보목록으로 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제와 한국주의 미상 보증금은 위 계산에 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 최상층 503호입니다.
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로 소규모 아파트, 단독·다가구주택, 빌라, 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 건물 부지는 동측 약 6미터, 북측·서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재경보장치를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공항소음 관련 제3종 구역과 수평표면·진입표면구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지이며 공시지가는 2,759,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일면적 거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 매도 유동성 판단이 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한국주 임대차 원본 확인. 보증금, 점유부분, 임대차계약 당사자, 백양호와의 관계 및 반환채권 귀속을 확인해야 합니다.
- 인수액을 입찰가와 합산. 현재 회차는 최소 238,600,000원, 2회 유찰 시에도 238,040,000원 수준이라는 점을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 백양호 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제에 따라 실제 배당액이 줄면 매수인 인수액은 38,600,000원보다 늘어날 수 있습니다.
- 국민은행 근저당 말소 대조. 2020.03.16. 일부포기 말소의 효력과 공동담보목록에서 본 호수가 제외됐는지 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 실거래 추가 조사. 제공된 비교 거래는 2022.05. 1건뿐이므로 인근 다세대 실거래, 현재 매물, 층·향·내부상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 현재 거주 여부와 인도 조건을 현황조사 원본 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세는 배당 및 추가 비용에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 200,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 백양호의 보증금 235,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 238,000,000원 부근에 머뭅니다. 현재 회차 기준 최소 실질취득 238,600,000원은 제공된 동일면적 실거래 219,000,000원보다 높습니다.
더 큰 문제는 한국주의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 선순위 전입과 확정일자, 배당요구가 기재되어 있어 별도 인수위험을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트가 확인되지 않고 인수액의 상한도 닫히지 않은 고위험 다세대주택입니다. 원본에서 한국주의 권리관계와 보증금이 명확히 해소되지 않는 한, 낮은 최저가만을 근거로 응찰할 사건이 아닙니다.